Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Аннуитетные и дифференцированные платежи

Опубликовано 28 марта 2016
Ипотеку относят к одному из наиболее распространенных банковских продуктов. Ежедневно растет общее число людей, узнающих о таком типе кредита. В современных условиях реально получить деньги по такой схеме намного проще, чем несколько лет назад. Кроме того, изобилие банков и брокеров позволяет самостоятельно выбрать наиболее подходящий вариант из предложенных.

Однако даже тот факт, что с ипотекой уже давно столкнулись миллионы людей, не может избавить каждого от нужды в рассмотрении всевозможных нюансов непосредственно перед заключением договора. К важным моментам можно отнести вопрос насчет ежемесячных платежей. Ведь после заключения договора заемщик будет обязан каждый месяц «расставаться» с суммой, которая временами превышает доход и становится непосильной.

Стандартно размер ежемесячных выплат зависит от типа выбранного пакета услуг. Здесь все зависит от общей суммы предоставленных средств, а также процентной ставки. Как показывает практика, в мире существует множество пакетов услуг, где заемщик может точно определиться с процентной ставкой, методами вычисления процентов. Однако в системе банков России принято рассчитывать платежи двумя способами. Это аннуитетный и дифференцированный типы платежей, различаемые по сумме выплат и прочим нюансам.

Аннуитетный платеж


Такой вид платежей весьма распространен в большинстве банков, осуществляющих начисление кредитных платежей. Аннуитетный платеж отличается тем, что при нем размер ежемесячных выплат остается неизменным на протяжении всего срока действия договора. Следует отметить, что такие платежи особенно выгодны, удобны брокерам и заемщикам. Объясняется это тем, что банку удается получать вполне высокий доход от процентов. Кроме того, основная сумма процентов моментально отдается кредитору. Что касается заемщика, то для него выгода заключается в отсутствии малейших изменений по платежам. Клиенту удобно планировать имеющиеся бюджетные средства, причем какие-либо претензии от него к кредитору по поводу начисляемой суммы попросту отсутствуют.

Аннуитетный платеж фиксируют в заключаемом договоре. Вне зависимости от того, когда будет полностью погашено тело кредита, средняя сумма остается неизменной вплоть до конца выплат. При подсчете платежей учитывают общую сумму кредита, а также проценты, которые начисляются за конкретный срок.
К особенностям такого кредита относится выплата основной суммы процентов прямо в начале периода (дополнительно выплачивается незначительная часть общей суммы). В середине периода сумма обычно уравнивается, а в конце – увеличивается.

Пример аннуитетного платежа:

Пример аннуитетного платежа

При размере суммы кредитования в 1000000 на срок в 10 лет ставка по процентам равна 14%. Здесь сумма ежемесячного обязательного платежа будет равна 15500. На основании предоставленной информации можно сразу отметить, что банку выгоднее получать выплаты по процентам на протяжении первых лет внесения заемщиком сумм по задолженности.
Заемщики дополнительно обращают внимание на сумму переплаты. В данном примере эта сумма составит 863197,95. Следует отметить, что сумма переплаты не относится к удорожанию жилья при продаже, так как это всего лишь стоимость пользования кредитными средствами.

Дифференцированный платеж


Такой тип платежа встречается крайне редко. При сегодняшних условиях кредитования порядка 5 банков СПб предоставляют возможность получить ипотеку при помощи дифференцированного платежа. При таких платежах ежемесячные суммы погашения несколько отличаются друг от друга. Ведь здесь к концу срока кредитования сумма идет на понижение. Платежи такого плана рассчитываются исходя из общей суммы, а также начисляемых на остаточную сумму процентов. Таким образом, к конку выплат ежемесячные платежи понижаются в закономерной последовательности.

Пример дифференцированного платежа

Пример дифференцированного платежа

При размере суммы кредитования в 1000000 на срок в 10 лет ставка по процентам равна 14%. Если проанализировать предоставленные графические данные, то можно понять, что выплата основной части долга заемщиком распределяется на весь период предоставления ему кредитных средств. Проценты к конку погашения тела кредита уменьшаются, благодаря чему заемщик каждый раз тратит меньшие суммы. Если же обратить внимание на ежемесячный платеж, то в первое время он выше, чем при заключении договора по аннуитету. Однако в дальнейшем сумма выплат существенно снижается. В результате общая сумма переплаты составит 705833,61. Эту сумму, конечно же, нельзя назвать небольшой. Все же, при таких условиях заключения договора заемщик понимает, что при аннуитете ему придется переплатить еще больше.
Тем не менее, при анализе договорных условий по аннуитету и дифференцированным платежам заемщику необходимо понимать, что во втором случае доход должен быть примерно на ¼ часть выше, чем в первом варианте.
В качестве примера можно рассмотреть вариант получения семьей кредита в 1000000 сроком на 10 лет. При аннуитете общий доход семьи не должен опускаться ниже 35000. Если же это будет дифференцированный платеж, то эта же сумма должна быть не меньше 43000.
Подсчитав итоги и проанализировав особенности каждого способа получения ипотеки, можно подчеркнуть, что аннуитет требует выплаты большей суммы по процентам. Дифференцированные платежи выбирает тот клиент, который предпочитает при минимальных потерях и высоком доходе получить определенную сумму. Если же заемщик не имеет высокого дохода, но желает получить определенную сумму в банке, то он обычно выбирает аннуитет. Такой план вполне удобен и выгоден для большей части клиентов банков.

Реальная картина



Существуют способы получения ипотеки через аннуитет при минимальной переплате. Как было подмечено ранее, при тех же условиях кредитования размер ежемесячных платежей составит 15526,26. Однако на самом деле в банковском деле мораторий на досрочное или частично досрочное погашение полученной суммы в кредит попросту отсутствует. В таком случае заемщик имеет право в соответствии с законом вносить определенные суммы ежемесячно, опираясь на график дифференцированных платежей. При таких условиях сумма переплаты будет значительно сокращена, причем дополнительно клиент будет «застрахован». Та самая «страховка» заключается в фиксированном платеже по аннуитету, когда при непредвиденных обстоятельствах может возникнуть тот же форс-мажор. В качестве примера можно рассмотреть ранее приведенные цифры. Так, на протяжении первых пяти лет выплат оговоренных сумм по аннуитету (с учетом дифференцированного ежемесячного платежа) сумма может на законных основаниях понизиться до 12137. Что касается суммы общей переплаты, то она составит не более 749406.
Однако заемщику следует помнить о том, что в заключаемом договоре будет фиксироваться лишь график платежей по аннуитету. При этом выплаты по графику дифференцированных платежей в данном случае будут зависеть только от определенных действий заемщика.

Рассчитать ежемесячный платеж, узнать сумму переплаты и увидеть ориентировочный график платежей можно здесь:/mortgage/