Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека и её влияние на стоимость недвижимости

Опубликовано 07 апреля 2012
Развитие ипотечных программ и их влияние на первичный и вторичный рынок недвижимости. Трудно оспорить то, что уровень спроса на ипотеку влияет на стоимость недвижимости. В доказательство этого мы провели небольшое исследование, подняв историю ипотеки и цен на недвижимость с 2003 – 2004 годов. Признаемся честно, результат нас не сильно удивил. Так начнём с истории…

Состояние ипотеки в период 2003 – 2004 годов

В начале 2000х годов многие продавцы наотрез отказывались от ипотечной сделки, аргументируя это своим не доверием к ипотеке и банкам. Зачастую, агенты просто не умели работать с ипотечными кредитами и в случае, когда клиент звонил в агентство недвижимости и хотел купить квартиру в ипотеку, агенты просто вешали трубки. Ипотечные кредиты преимущественно выдавались в валюте, а ставки кредитования в рублях достигали 16% годовых. Также, технически сложные моменты проведение сделок заключались в том, что банки были уверены, что достаточно безналичных расчётов, а продавец квартиры просто мог получать деньги по доверенности со счета покупателя… Были очень жёсткие требования к заёмщикам и квартирам. Ипотечные кредиты предоставлялись преимущественно клиентам с официальными доходами, а процент одобрения ипотечных кредитов не превышал и 30% Кредитование квартир в новостройках практически отсутствовало и имело исключительно избранный характер. Ко всем квартирам в новостройках были завышенные требования.

Состояние ипотечного рынка перед кризисом 2008 года

Перед кризисом 2008 года, свыше 50-ти банков давали максимальное количество предложений по ипотечному кредитованию. Требования к заёмщикам и залоговым квартирам снизили до минимума. Возможностью получить ипотеку с первым взносом 0% было сложно удивить. "Уважающий себя" застройщик имеет 5 – 6 аккредитовавших его банков. Банки выдают ипотечные кредиты практически на все квартиры в строящихся домах.

Состояние ипотеки в послекризисный период

В послекризисный период вернулись только крупнейшие участники ипотечного рынка, но кредитование строящейся недвижимости было остановлено. Ставки по ипотечный кредитам стали очень высокими, вернулись жесткие требование к заёмщикам и объектам залога. Кредиты выдавались только под большие первоначальные взносы. В целом, ситуация на ипотечном рынке стала напоминать рынок 2003-2004 годов.

Ипотечный рынок сегодня

Большинство участников ипотечного рынка вернулись и вступили в борьбу за конкурентоспособность, стали снижать требования к объектам и заёмщикам. Банки кредитуют все больше строящихся объектов. Минимальный первый взнос пока не ниже 10%. На сегодняшний день по статистике не менее 40% строящейся недвижимости продаётся в ипотеку.

Вывод: Как повлияла ипотека на стоимость недвижимости?

Приведённый график и цифры очень чётко подтверждают, что стоимость цен на недвижимость напрямую связанна с объёмом выданных ипотечных кредитов, а соответственно – с процентными ставками, желанием и готовностью людей брать кредиты. Можно смело говорить, о том, что чем больше объёмы выдачи ипотечных кредитов, тем стабильнее или же выше будут цены на недвижимость. Как повлияла ипотека на стоимость недвижимости? Стимулирование ипотеки должно быть устремлено не только на то, чтобы она была более доступна, но и на то, чтобы эти средства можно было использовать на покупку квартир в новостройках. Чтобы выдаваемые ипотечные кредиты напрямую влияли на увеличение строительства. По статистике порядком 40% – 50% строящегося жилья продаётся с использование ипотеки. Сумма итак достаточно большая, и если верить обещаниям, что у нас ипотечная ставка будет снижаться, а через некоторое время станет совсем низкой, но при этом не будут предприняты определённые меры по увеличению объёма строительства, то можно говорить, что рост ипотечного рынка будет иметь прямое давление на рост цен, и как результат все потоки сил по увеличению доступности жилья с помощью ипотеки, обернуться ещё более худшими последствиями, потому что недвижимость будет автоматически дорожать и доступной так и не станет. Ипотека в некотором роде является индикатором настроения населения и финансовых институтов. Населения с точки зрения долгосрочных обязательств, а финн. институтов, с точки зрения, выдачи денег. Большое количество выданных ипотечных кредитов означает, что люди и фин институты, как минимум, верят, что цены на недвижимость будут расти или же будут стабильны, т.е. верят в будущее. Как специалисты мы ощущаем, что сейчас люди хотят брать жильё в ипотеку, при этом абсолютно точно осознавая, что есть ожидания и предпосылки второй волны кризиса. При этом объясняют они это очень логично - Вопрос рубля. Проблема нашего ипотечного рынка, по-прежнему, в отсутствии длинных дешёвых денег, т.е. так называемое фондирование, поскольку этого фондирования нет, банки на самом деле, очень сильно зависят от колебаний стоимости рубля и соответственно процентных ставок, но поделать с этим они ничего не могут. Проводя опросы и общаясь с нашими клиентами, их мнения сводятся на одной мысли: даже если будет что-то происходить, какие-то негативные в дальнейшем последствия с рублём, будет то инфляция, или же падение дальнейшего курса рубля против доллара, быть должным на фоне этих перспектив по фиксированной ставке в рублях – довольно выгодно. Главный риск в этой ситуации – это снижение цен на недвижимость, но при условии, что эта недвижимость приносит какой-то фиксированный доход, или же она приобретена для постоянного личного проживания, а не просто будет стоять - это в любом случае выгодно. В будущем, после какой-то гибкой ситуации, цены всё равно вернуться, они догонят инфляционный уровень, а платежи по ипотеке, как были фиксированными, так и останутся. Т.е. ипотека это универсальный инструмент, который позволяет купить квартиру здесь и сейчас, притом, что ваши платежи ежегодно из-за инфляции будут убывать на 8% -10%. На фоне некоторой экономической неопределённости – это интересно. Ипотека очень стремительно внедряется в рассрочку, всё чаще можно увидеть статьи «ипотека против рассрочки» и наоборот, зачастую ипотека бывает выгоднее рассрочки. А для застройщиков ипотека – это деньги сразу и всё понятно! Развитие уровня ипотеки так же связано с уровнем цен на аренду, особенно ели это ликвидные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, если платежи по аренде становятся хоть как-то сопоставимы с платежами по ипотеке, то, безусловно, выбор будет сделан в пользу ипотеки.