Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Инвестиции в коммерческую недвижимость частными инвесторами

Опубликовано 17 февраля 2012
Существует очень большой и координальный разрыв между представлениями непрофессионального инвестора в области коммерческой недвижимости и тем, что на самом деле происходит на этом рынке. Когда у людей появляются свободные средства, конечно же, интересно их грамотно вложить. Можно, например, купить торговое помещение на проходном месте, которое всю жизнь будет на тебя работать. Торговые помещения имеют хорошую окупаемость, а их стоимость увеличивается с каждым годом. Но большинство начинающих инвесторов не учитывают того, что образ мышления на рынке коммерческой недвижимости практически у всех одинаковый. Вложения в торговую недвижимость являются самым интересным и логичным, и эта идея приходит в голову практически всем.

Ценообразование коммерческой недвижимости

Дело в том, что в открытой продаже ликвидных объектов коммерческой недвижимости, приносящих большой доход, очень мало. А на имеющиеся предложения заявлена цена, которая “по карману” не каждому предпринимателю. Сделок, с находящимися в проходных местах коммерческими объектами, на открытом рынке практически не совершается – это удел очень серьезных инвесторов, которые, как правило, обладают собственной базой коммерческой недвижимости и другими источниками. Арендная ставка среднедоходного коммерческого помещения в среднем от 2,5 тыс. руб. до 5 тыс. руб. за кв. м. На рынке коммерческой недвижимости ключевым фактором в формировании цены является доходность этой недвижимости. Средняя окупаемость коммерческого помещения составляет 8 – 10 лет. Если вы хотите приобрести помещение под коммерцию, который приносит 3 тыс. руб. в месяц с кв. м., то примерно оценить его стоимость можно следующим образом. Необходимо доход с квадратного метра умножить на 12 месяцев, а затем умножить на средний срок окупаемости 8 – 10 лет. Таким образом, цена на подобное коммерческое помещение составляет около 360 тыс. руб. за кв. м. Важно понимать, что порог входа на рынок коммерческой недвижимости очень высок. Рынок конкурентный, тяжело находить помещения под коммерцию и надо очень быстро принимать решения. В подавляющем большинстве частные инвесторы, выходя на этот рынок, либо возвращаются ни с чем, либо покупают коммерческую недвижимость хуже по качеству.

На что ориентироваться при подборе коммерческой недвижимости?

Как вариант, для инвестора, который намерен купить именно торговое помещение, можно рассмотреть встроенные коммерческие помещения в новостройках. Важно понимать, какие риски появляются в этом случае. Покупая коммерческую недвижимость в новостройке, мы не всегда можем предсказать структуру людских потоков: где они будут пролегать после благоустройства, озеленения и оформления парковок. Достаточно сложно в новостройках выбрать помещение, которое будет шикарно выходить на проходную или проездную магистраль. Но тем не менее найти подобные предложения реально. И при грамотном сочетании планировки и понимании подо что можно использовать конкретное коммерческое помещение – можно совершить удачное вложение средств. Весьма интересным вариантом инвестирования средств может оказаться покупка жилой квартиры, которую в будущем возможно будет перевести в нежилой фонд. Правда здесь также нужно сделать сноску: есть огромные риски и 100% гарантий, что удастся перевести квартиру в нежилой фонд, никто не даст. Также открытый сегмент инвестирования в коммерческую недвижимость – покупка офисной, складской и производственной недвижимости. Этот сегмент, как показал 2008 год, более подвержен кризисным ударам. Некоторые делают на этом довольно успешный бизнес, но прогнозировать арендную ставку и говорить с уверенность, что в течение такого-то времени, именно это место найдет арендатора, вследствие высокой конкуренции, практически невозможно.

Как купить коммерческую недвижимость: Со специалистом или без?

При совершении любой сделки с недвижимостью, тем более с коммерческой, есть определенные риски и тонкости. При работе без специалиста или с привлечением компетентного в этом вопросе человека, важно четко оценивать эти риски и понимать, каким образом их избегать. Не заблуждаться, а стараться получить достоверную информацию о сопоставимых помещениях и об уровне их доходности. Логично, что компания, которая специализируется на подобных сделках и регулярно их проводит или занимается продажей и арендой коммерческих объектов, владеет этой информацией. Квалифицированный специалист, имеющий доступ к подобным архивам, будет огромным подспорьем для клиента. На рынке коммерческой недвижимости важна не столько скорость обработки большого объема информации, сколько грамотный подход к поиску помещений для определенных нужд. Именно поэтому вы можете быть уверены, что, обратившись к нам, вы получите полные исчерпывающие ответы на вопросы и самую свежую информацию о самых интересных коммерческих объектах.