Изменения в налоговом законодательстве: Что год грядущий нам готовит?

В конце прошлого года закон, вносящий ряд существенных изменений в Налоговый кодекс, все-таки был принят Государственной Думой. Неоднозначный законопроект, вызывающий множество споров и противоречий, сейчас ждет одобрения Советом Федерации и, заключительным шагом, подписанием Президентом России. Если это произойдет, то с 1 января 2016 увеличится минимальный срок владения квартирой, в течение которого ее нельзя продать без уплаты НДФЛ, а так же изменится практика «продажи за миллион» - цена квартиры будет напрямую зависимость от ее кадастровой стоимости.

Так с чем – или кем – призван бороться новый законопроект, и что теперь делать рядовым гражданам? Разобраться поможет Максим Ельцов, директор группы компаний ПИА.

Существенные изменения?

Для начала кратко сформулируем суть грядущих изменений. Итак.
До 1 января 2016 года, если период владения квартирой составлял менее трех лет, то при продаже недвижимости вы платили НДФЛ в размере 13%:

– либо с суммы полученного дохода, уменьшенной на 1 млн. руб.;
– либо с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.

Более трех лет - НДФЛ не облагается.
С 1 января 2016 года если период владения составляет менее пяти лет, то при продаже недвижимости владелец квартиры будет платить НДФЛ в размере 13%:

– либо с суммы полученного дохода, но не менее 70% кадастровой стоимости;
– либо с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.

При этом исключения, когда вы можете продать квартиру в срок владения от 3 до 5 лет без обложения НДФЛ составляют следующие льготные случаи: облагается НДФЛ в размере 13%, за исключением льготных случаев:

– недвижимость передана по наследству или по договору дарения;
– недвижимость приватизирована;
– недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

А при сроке владения от 5 лет НДФЛ не облагается.

Итак, налицо увеличение срока владения недвижимостью с 2-х до 5 лет, а так же существенное дополнение, такое как кадастровая стоимость жилья. Вот как комментирует ситуацию Максим Ельцов:

«Катастрофы в этом решении я не вижу, потому что, во-первых, останется достаточно большое количество квартир, которые реализуются после пятилетнего срока владения. Во-вторых, нужно обратить внимание на следующий момент: по 220 ст. Налогового кодекса РФ налогооблагаемую базу, т.е. сумму с которой будет платиться налог, можно и нужно уменьшать на сумму затрат, которые собственник понес при приобретении объекта недвижимости. То есть, как минимум, продавать квартиру по стоимости такой же точно, по которой она была приобретена. Это связано с кадастровой стоимостью объекта: по новым правилам сумма сделки не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Так что, если вы владеете квартирой менее пяти лет, без налога вы ее продать не сможете. Поэтому советую сосредоточиться на подтверждении затрат, связанных с приобретением этой квартиры, дополнительно консультироваться у специалистов.

Кстати, говоря о последствиях, я могу предположить, что теперь более грамотные покупатели будут настаивать на проведении сделки с реальной стоимостью. Очевидно, что в текущих реалиях невыгодно покупать квартиру с занижением суммы сделки, «за миллион» - а вдруг вы завтра соберетесь ее продавать, а кадастровая стоимость зашкаливает? Понятно, что вы будете настаивать на том, чтобы ваша сделка проходила по максимально полной стоимости. И это моя основная рекомендация: если собственник владеет квартирой более пяти лет, а вы ее покупаете, настаивайте, чтобы сумма договора была реальной, а не заниженной».

Однако, остается самый главный вопрос: что делать тем, кто покупает жилье как инвестицию в свое будущее? В конце концов, есть и те, кто стремится постоянно улучшать свои жилищные условия «если подвернулся вариант» - и тут они окажутся привязаны к пресловутому сроку «владей 5 лет»?

«Новое ограничение скорее не нанесет какой-то серьезный удар по инвесторам, и, на самом деле, заставит нас всех больше задумываться о подтверждении затрат на приобретение и ремонт квартиры. Люди будут чаще прибегать к консультациям специалистов, воспитают в себе более взвешенный подход к покупке, продаже и обмену жилплощади с учетом новых налоговых тонкостей.»

Но примет ли во внимание такие подтверждения налоговая? На этот счет Максим Ельцов отвечает :

«В новом законе четко прописано: налогооблагаемую базу можно и нужно уменьшать на сумму затрат, связанных с получением доходов от продажи квартиры. Важно иметь правильно оформленные документы. Так, если вы будете представлять непонятные чеки и расписки «от дяди Васи», который какие-то работы делал, скорее всего, проблемы возникнут. Но если есть договор с компанией, занимающейся вашим ремонтом, с четко перечисленными затратами, заактированы объемы работ, возможно, проведена фотофиксация, то шансы на уменьшение затрат особых сложностей в учете этих расходов на содержание квартиры я не вижу. В законе четко перечислены затраты, которые можно вычитать из налогооблагаемой базы, в том числе затраты на приобретение отделочных материалов и оплату ремонтных, проектных работ. С другой стороны практика по учету таких затрат со стороны налоговой весьма неоднозначна. Особенно если у компании, которая оказывала вам услуги была убыточна или не должным образом составляла отчетные документы. В общем тут все будет зависеть от качества оформления документов. Нередко точку в таких вопросах ставит суд, поскольку это задача налогоплательщика доказать реальность и обоснованность понесенных затрат.»

И самый главный вопрос: чем может помочь группа компаний ПИА?

«Тем, что мы учитываем все аспекты при проведении сделки, а налоговый аспект становится все более и более важным» - пояснил Максим Ельцов – «а именно то, каким образом оформлен договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры, расписка и т.д. Именно от деталей зависят шансы на успешное получение налогового вычета и отсутствие претензий по уплате НДФЛ. Наши специалисты детально рассматривают ситуацию, при необходимости прибегают к помощи налоговых консультантов и адвокатов, чтобы минимизировать риски и затраты на налоги и при проведении сделки».