Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека в долларах или евро: Что делать ипотечным заемщикам?

Опубликовано 30 января 2015

Мы продолжаем отвечать на актуальные вопросы ведущих изданий Санкт-Петербурга. Публикуем развернутые ответы Генерального директора «Перового Ипотечного Агентства» Ельцова Максима Ивановича на вопросы для издания «Недвижимость и Строительство Петербурга».


Ипотека в долларах

В Госдуму РФ внесено несколько законопроектов, ограничивающих выдачу ипотечных кредитов в иностранной валюте, и фиксирующих размер процентов.

Один из законопроектов предлагает скорректировать закон N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», дополнив первую части Статьи 3 «Требования, обеспечиваемые ипотекой» абзацем следующего содержания: «Размер выплачиваемых кредитору (заимодавцу) процентов устанавливается в момент подписания договора об ипотеке и не изменяется в течение всего периода действия договора. Исключение составляют случаи, когда ставка увязывается с индексом потребительских цен, но, не превышая его более чем на 2,2 процентных пункта».
А часть 4 Статьи 9. «Содержание договора об ипотеке» изложить в следующей редакции: «Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть выражено в рублях и названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения».
Второй законопроект предлагает изменить статью «Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру» того же закона. Авторы предлагают запретить обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру в случае неуплаты залогодателем - физическим лицом части сумм кредита или целевого займа, выраженных в валюте или условных денежных единицах при их существенном увеличении в рублевом выражении (более чем на 25%).
В случае же существенного увеличения суммы кредита или целевого займа, залогодатель вправе потребовать определить сумму платежей в рублевом выражении и осуществить её перерасчет по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на дату заключения договора.

Насколько, на ваш взгляд, актуальны такие законопроекты сегодня?


Данные предложения не окажут существенного влияния на рынок. Валютные кредиты занимают ничтожно малую долю рынка, а юридическая практика уже однозначно сложилась в пользу заемщика. Банки не могут повышать ставку, даже если в договоре четко прописан механизм повышения. Исключение составляют договоры с базовой ставкой, применяемые ВТБ и Сбербанком, когда ставка будет ниже, если заемщик страхуется.

Поправки в первую очередь направлены на то, чтобы на корню избежать рисков того, что финансово-неграмотные заемщики в массовом порядке будут брать валютные кредиты и кредиты с плавающими ставками, окажутся в крайне тяжелом положении, что приведет к социальному взрыву. Думаю что это логично и актуально с учетом нашей специфики. Вместо того чтобы повышать грамотность населения и бороться с последствиями, надо устранить саму причину.

Конечно, многое зависит от точности формулировок и судебной практики. Предположу, что меры будут действенными, поскольку они должны устранить политические и социальные риски во взаимоотношениях банк – граждане. Достаточно обратить внимание на то, как активно государство защищает права население в рамках Закона о защите прав потребителя, нередко с явным перекосом в пользу населения и в ущерб для продавца товаров и услуг.

В чем их преимущества и недостатки?


Преимущества ограничения валютных кредитов и плавающих ставок вполне очевидны и полезны. В части вопроса взыскания долга смущает нечеткость формулировок, например, «Залогодатель вправе потребовать определить сумму платежей в рублевом выражении». Потребовать-то он вправе, а вот что решит суд – покажет время. Перечисленные изменения показывают, что законодатели стремятся избежать повторения проблем, не очень понимая, что делать с теми заемщиками, которые уже попали в тяжелое положение.
Проблема с увеличением выплат по валютным кредитам (в связи с падением рубля) на лицо, но может быть у вас есть другие варианты решения, отличные от предложенных законопроектов?

Честно говоря, решений не много. Рост доходов банков за счет валютных кредитов уже засчитан в прибыль банков и является прямой потерей заемщиков. Так что любое решение либо лишит банк прибыли (и не стоит считать, что банк здорово заработал, предположу, что их курсовые потери и тем более убытки из-за жестких монетарных действий ЦБ куда больше), либо окончательно зафиксирует крайне тяжелое положение заемщиков. Где проводить "черту" - решать государству. Но обычно чаша весов склоняется в пользу частных граждан, а не организаций и банков. Что опять же вполне логично.

Какова сегодня доля действующих ипотечных кредитов, выраженных в валюте?


По данным АИЖК - объем валютных ипотечных кредитов составляет 3,5% от общего объема. По итогам 10 месяцев 2014 года Доля числа выданных валютных кредитов в общем числе составила совсем незначительные - 0,1%. Спрос на подобные кредиты был минимальным. Заемщики еще не забыли как в 2008-2009 годах платежи по валютным кредитам и кредитам с плавающей ставкой вырастали в 2 и более раза. А с того момента как судебная практика по изменению ставок сложилась не в пользу банков, кредиторы убрали плавающие ставки из своих предложений.

Как менялось число «валютных» ипотечных кредитов, выданных за последние 10 лет?


В начале двухтысячных доля валютной ипотеки была значительной, но это легко объясняется тем, что общая доля ипотеки на рынке недвижимости была ничтожно мала, а цены на квартиры номинировались в валюте. Как только рынок перешел на рублевые «рельсы», и стабилизировалась инфляция, произошел рост доли ипотеки на рынке, но в первую очередь за счет именно рублевых кредитов. Когда ипотека начала играть более существенную роль, чем экзотическая услуга, доля валютных кредитов в 2006 году составила 38%, 2007 - 27%,
2008 - 22%, 2009 - 20%, 2010 -16%, 2011-11%, 2012 - 6%, и тд.

Какова доля ипотечных кредитов, где ставка увязывается с индексом потребительских цен?


Сейчас таких кредитов банки не предлагают в силу уже описанных причин. На тот момент, пока плавающая ставка была возможной, большинство банков привязывалась к ставке моспрайм. Когда первые 3-7 лет ставка фиксировалась, а затем привязывалась к какому-то индикатору. Максимальной доля кредитов с плавающей ставкой стала в 2008 году перед кризисом. Думаю, что она достигала 10% - 15% от общего объема выданных ипотечных кредитов.

Предположу, что возможность привязать ставку к инфляции заинтересует банки, которые будут предлагать комбинированную ставку, уже описанную выше. И такие кредиты будут весьма популярны - реальный срок ипотечного кредита намного меньше срока по договору. Заемщик всегда стремится погасить его досрочно. Так что кредит на 5 лет с минимальной ставкой с последующей привязкой к индексу цен устроит и банки и заемщиков. Он отчасти решит проблему постоянно меняющейся стоимости "длинных" денег, из-за чего и пробуксовывает ипотечный рынок.

Что делать валютным заемщикам сейчас?


Вариантов, к сожалению, не много. Большинство банков приостановили рефинансирование. Но даже сейчас есть шанс перекредитоваться под 16-17% годовых в рублях. Конечно, это не лучший вариант, но по сравнению с валютным кредитом, рублевая ипотека выглядит предпочтительнее. Особенно с учетом ожидаемого повышения инфляции, которая постепенно облегчит обслуживание данного кредита. Разумеется, есть основания предполагать, что со временем рублевые ставки снизятся до разумных уровней, хотя бы до 13-14%, и тогда уже рублевый кредит можно будет рефинансировать просто под меньшую ставку. Сейчас главное для валютных заемщиков защитить себя от дальнейшего роста валюты.