Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Коммерческая недвижимость в рассрочку. Как правильно заключить договор купли-продажи?

Опубликовано 27 июня 2012
Подводные камни при заключении договора купли-продажи коммерческой недвижимости в рассрочку На сегодняшний день довольно часто возникает вопрос о покупке коммерческой недвижимости в рассрочку. Данное пожелание может быть обусловлено многими факторами. Чаще всего встречается ситуация, когда покупатель нашёл коммерческий объект, соответствующий всем его требованиям, однако, на данный момент у него нет достаточных средств для его приобретения. Нередко покупателю не удается получить кредитные средства для покупки понравившейся коммерческой недвижимости. В то же время, вполне возможна ситуация, что средства, требующиеся для выкупа коммерческого объекта, появятся у покупателя в течение некоторого срока, обычно это несколько месяцев. Если покупатель намерен провести сделку в текущий момент, возникает вопрос о покупке коммерческой недвижимости в рассрочку. Это может касаться, как магазинов, кафе и прочих встроенных помещений, так и крупных имущественных комплексов, отдельно стоящих зданий и бизнес-центров. В отличие от классической сделки с полной оплатой стоимости коммерческой недвижимости после заключения договора купли-продажи, когда можно рассчитываться либо через аккредитив, либо через сейфовую ячейку, сделка с приобретением коммерческого объекта в рассрочку несколько сложнее. В зависимости от того, когда будет переводиться право собственности, рискует либо продавец, либо покупатель. Специфика покупки коммерческой недвижимости в рассрочку Главная специфика проведения сделки по покупке коммерческой недвижимости в рассрочку, заключается в том, что, скорее всего, потенциальный покупатель захочет получить доступ к коммерческому объекту уже в момент заключения договора купли-продажи и внесения первоначальной суммы. В этой ситуации возникает вопрос о моменте переведения права собственности. В том случае, если покупатель получит право собственности по договору купли-продажи, но денежные средства в полном объёме будут внесены не к моменту регистрации права собственности, то для продавца возникает риск неуплаты покупателем полной стоимости коммерческого объекта. Гарантии при несвоевременной оплате коммерческой недвижимости В таких ситуациях, мы рекомендуем, как минимум, предусматривать серьезные денежные штрафы, которые компенсируют потери продавца из-за несвоевременного поступления денежных средств. Стороны должны согласовать между собой дополнительный процент, который будет начисляться продавцом на средства, поступающие в рассрочку. Кроме того, желательно согласовать механизмы обеспечения дополнительных гарантий для продавца коммерческой недвижимости, при проведении такой сделки. Здесь возможно несколько вариантов. Наличие залога – это дополнительная гарантия. Если покупатель настаивает на переводе права собственности сразу после заключения сделки, или по факту перечисления первоначальной суммы, то можно рассмотреть вариант регистрации залога объекта коммерческой недвижимости, до тех пор, пока покупатель полностью по нему не рассчитается. Наличие залога – это дополнительная гарантия того, что покупатель не сможет реализовать коммерческий объект до выполнения финансовых обязательств. Заключение предварительного договора купли-продажи. Ещё одним вариантом проведения такой сделки может являться заключение предварительного договора купли-продажи, подписание акта приёма-передачи или заключение договора аренды до момента окончательного перечисления денежных средств. По сути, покупатель заключает договор аренды с правом выкупа, чётко предусматривающий, что он получает объект в использование сразу же, но рассчитывается по нему в соответствии с графиком платежей по рассрочке, а право собственности он получает по факту полной выплаты.