Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека без первоначального взноса

Опубликовано 16 мая 2011
Недавно команда специалистов "Первого Ипотечного Агентства" участвовала в круглом столе, посвященном ипотечному кредитованию и недвижимости. Помимо всего прочего профессионалы и журналисты подняли вопрос о том, появится ли в ближайшее время на рынке ипотечного кредитования такой популярный в прошлом продукт, как ипотека без первоначального взноса. Вот об этом нулевом взносе и хочется высказать свое мнение.

Ипотека без первого взноса - зло

Для начала сделаем небольшое лирическое отступление, в котором выражу свое очень субъективное, но профессиональное мнение: ипотека без первого взноса - зло. Несмотря на то что, популярность запроса "ипотека без первого взноса" и им подобные лидируют в различных поисковиках, я как профессионал не сторонник подобных кредитных программ. Объясню почему: - с точки зрения статистики, именно на кредиты без первоначального взноса пришлось наибольшее число дефолтов. Если анализировать статистику продаж заложенных квартир, то именно заемщики без первого взноса наряду с людьми, которые брали кредит под залог имеющейся квартиры на развитие бизнеса, оказались в зоне наибольшего риска. Запомнилась история, когда к нам обратилась заемщица, мама двоих детей, которая взяла кредит на 90% от стоимости квартиры, а 10%, которых недоставало, она взяла в качестве потребительского кредита. Тогда дела шли здорово, муж зарабатывал. Теперь развелись, бизнес не пошел, а работа наемного сотрудника не приносит необходимой суммы средств. На самом деле эти 10-40% которые банки требуют внести в оплату квартиры из собственных средств является многократной защитой и гарантией. Во-первых, для банка это циничная защита от снижения цен на недвижимость, во-вторых - это подтверждение твердой намеренности заемщика самостоятельно платить за свою квартиру, а в третьих - это обязательный показатель того, что заемщик умеет откладывать деньги. Вот характерный пример: Приходит заемщик и говорит что он хочет взять кредит 3 млн. рублей на покупку однокомнатной квартиры. Рассчитываем ежемесячные платежи. Говорим что платить надо будет около 33 тыс. рублей, а доход, который надо подтвердить составляет 60 тыс. рублей, стаж - не менее 6 месяцев. Заемщик в ответ смело говорит да, нет проблем, готов, доходы есть. И вот тут-то у меня, как и у банка-партнера возникает резонный вопрос: а куда вы собственно все предыдущие месяцы и годы девали все заработанные деньги? Тратили? Тогда где гарантия что вы действительно "потянете" этот платеж? Или еще хуже ситуация приходит семья бюджетников, молодые 25-27 лет. Накоплений нет, но очень хотят купить квартиру. Конечно, ипотека без первого взноса - это выход для них. Только что-то мне подсказывает, что "вписывать" людей в кредит на 20 лет от безысходности не совсем этично, что ли. Нет уверенности что эта долгожданная покупка не обернется семейной трагедией. Ну да ладно. Это действительно - лирика... Ипотека без первого взноса неизбежное зло. Этот продукт все равно будет популярен, все равно его будут брать, а мы, как ипотечные брокеры будем предлагать. Но точно с оглядкой на платежеспособность заемщиков. В общем это зло, которое невозможно победить. Его надо возглавить.

Ипотека без первоначального взноса и банки

С приходом на розничный рынок Петербургской ипотеки Хантымансийского банка этот продукт снова стал реальностью. Правда только на рынке строящегося жилья и только по определенным объектам, но все же он есть. Более того, как и ранее некоторые заемщики питают надежды найти квартиру на вторичном рынке, добиться ее официальной оценки на 10-15% выше чем стоимость, по которой она выставлена и получить вожделенную ипотеку на все 100% от стоимости квартиры. Но во-первых после кризиса такое завышение оценочной стоимости относительно продажной цены очень маловероятно, во-вторых далеко не все банки позволят такой "фокус" с начальным взносом, в третьих придется убедить продавца предоставить расписку на сумму большую, чем он реально получил... Остальные банки не спешат объявлять о запуске ипотеки с нулевым взносом. Вероятнее всего по тем же причинам что были изложены выше. Да, и еще один действенный аргумент против стопроцентной ипотеки - в свое время Абсолют, КитФинанс, Москоммерцбанк вводили нулевой взнос на активно растущем рынке. Т.е. буквально через месяц-три после выдачи ипотеки без первого взноса, заложенная квартира дорожала настолько что кредит составлял уже 85-90% от ее текущей стоимости. А значит риски были минимальны. Теперь, когда рынок недвижимости стабилизировался, а банки проанализировали статистику дефолтов ожидать скорого появления полномасштабной услуги по кредитованию с нулевым взносом не приходится. А может оно и к лучшему? Кстати, банки партнеры подметили еще одну характерную вещь: обращений по нулевому взносу много, а вот фактически берут со взносом от 10% и выше. Т.е. те, кто скорее всего будут исправно платить. А скорее и досрочно. Ведь средний срок жизни ипотечного кредита составляет 3-7 лет.