Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека без первоначального взноса: Быть или не быть?

Опубликовано 14 июня 2013
Высокая конкуренция между банками только благотворно влияет на развитие ипотечного кредитования: появляются новые акции, банки запускают новые программы кредитования, улучшают качество и скорость обслуживания, уменьшают требования к заемщикам и предмету залога. А разнообразие ипотечных предложений вынуждает банки вводить эксклюзивные кредитные продукты. Неудивительно, что разговоры об ипотеке без первоначального взноса снова становится актуальными. Подобный опыт уже был ранее, а вот повторится ли он? Свои комментарии "Деловому Петербургу" дал генеральный директор агентства недвижимости "Первое Ипотечное Агентство" Ельцов Максим Иванович.

Насколько востребованы сегодня программы ипотеки без первоначального взноса?

Спрос на ипотеку без первоначального взноса очень высок. Это если говорить именно о количестве обращений клиентов на подобную рекламу. А вот реальных сделок с нулевым взносом очень немного, при этом и до кризиса 2008-2009 года доля подобных сделок была относительно невысокой, хотя предложений было в избытке. В силу того, что мы являемся агентством недвижимости и ипотечным брокером, мы регулярно получаем запросы от клиентов и отслеживаем предложения банков-партнеров с нулевым взносом. Надо констатировать, что в чистом виде кредит с нулевым взносом предлагает буквально 2 банка, да и то по запретительно высоким ставкам (от 16% годовых). Разумеется, мы не учитываем варианты, при которых банки в качестве первоначального взноса учитываютматеринский капитал или выдают потребительский кредит в размере первоначального взноса. Есть варианты с предоставлением дополнительного залога или формальным завышением суммы договора над оценочной стоимостью квартиры, но это явно не кредит с нулевым взносом в прямом понимании. С момента кризиса банки существенно пересмотрели условия кредитования, куда важнее стало качество кредитного портфеля, а не его размер. Как результат – банки стали тщательнее проверять информацию о работодателе и реальном размере доходов. Не менее важной мерой по защите от рисков стал минимальный размер первоначального взноса. Все без исключения банки его подняли, а в самое непростое время для ипотечного рынка составлял 30%. И только по мере стабилизации экономической ситуации, роста цен на недвижимости и обострения конкуренции банки начали постепенно снижать первый взнос. Сейчас минимальный размер первоначального взноса составляет 10-15%, но хорошие ставки и приемлемый выбор ипотечных программ начинается все-таки при взносе от 20% от стоимости квартиры.

Больший ли объем обращений за таким кредитами? Какие клиенты чаще обращаются? На какие виды недвижимости распространяются?

Откровенно говоря, мы не видим смысла отдельно продвигать подобную услугу. Обращений будет масса, но качество этих обращений и шансы на реальное проведение сделок будет невелико. Дело в том, что семья потенциального заемщика должна иметь доход, в среднем раза в 2 больше чем максимальный платеж по ипотечному кредиту. И, если к нам обращается клиент с запросом на кредит, например, в 3 млн. рублей, то ежемесячный платеж должен составлять 34-40 тысячи рублей, а доход на семью, соответственно 60-80 тысяч рублей. При этом стаж на последнем месте работы должен быть 4-6 месяцев. При рассмотрении заявки подобного клиента и у нас и у банка-партнера возникнет логичный вопрос: если у людей приличный стаж, хороший доход, то почему они не сумели накопить средства на первоначальный взнос? Не следует забывать и о дополнительных расходах при проведении сделки: страховка, госпошлина за регистрацию, нередко комиссия банка за выдачу кредита и т. д. Вот и получается, что потребителями такой услуги являются либо люди, у которых резко поменялись семейные обстоятельства (даже накопить не успели) либо те, кто не смог накопить на первоначальный взнос, а кредит для них, нередко, единственный психологический способ заставить себя ежемесячно откладывать деньги на жилье. Конечно, платежеспособные клиенты заинтересованы в том, чтобы взнос, при необходимости, был поменьше, но на практике они стремятся его повысить – и платеж по кредиту будет меньше и процентная ставка по ипотеке будет лучше.

Насколько рискованным считается этот вид кредитования? Имеется ли страхование от возможной просрочки по таким кредитам?

Не будем говорить за банки об уровне риска, но по нашему опыту реализации заложенных квартир, наибольшее число дефолтов происходит по кредитам, полученным под залог имеющейся квартиры и по кредитам с минимальным и нулевым первоначальным взносом. Сейчас банки нередко настаивают на дополнительном страховании финансовых рисков до тех пор, пока размер остатка кредита не достигнет 20-30% от стоимости квартиры.

Как меняются условия кредитования в случае с нулевым первоначальным взносом? На сколько выше становится ставка? Как меняются требования к заемщику?

Требования к заемщику остаются неизменными при внесении любого размера первоначального взноса. Возможно дополнительное привлечение созаемщика или поручителя. Чаще всего, если ипотечная ставка зависит от размера первоначального взноса (в некоторых банках она зависит только от срока кредитования), при наличии 30% взноса можно получить ставку на 1-2% ниже, чем при первоначальном взносе в 5-15%.

Какими являются сейчас ставки по таким кредитам и как они могут измениться до конца года?

Как уже обозначали, ипотечные ставки по нулевому взносу начинаются от 16%. Можно с уверенностью предполагать, что до конца года ставка или не снизится, или снизится незначительно. В любом случае при текущей ставке такие кредиты заемщики брать не будут, а основной смысл введения подобных программ – дополнительная реклама, которая напрямую не приведет к росту выдачи кредитов.