Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотечное страхование: безопасность в добровольно-принудительном порядке

Опубликовано 05 декабря 2011
На сегодняшний день сложно представить ипотечное кредитование без страховки. Более того, банки зачастую настаивают на страховании недвижимости. А так как страховка подразумевает под собой дополнительные расходы, заёмщики чаще всего не понимают, зачем нужно тратить средства и, самое главное, что именно страховать. В этой статье мы расскажем о роли ипотечного страхования, какие виды существуют и какие из них обязательны? В подготовке этой статьи участвовали специалисты издания metrinfo.ru. Вот что они говорят по существу вопроса: «Страхование – важный, практически неизбежный элемент при получении ипотечного кредита. Вызывает он весьма разноречивые мнения. Одни говорят, что страховка – атрибут цивилизованности рынка, ее оформление – признак мудрости и дальновидности потребителей. Оппоненты возражают, что по существу ни от чего обязательное страхование не защищает, а является лишь дополнительным побором, который потенциальный заемщик должен просто приплюсовать к будущим выплатам по кредиту, а о самой «защите» забыть. Так или иначе, тема, вызывающая столь бурные эмоции, не могла остаться вне нашего внимания, и мы решили разобраться в ней подробнее.

Ипотечное страхование: Имеем право или обязаны?

Начнем с профильного законодательного акта. Им, без сомнения, является Федеральный закон N102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем отыскиваем ст. 31 «Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита» и читаем: «2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. … 4. Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита». Но наши банки, разумеется, не таковы, чтобы (вместе со страховыми компаниями) отказаться от вполне реальных доходов из-за какого-то там закона! Требование «комплексного ипотечного страхования» по всем трем видам рисков было объявлено обязательным, без него с заемщиками просто отказывались разговаривать. Так продолжалось очень долго – все 90-е годы (с учетом, что ипотека в ту пору вообще была довольно хилой) и почти все нулевые. Первый неприятный для банкиров звоночек прозвенел в 2008 году. В далекой Амурской области местное подразделение Роспотребнадзора посчитало, что ОАО «Амурское ипотечное агентство» (региональное подразделение АИЖК) незаконно требует от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность, и оштрафовало его на 10 тыс. руб. Дело, конечно, было не сумме, а в принципе, и амурские ипотечники стали судиться. Процессов было несколько, но верховная инстанция (Высший арбитражный суд) встала на сторону Роспотребнадзора. Решение, вынесенное в январе 2008-го, было окончательным, обжалованию не подлежало. Ситуация кардинально изменилась в 2008 году, после того как в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) и Роспотребнадзор стали поступать жалобы заемщиков ипотечных кредитов, несогласных с навязыванием банками обязательного комплексного страхования, - комментируют ситуацию игроки рынка – ФАС оштрафовала десятки банков. А в декабре 2010 года были утверждены поправки к Постановлению Правительства РФ от 30.04.2009 № 386 «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями». Законодательно был ограничен перечень обязательных видов страхования при оформлении кредитов, который сводился только к страхованию имущественных рисков предмета залога.

Ипотечное страхование: Не хочешь? Заставим!

Но тот, кто полагает, что банки и страховые компании просто так отказались от своих доходов, очень наивен. Строгое государственное предписание не нарушишь, но был придуман обходной путь – совершенно гениальный по своей простоте. Банки разработали разные ипотечные программы – одни со страхованием этих злосчастных рисков, другие – без. И проценты по этим кредитам тоже различались – да так, что потенциальный заемщик, все посчитав, сам абсолютно «добровольно» (кавычки, думаю, тут все-таки уместны) идет и страхуется». Первое Ипотечное агентство уверено, что раз страхование ипотеки является, по сути, «неизбежным злом», самое время задать себе вопрос:

А что нужно знать о страховании ипотечного кредита?

Подписание страхового договора происходит одновременно с подписанием кредитного договора. У каждого банка есть список аккредитованных ими страховых компаний. Поэтому, банк обязан предоставить список “своих” страховых компаний, услугами которых заемщик может воспользоваться. Затем заемщик заполняет анкету, собирает необходимый пакет документов и предоставляет в страховую компанию. В течение трех дней рассматривается пакет документов и подготавливается страховой договор. В день проведения сделки представитель страховой компании приезжает в отделение банка, где и происходит подписание страхового договора. По Закону об Ипотеке заемщик должен обязательно застраховать объект недвижимости. Страховать или нет другие риски? Право выбора тут за заемщиком. В большинстве банков при нежелании заемщика страховать жизнь и трудоспособность или страховать титул банк несет свои риски. В связи с этим банк выдвигает условие заемщику: при нежелании страховаться, банк повышает ставки по ипотеке. В среднем ставки повышаются на 1,5 – 3%.

Виды ипотечного страхования

Специалисты Метринфо предлагают рассмотреть теперь подробнее ипотечный «пакет»: «Он состоит, как мы уже сказали выше, из трех видов страхования. Самый дорогой из них для заемщика – жизнь и утрата трудоспособности. В зависимости от него, например, человеку, занимающемуся экстремальными видами спорта, могут сильно увеличить стоимость, а в некоторых случаях даже отказать в страховании данного риска. Впрочем, экстремальные виды спорта – это, все-таки, экзотика. А чаще страховщики сталкиваются с материями более прозаическими. Например, возраст – ясно, что чем человек старше, тем больше (при прочих равных) у него шансов заболеть и умереть. Пол – общеизвестно, что женщины в России живут в среднем лет на 15 больше, чем мужчины. Состояние здоровья – оно определяется как по тем фактам, которые человек сам сообщает о себе, а также по данным медицинских обследований, на которые СК вполне может направить своего потенциального клиента». По мнению специалистов Первого Ипотечного, хоть этот вид страхования не обязательный, он является одним из самых важных. В течение всего срока кредита с заемщиком могут происходить малоприятные ситуации: долгосрочная болезнь, потеря трудоспособности или даже смерть. Уберечь себя от последствий поможет данный вид страхования. Быть уверенным в том, что данный вид страхования не нужен, предполагает наличие сбережений, благодаря которым, в случае наступления подобной ситуации, можно будет без проблем платить по кредиту. «Второй по стоимости риск – утраты права собственности (т.е. «титул») – продолжают эксперты издания - В среднем он оценивается нашими экспертами в 0,1 - 0,4% от суммы кредита, однако тут многое зависит от истории объекта недвижимости». Однако, страхование титула, в отличие от остальных рассмотренных здесь видов страхования, используется не так часто. Хотя, этот вид страхования не менее полезный. В случае возникновения риска утраты прав на собственность, в связи с претензиями на эту собственность со стороны третьих лиц, страхование титула позволит избежать серьезных последствий. Причем не важно на вторичном или на первичном рынке приобретается недвижимость. Следует отметить, что этот вид страхования не позволит вернуть право на собственность, но позволит сберечь средства, вложенные в недвижимость. И лишь на третьем месте по стоимости (в среднем 0,05 - 0,1%) идет страхование риска технического повреждения/разрушения предмета залога – как мы помним, только этот риск является обязательным с точки зрения закона. Здесь все зависит от состояния дома, и максимальными тарифы окажутся для старых домов – «сталинок», с деревянными перекрытиями и т.п. Страхование объекта недвижимости предусматривает случаи, когда происходит порча недвижимости вследствие каких-либо стихийных бедствий или техногенных катастроф. Обычно в договоре страхования указывается, что страховой случай наступает только тогда, когда нарушается целостность недвижимости: несущих конструкций, перегородок и т. п. Все остальные случаи, связанные со страхованием жилья, либо необходимо отдельно прописывать в кредитном договоре, либо не предусмотрены страховой компанией.

Выбор страховой компании

В прежние времена банки без затей называли заемщикам одну-две страховые компании, с которыми «рекомендовано» работать. Сейчас – иные времена, все тоньше. На сегодня банки имеют списки аккредитованных СК – их обычно не менее пяти, а часто и 20-30. Кроме того, клиент сам может предложить страховую компанию. Правда, застраховаться в ней разрешат только в случае, если она пройдет проверку на соответствие требованиям банка.

Сколько стоит ипотечное страхование?

Для каждого заемщика тарифы на страхование рисков индивидуальны. Расчет производится в зависимости от вида страхования и количества рисков. Страхование объекта недвижимости составляет 0,2-0,5% суммы страховки и зависит, прежде всего, от состояния жилья. Страхование жизни и трудоспособности варьируется в пределах от 0,2% до 1,3%. Если участвует созаемщик, то, скорее всего, потребуется застраховать жизнь и трудоспособность созаемщика. Страхование титула обойдется от 0,2 до 0,6%. Нередко, банк рекомендует оформить комплексное страхование, в которое уже входят три основных вида страхования. В таком случае комплексное страхование может быть выгоднее каждого из отдельно застрахованного риска. Оплата первого взноса по страховке происходит при подписании страхового договора, и затем осуществляются раз в год, исходя из остатка суммы задолженности.

А если наступил страховой случай?

Необходимо немедленно сообщить в страховую компанию, с которой заключен страховой договор. Все рекомендации и что необходимо делать при наступлении страхового случая сообщит сотрудник компании. При повреждении застрахованного объекта недвижимости страховая компания выплачивает заемщику сумму страховки. Сумма страховки зависит от того, что страховал заемщик: только сумму ипотечного кредита или полную стоимость недвижимости. В случае потери здоровья или смерти страховая компания выплачивает за заемщика оставшуюся часть ипотечного кредита. С недвижимости снимается залог, и заемщик становится единоличным владельцем жилья. В случае посягательства на право собственности на жилье и в дальнейшем потери этого права, страховая компания выплачивает банку остаток задолженности, а заемщик, если страховал полную стоимость недвижимости, разницу между стоимостью жилья и ипотечным кредитом.

Чем Первое Ипотечное Агентство может быть полезно?

В какую страховую компанию обратиться? Как выделить лучшую и более выгодную страховую компанию среди всех прочих? Как правильно подать анкету и документы? Во всех возникающих вопросах разобраться непросто. Каждая страховая компания имеет свою линейку страховых продуктов, и ориентироваться в деталях этих продуктов, тем более что почти все они идентичны, непросто. “Первое Ипотечное Агентство” имеет большой практический опыт работы со страховыми компаниями и может помочь, как при подаче документов в страховую компанию, так и на этапе подписания страхового договора, что позволит сэкономить драгоценное время и, как часто показывает практика, нервы. Первое Ипотечное агентство благодарит за помощь в подготовке материала издание metrinfo.ru