Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Доверенность на сделки с недвижимостью

Опубликовано 14 февраля 2009
Сделки с недвижимостью по доверенности чреваты последствиями, порой очень неприятными, вплоть до потери денег и самой недвижимости. Продавая, приобретая, или арендуя недвижимость по доверенности, обратите внимание на некоторые нюансы. Доверенность может быть выдана в другом государстве. Будет ли она действовать в России? Как она выглядит?

СНГ

Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, подписанная в г. Кишиневе 07 октября 2002 г. государствами-участниками СНГ устанавливает следующее: Статья 12. Действительность документов 1. Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон выданы или засвидетельствованы компетентным учреждением либо специально на то уполномоченным лицом в пределах его компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях всех других Договаривающихся Сторон без какого-либо специального удостоверения. 2. Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон рассматриваются как официальные документы, пользуются на территориях других Договаривающихся Сторон доказательной силой официальных документов. Статья 43. Доверенность Форма и срок действия доверенности определяются по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой она выдана. Такая доверенность с нотариально заверенным переводом на язык Договаривающейся Стороны, на территории которой она будет использоваться, либо на русский язык принимается на территориях других Договаривающихся Сторон без какого-либо специального удостоверения.» Здесь находится список государств, с которыми Российская Федерация (как правопреемник СССР) заключила договоры о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, отменяющие требование о легализации официальных некоммерческих документов, т.е. не требуется ни легализация, не апостиль.

Другие государства

Если доверенность выдана и удостоверена иностранным нотариусом (кроме СНГ), Вам необходимо проверить апостиль, легализирующий нотариальный акт. Апостиль - это специальный штамп, который в соответствии с Гаагской конвенцией об отмене требований легализации иностранных официальных документов, совершенной 5 октября 1961 года (вступившей в силу для Российской Федерации 31 мая 1992 года), проставляется на официальных документах некоммерческого содержания, исходящих от учреждений и организаций страны-участника Гаагской конвенции. В соответствии со ст. 1. Гаагской конвенции, отмена требования легализации иностранных документов распространяется на официальные документы, которые выданы на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. По смыслу Гаагской конвенции под официальными документами понимаются:
    1. документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющиеся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя;
    2. административные документы;
    3. нотариальные акты;
    4. официальные надписи, которые сделаны на документах, подписанных лицами в их частном качестве, таких, как официальные удостоверения, подтверждающие регистрацию документа или факта, имевшего место на определенную дату, официальное и нотариальное заверение подписей.
  Действие Гаагской конвенции распространяется на документы об образовании, гражданском состоянии, трудовом стаже, свидетельства о нахождении в живых, справки, доверенности, судебные решения и материалы по гражданским, семейным и уголовным делам. Положения Гаагской конвенции не распространяются на документы, выданные дипломатическими или консульскими агентами, а также административные документы, имеющие прямое отношение к коммерческой или таможенной операции. К ним относятся доверенности на совершение сделок, перемещение товаров через границу, договоры (контракты) о поставке товаров и предоставлении услуг, о выполнении различных работ и расчетов по ним и т.д. В тех случаях, когда это предусмотрено внутренним законодательством страны, на территории которой будут использовался данные документы, они должны легализоваться обычным путем, т.е. применяется консульская легализация, включающая последовательное проставление удостоверительной надписи в нескольких учреждениях.   Сохранение многоступенчатости при легализации такого рода документов позволяет осуществлять более строгий контроль за деятельностью коммерческих предприятий. В то же время апостиль проставляется на уставах и учредительных документах, на патентной и иной документации, исходящей от органа государственной власти или управления (свидетельства о регистрации, лицензии и т.п.). На уставных документах, а также на изменениях и дополнениях к ним должны быть отметка и печать регистрационной палаты или налогового органа, а также подпись должностного лица регистрационной палаты. Апостиль удостоверяет подлинность подписи, качество, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинность печати или штампа, которым скреплен этот документ (ст. 5 Конвенции) и не требует дальнейшего заверения или легализации, признается официальными органами всех государств-участников Конвенции. Образец апостиля установлен Конвенцией, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов. Доверенность иностранного государства обязательно должна быть переведена на русский язык. В соответствии со ст. 81 Основ законодательства о нотариате, нотариус свидетельствует подлинность подписи переводчика, сделавшего перевод. Перевод должен быть сделан со всего текста переводимого документа, и оканчиваться подписями, под переводом помещается подпись переводчика. Удостоверительная надпись нотариуса излагается под текстами документа и перевода с него. Перевод, выполненный в Бюро Переводов и помещенный на отдельном листе, прикрепляется к подлинному документу, прошнуровывается и скрепляется подписью и печатью нотариуса.

Теперь немного о прекращении действия доверенности

Согласно ст. 188 ГК РФ: 1. Действие доверенности прекращается вследствие:
    1.1 истечения срока доверенности; Срок действия доверенности может истечь. Более подробно о сроках, в течение, которого действительна доверенность, Вы сможете прочитать в предыдущей рассылке.
    1.2 отмены доверенности лицом, выдавшим ее; Доверенность можно отозвать в любой момент согласно ст. 188 ГК п. 1, пп. 2. Так как доверенность - это односторонняя сделка, то доверитель сегодня может доверенность выдать, а впоследствии в любой день – отозвать, не спрашивая при этом ничего у доверенного лица.
    1.3 отказа лица, которому выдана доверенность;
    1.4 прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
    1.5 прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;
    1.6 смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
    1.7 смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Все вышеперечисленное автоматически прекращает действие доверенности, но об этих событиях можно и не знать на момент совершения сделки. 2. Лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Какие последствия могут возникнуть при прекращении доверенности?

Они урегулированы ст. 189 ГК РФ:
    1. Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. В какой форме должно быть извещение, законодательством не установлено. Именно из-за этого частенько возникают спорные ситуации.
    2. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. Как установить, знало или не знало лицо о прекращении доверенности, действует на момент сделки или нет – это нелегкая задача….
    3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.

Рекомендуемые действия по проверке доверенности:

    - личная встреча с доверителем, дабы убедиться в его здравии и вменяемости, хотя бы визуально;
    - удостоверьтесь, что доверитель реально осознает, какими полномочиями он наделил доверенное лицо, и какие могут быть последствия;
    - уточните причины, по которым доверитель не может или не изъявляет желания лично присутствовать на сделке, они должны быть достаточно разумными;
    - посетите нотариуса, у которого была выдана доверенность, уточните номер реестра, полномочия, срок, на который она выдавалась (если нотариус находится в другом городе, указанные действия можно осуществить по телефону);
    - если доверенность выдана в другом государстве, проверьте наличие апостиля, перевода доверенности и правильность их оформления;
    - доверенность от имени юридического лица выдается руководителем организации, т.е. Вам предстоит перелопатить много учредительных документов, изучить полномочия руководителя на совершение подобной сделки и выдачу доверенности;
    - обязательно проверьте паспортные данные, реквизиты, адреса, и др. Они должны совпадать с представленными документами во всем до запятой, как говорится.
По мнению риэлтеров, все виды сделок, осуществляемых по доверенностям, рискованные. Надеяться здесь можно только на свою бдительность или надежное доверенное лицо. Поэтому прежде чем оформлять доверенность, подумайте: так ли она необходима? Не сулит ли новую головную боль? Чист ли в своих помыслах человек, которому вы даете право распоряжаться своим имуществом? Тот, кто покупает квартиру по доверенности, вряд ли самостоятельно может учесть все нюансы. Поэтому не помешает обратиться к профессионалам. Ну а выбор добросовестного риэлтера, который обязан оградить вас от возможных рисков, - это, как говорится, ваши проблемы.