Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Что такое 214-ФЗ?

Опубликовано 21 апреля 2011
Всё больше застройщиков работают по Федеральному закону №214-ФЗ и заключают договор долевого участия (ДДУ) с покупателями, это даёт определённые гарантии и дополнительные возможности для дольщиков. Что естественно, так как при этом проходит регистрация квартиры в ГУ ФРС, к примеру, теперь одну квартиру дважды не продашь, не позволит ФРС, так же появляется возможность продажи квартиры по переуступке и не обязательно дожидаться перехода в собственность.

Что же такое 214-ФЗ?

Это Федеральный закон, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Закон был принят в целях обезопасить дольщиков, так как в статьях закона оговариваются все возможные варианты невыполнения или неполного выполнения условий договора со стороны застройщика и соответственные возможности взыскания пени с застройщика дольщиком.

Что не нравится застройщикам?

В законе оговорены все варианты, при которых дольщик имеет права расторгнуть договор и (или) взыскать с застройщика неустойки, пени и т.д. Возможность расторжения договора с застройщиком по причинам:
    — неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
    — прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
    — существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
    — изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
    — неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
    — существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
    — в иных предусмотренных договором случаях.
Естественно вместе с расторжением договора застройщик обязан вернуть дольщику внесённые им в пользу договора средства, причём в размере данных средств, плюс пени за пользование, которые будут составлять 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент возврата денежных средств, проценты же рассчитываются с момента внесения дольщиком денежных средств застройщику. Так же в законе предусмотрены масса штрафных санкций для застройщика в пользу дольщиков, при невыполнении или просрочки выполнения большинства пунктов договора.

Так что же хорошего в 214-ФЗ для дольщика?

Есть чёткие понимания сроков сдачи дома и наказания для застройщика в случае не выполнения каких-либо пунктов договора. Регистрация ФРС и государственный контроль. При договоре долевого участия ФРС проводит проверку полного комплекта документов, что более тщательно анализирует застройщика и в частности объект, то есть, если квартиры продаются по ДДУ, то объект прошёл полную проверку в ФРС, это даёт право полагать, что объект будет сдан и куда больше шансов, что сдан он будет во время. Если же объект продаётся не по ДДУ, то это означает, что застройщик, либо не хочет обязывать себя 214-ФЗ, либо он не может пройти проверку в ФРС. Над вторым стоит задуматься, ведь это практически гарантирует сдачу дома не в сроки или не сдачу вовсе. Конечно, существует и такие мнения, что между ПКП и ДДУ разница только в том, что ПКП нельзя продать по переуступке, в отличие от ДДУ, и то, что в случае отказа застройщика регистрировать собственность, дольщик при ДДУ может со всеми документами явиться в ГУ ФРС и потребовать выделения собственности, при ПКП же такую операцию можно провести только судебным путём.

Куда смотрит застройщик?

Так же существует проблема двойной продажи. К двойной продаже ведут ошибки или осознанные действия застройщика. Самая распространенная из ошибок это невнимательность. Когда дом только строится, ему ещё не присвоен номер, нумерации квартир естественно тоже нет. База продаж, как правило, находится в обычном файле “.xls”, не мудрено, что обычный менеджер по продажам может продать одну квартиру без номера нескольким клиентам. При регистрации в ФРС двойная продажа невозможна, так как в регистрационной службе имеются чёткие базы, в которых дом поделен на сектора и отделы, каждая квартира чётко определена или имеет свой номер. Вторая распространённая ситуация. Застройщик продаёт за деньги или услуги квартиры инвестору или подрядчику, между ними заключается договор, инвестор продаёт часть квартир, но затем, что-то происходит. Застройщик сорится с инвестором, они аннулируют договор и т.д. Застройщик спокойно продаёт квартиры дальше. Появляются клиенты, оформившие договор купли-продажи с инвестором, но квартиры принадлежат застройщику, который их уже наверняка продал другим клиентам. Теперь начинаются, как правило, судебные разбирательства, так как ни денег, ни квартиры нет. На практике застройщиков ещё случались ситуации, когда покупатель, в полной уверенности, что он может оформлять собственность, узнавал, что на купленную им квартиру, наложен арест. Причиной тому, является кредит, который застройщик во время строительства взял под залог этих квартир. По закладной рассчитаться полностью не смог, и банк наложил на квартиры арест. Вариантов ещё масса, но можно ограничиться только этими. Из выше написанного можно сделать вывод, что предварительный договор купли-продажи, договор паевого взноса, договор с жилищно-строительным кооперативом и т.д. – просто бумага, а договор долевого участия, в свою очередь, подтвержден государством. Конечно, ДДУ не обезопасит Вас от не сдачи дома или банкротства компании застройщика, но максимально снизит Ваши риски.