Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

ЖСК: Строим пирамиду вместе

Опубликовано 22 марта 2008
Термин ЖСК знаком многим еще по советским временам, когда жилищные кооперативы были чуть ли не единственной возможностью получить жильё. Спешу разочаровать вас, ЖСК – это уже совсем другой бизнес. Почему спешу? А потому что очень много вопросов поступает на эту тематику, и чаще всего, уже тогда, когда человек «вляпался»…… и советовать уже особо нечего. Сначала изложу обобщенную схему приобретения квартиры через кооператив: Основной принцип: "многие кредитуют покупку жилья для немногих". Все вступившие в кооператив делятся на две категории:
    1. уже могут выбрать и приобрести жильё (т.е. уже накопили 50 и более% его стоимости) 2. еще не накопили и поэтому не могут...
Чтобы встать в очередь на получение жилья, вы должны накопить порядка половины требуемой суммы (стоимости квартиры). Время стояния в очереди зависит от скорости пополнения общего фонда. Когда ваша очередь подходит, можно получить желаемую квартиру и вселиться в неё, но право собственности остаётся за кооперативом. Полностью вашей квартира станет только после погашения всех платежей в кооператив, т.е. после того, как Вы выплатите ее стоимость полностью. Выбрать можно любую квартиру, как в новом доме, так и на рынке вторичной жилья. Деньги на покупку недвижимости берутся из общего фонда ЖСК, т.е. из накопленных средств всех его пайщиков. За получаемый кредит вы платите от 1% до 5%, которые идут на обеспечение деятельности кооператива. Понятно, что пайщиков, готовых «купиться на рекламное обещание предоставить квартиру всего-то за 10-20-30% от стоимости», очень много. Более того, они фактически и дают свои деньги в кредит тем счастливчикам, кто уже встал на очередь для приобретения жилья. После покупки квартиры, счастливчики продолжают, конечно, выплачивать свои взносы, сглаживая разницу между ними и теми, кто только желает это сделать. Вроде как условия ЖСК выглядят поприятнее, чем ипотечные схемы банков: около половины требуемых средств (цены квартиры) пайщик получает в виде очень дешёвого кредита - под 1-5% от суммы. Проценты за пользование кредитом при ипотеке составляют в среднем от 11 до 16% годовых в валюте, и от 20% годовых в рублях. На это есть простое объяснение: кредитные средства в кооперативах привлекаются не с рынка по соответствующим ставкам, а от других таких же пайщиков, отдающих их кооперативу без всяких процентов. У такой системы есть две возможности быть устойчивой: либо привлекать всё больше новых пайщиков, "подкармливающих" верхнюю часть очереди, либо постоянно увеличивать время ожидания стоящих в очереди. В целом, всё это напоминает название сегодняшней рассылки: Строим пирамиду вместе. Конечно, если подойти формально, то назвать систему ЖСК – пирамидой нельзя, так как, если соблюдаются все правила, то в конце концов все пайщики своё жильё получат, только кто-то - быстро, а кто-то - "когда-нибудь". В апреле 2005 года вступил в силу закон о жилищно-накопительных кооперативах. Все подобные структуры, которые собирали деньги с граждан, обещая взамен квартиру, попросили в течение года перерегистрироваться в ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы). При перерегистрации необходимо было соблюсти ряд процедур: страхование деятельности, приведение схем привлечения денег и приобретения квартир в соответствие с законом. Но многие из тех, кто уже преобразовался в ЖНК и хотел работать по закону, при бешеном росте цен просто не смогли выжить. Жилищно-накопительные кооперативы стали искать обходные пути, и снова преобразование, только теперь это уже стало называться потребительскими ипотечными кооперативами (ПИК). ПИКи стали ближе к народу тем, что срок ожидания квартиры здесь исчисляется не годами, а месяцами, да и квартира оформляется в собственность. Только вот все это происходит при тех же самых процентах, от 1 до 5% годовых. Настораживает…. Откуда деньги? А если завтра цены вырастут, либо прекратится поток пайщиков? Примеров масса: еще недавно многие кооперативы давали массированную рекламу, готовы были вселять в квартиру своих пайщиков в течение месяца при внесении минимального первоначального взноса, то сегодня одни прекратили свою деятельность, другие не вылезают из судов... Становятся очевидными выводы:
    - без поддержки банков, строительных, инвестиционных, риэлторских и др. компаний кооперативу очень трудно будет выжить; - проценты и сроки ожидания должны рассчитываться индивидуально для каждого пайщика, исходя не только из интересов «на сейчас для него», но и «на потом для всех оставшихся»; - в таких организациях практически все зависит от честности и квалификации управленцев, координирующих приток и отток денег в кооперативе.
А теперь, когда вы уже разобрались в общих чертах в схемах приобретения жилья через кооперативы, хочу привести Вам небольшую статью под названием: «4 наивных вопроса о жилье в рассрочку» «На них отвечает руководитель Всероссийской программы доступного жилья «СТРОИМ ВМЕСТЕ», председатель Гильдии народных кооперативов России Александр ДВОРЯШИН. 1. В чем плюс кооперативов по сравнению с банковской ипотекой и наоборот? Теоретически в банке кредит можно получить быстрее. Накапливая в кооперативе, ты зарабатываешь тот низкий процент (от 3% годовых), который там есть, в отличие от банка. Но банковская ипотека - для избранных, а в кооператив могут вступить практически все. Комментарий: Если честно, то мне эта фраза вообще не понятна, вернее понятно только одно – она ни о чем, из разряда рекламных текстовок. 2. Откуда берутся деньги в паевом фонде кооператива? Каковы гарантии, что они там не «закончатся»? Кооператив - это касса взаимопомощи. Его фонд образуется за счет взносов (паев) членов кооператива. Гарантией служат договоры, заключенные с участниками кооператива, о том, что люди платят ежемесячные взносы. А как все участники выплатят по 100% стоимости своих квартир, так деньги и закончатся. Раз все члены кооператива выплатили по 100%, значит, все получили либо квартиры, либо деньги назад. Комментарий: Это мы уже разобрали выше, и картина не особо радостная нарисовалась: нашу квартиру получат наши внуки, либо получат наши деньги….если «обстоятельства» не помешают. Особенно меня покоробили слова о том, что «гарантией являются договоры…….». Ну никак я не пойму, как могут заключенные договоры являться гарантией? Это же не уже выплаченные деньги, а всего лишь бумага с обещанием их отдать, ну а там как жизнь сложится….. 3. Проверяет ли кто-нибудь финансовую деятельность кооператива? В первую очередь - налоговая инспекция. Проводятся регулярные плановые и внеплановые проверки. Председатель правления - выборная должность. Достаточно устроить общее собрание, послушать отчет, проанализировать ситуацию, чтобы многое понять. Кроме того, кооператив обязан хотя бы раз в год проходить внешнюю аудиторскую проверку. Комментарий: Все это было бы смешно, если бы не было совсем уж грустно. Пробовал кто-нибудь запросить отчетную документацию у правления кооператива? Наверняка пробовали… А получили? Сомневаюсь…. 4. Подпадает ли деятельность жилищных кооперативов под Закон о защите прав потребителей? Закон о защите прав потребителей защищает потребителей от недобросовестности производителя товаров и услуг. В потребительском ипотечном кооперативе потребитель и производитель услуг - это одно и то же лицо. Что произойдет с деньгами пайщика, если он не расплатится по ссуде? Пайщик может выйти из кооператива и получить назад те паи, которые он успел выплатить. Но вступительный и ежемесячные взносы ему не возвращаются, т. к. они расходуются на содержание и деятельность кооператива (зарплата бухгалтеру, ведение документации, аренда офиса и т. д.). Комментарий: То есть Вы сами себя и привлечете, и накажете, если что случится. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Евгений ТИМОФЕЕВ, управляющий Ипотечного небанковского альянса «Центральный»: - Пайщикам кооперативов не стоит беспокоиться по нескольким причинам. Во-первых, паевой фонд состоит из тех денег, которые вносят вступающие пайщики, и из средств, возвращаемых членами кооператива, получившими квартиры. Выплата рассрочки гарантируется тем, что квартира находится под залогом. Новые же пайщики вступают в кооператив регулярно - ведь говорить о том, что государство в ближайшем будущем сможет обеспечить всех доступным жильем, пока, к сожалению, не приходится. Во-вторых, как правило, кооперативы страхуют свою деятельность. Кроме того, некоторые кооперативы страхуют вклады пайщиков - это дополнительная гарантия от непредвиденных проблем. Комментарий: Действительно, нередко крупные страховщики работают с некоторыми кооперативами. Но страхуют они только профессиональные риски, то есть компанию от краха, а не накопления пайщиков. Правда, их тоже страхуют, но это делают редко, только «карманные» страховые фирмы, то есть те, которые созданы либо непосредственно кооперативом, либо самой компанией. Думаю, вряд ли такое страхование вам поможет, если с кооперативом что-то случится? БДИ! Какие опасности могут подстерегать в кооперативах? 1. Так называемая пирамида, когда квартиры купят только несколько первых «счастливчиков» на деньги остальных простодушных вкладчиков. КАК НЕ ПОПАСТЬСЯ? Насторожитесь, если вам пообещают неправдоподобно выгодные условия рассрочки стоимости квартиры. Например, въехать в квартиру, а потом расплачиваться за нее в течение десяти лет вообще без всяких процентов! Так не бывает! 2. Живая очередь из желающих приобрести жилье оказывается непонятной длины. Кооператив не берет на себя никаких обязательств по срокам приобретения квартиры. КАК НЕ ПОПАСТЬСЯ? В нормальном кооперативе вам рассчитают и предоставят индивидуальный жилищный план пайщика, из которого будут ясны сроки накопления, рассрочки, дата, когда будет приобретено жилье. Комментарий: Без комментариев, такая вот «наивная статейка» для наивнейших людей, которых, к сожалению, еще достаточно. Остается добавить, что кооперативы – отнюдь не российское изобретение. В различных формах жилищно-накопительная система успешно применяется во многих странах на протяжении десятилетий. Но кооперативы в США или Англии, Строительно-сберегательные кассы (ССК) в Германии находятся под строгим оком государства: от прямого и очень жёсткого контроля за их деятельностью до реальной помощи вкладчикам - государство берет на себя выплату премий на накопленные средства, оплату части стоимости жилья и т.д. Кроме того, сроки накопления паёв там значительно длиннее, что позволяет равномерно распределить получение квартир (все ждут примерно одинаковое время). И, главное - собственность на приобретаемое жильё пайщик получает сразу при вселении и продолжает выплачивать паи, собственником уже являясь. А у нас? Законом о ЖНК контроль за их деятельностью был возложен на Федеральную службу по финансовым рынкам России (ФСФР). Но так как ЖНК на сегодня практически нет, а ПИКи под этот закон не подпадают, то... «Пока их деятельность нашей службой не контролируется, – говорит заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов. – Но со временем, я думаю, что организации, которые так или иначе причастны к деньгам граждан, поставят под особый контроль, для них разработают какие-то требования и нормативы. Такая мера пойдет только на пользу, и в первую очередь, членам кооператива».