Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Юридическая экспертиза прав собственности

Опубликовано 28 января 2009
Для многих россиян приобретение жилья является самой дорогостоящей покупкой. Большинство граждан могут позволить себе такую покупку только один раз в жизни. Деньги на квартиру, как правило, копят, занимают недостающее у друзей и родных, берут кредиты в банках, продают старое жилье и последнее имеющееся имущество. И внезапную утрату этих денег не каждый сможет перенести. Грамотно потратить деньги на недвижимость так же непросто, как и заработать их. Конечно для того, чтобы избежать неприятностей, можно обратиться в любое существующее агентство недвижимости, к частному маклеру, которые с радостью Вам помогут. Но не нужно забывать, что любое агентство недвижимости - это посредник и не более того. Какой-либо ответственности за «юридическую чистоту» продаваемого жилья агентство, а тем более частный маклер не несет и не может нести в силу закона. И никакие гарантийные и тому подобные обязательства, выдаваемые посредниками, Вам не вернут утраченных денег или недвижимости. Ну на крайняк, только младшего помощника старшего юриста выделят для совместного с Вами присутствия в судах с целью морального поддержания духа. Наверное, никто не хотел бы оказаться быть втянутым в судебный процесс о признании сделки по приобретению недвижимости недействительной. Не меньше года нервотрепки, потраченные на адвокатов немалые денег. И это при том, что возможным итогом может стать удовлетворение исковых требований истца, утрата прав собственности на квартиру, а зачастую, и утрата потраченных на ее покупку денег. Конечно, перед заключением договора профессиональный посредник представит вам пакет правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру, которые дают исчерпывающую информацию о нынешних владельцах. Но следует помнить, что российским законодательством предусмотрен 3-летний срок исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки. Это означает, что заинтересованное лицо, полагающее, что сделка не соответствует закону или иным правовым актам, либо, если она совершалась с целью, противной основам правопорядка и нравственности, либо если она была мнимой и/или притворной, может в течение 3 лет с момента, когда сделка состоялась, обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной Как же проверить все документы на недвижимость и выявить лиц, чьи права могли быть нарушены в прошлом, или могут быть нарушены самой сделкой? Что представляет собой экспертиза оспоримости права собственности? Почему ее необходимо проводить прежде, чем заключать договор купли-продажи? Под юридической экспертизой принято понимать правовой анализ информации об объекте недвижимости и его владельцах, с целью выявления юридических рисков, связанных с законными основаниями для оспаривания права собственности на этот объект в будущем. Юридическая экспертиза является превентивной мерой, позволяющей еще до совершения сделки исследовать всю предысторию квартиры, и, при необходимости, дать рекомендации по устранению выявленных правовых дефектов. Такого рода экспертизы заказывают не только граждане и агентства недвижимости, но и страховые компании. Дело в том, что «черные пятна» могут быть в истории даже внешне благополучной квартиры. А если устранить эти «пятна» невозможно, то, по крайней мере, легко избежать возможного судебного спора – надо просто отказаться от сомнительного варианта. Следует подчеркнуть, что юридическая экспертиза оспоримости права собственности на жилье бывает двух видов: экспертиза документов на объекты недвижимости вторичного рынка, и экспертиза рисков при долевом участии в незавершенном строительстве. Они различаются между собой, и каждый заслуживает отдельного разговора.

Юридическая экспертиза прав на объекты первичного рынка

Вы решили вложить деньги в новое строительство на условиях долевого участия. На плане, или еще лучший вариант - уже в натуре, вам понравилась определенная квартира. Сразу стать ее собственником Вы не сможете, нельзя иметь то, чего еще не существует, законодательство не позволяет. Поэтому вы вступаете в ряды дольщиков, которым, по различным договорам, предоставляется возможность поучаствовать в финансировании строительства. Здесь-то граждан и подстерегают три основные опасности:
      1. вложив деньги в строительство, можно собственником так и не стать, в лучшем случае получить обратно деньги.
 
      2. стать собственником лет через пять, а не через обещанные полгода - год, не получив за это никакой денежной компенсации.
 
    3. ни собственником не станете, ни денег не увидите, может быть и такое.

На что конкретно необходимо обратить внимание, проводя экспертизу?

Конечно на правовые основания строительства объекта – нормативные акты, определяющие, кому и на каких условиях предоставляется право строить, кому что при этом перепадает (распределение площадей), где можно строить, что можно строить и т.д. Как правило, застройщик привлекает к строительству различные организации, участвующие в нем кто инвестированием денежных средств, кто путем поставки строительных материалов или оборудования, кто проведением непосредственно строительно-монтажных работ. Все они за свое участие рассчитывают получить по итогам строительства квадратные метры жилья. Вот здесь и могут быть подводные камни. Претендентов много, а кому конкретно какие квартиры принадлежат, не всегда указано в документах. Есть и риск «купить» уже проданную ранее кому-либо квартиру, и риск заплатить деньги организации, не имеющей права распоряжаться ею. Разобраться во всех тонкостях проекта договора о приобретении, который в большинстве договором о долевом участии и не называется, весьма сложно, даже имея некоторый навык общения с Гражданским кодексом. А уж правильно оценить последствия тех или иных обязательств сторон, либо их отсутствие в тексте договора, - не представляется возможным совсем.

Юридическая экспертиза права собственности на объекты вторичного рынка

Объект недвижимости юридически уже существует и имеет свою историю. С момента получения первым владельцем до момента, когда вы решаете его приобрести, могло произойти многое. Например, обмены, объединения и разделы ордеров, выписки-прописки, приватизация, наследование, судебные тяжбы, залоги, а также различные сделки. Поэтому необходимо досконально разобраться во всех хитросплетениях, связанных с возникновениями, переходами и утратами различных прав на объект недвижимости, и, главное, - проверить, соблюдались ли при этом требования закона. Клиенты должны реально осознавать, что понятие «юридическая экспертиза» - рекламируемая многими фирмами всесторонняя проверка предыстории объекта недвижимости, которая ограничивается сбором пакета документов для сделки, в лучшем случае получением архивной справки о регистрации (прописке). На самом деле юридическая экспертиза – это комплексная работа по сбору информации из различных источников (лишь одним из которых может быть паспортно-визовая служба), проверка этой информации на наличие противоречий и, главное, последующий юридический анализ правового статуса объекта недвижимости квалифицированным юристом