Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотечный кредит: Как получить ипотеку?

Опубликовано 05 сентября 2011
Зачастую при покупке квартиры в ипотеку ожидания покупателя оказываются завышенными. Подать документы и получить одобрение банка на ипотечный кредит – это не весь процесс сделки, а только вершина айсберга. После принятия решения приобрести недвижимость в ипотеку необходимо разобраться и понять все тонкости проведения сделки и все этапы, которые ожидают вас на пути к новоселью. Постараемся подробно описать всю процедуру выдачи ипотеки и подводные камни, с которыми можно столкнуться.

Купить квартиру в новостройке или на вторичке?

В первую очередь необходимо определить: будет это вторичный рынок или строящееся жильё. Причины тому – различия в проведении ипотечной сделки. Если это «первичный» рынок, стоит учитывать, что каждый застройщик аккредитован определёнными банками. Поэтому сначала необходимо определиться с объектом, забронировать определённую квартиру, и только затем обращаться в один из предложенных застройщиком банков.  В случае если вы точно решили покупать готовое жильё в собственности (вторичная недвижимость), необходимо определиться с банком, получить уведомление об одобрении и только после этого начинать поиск подходящей квартиры.  На поиск объекта банк в среднем выделяет срок до 3 месяцев. Стоит не забывать о том, что если в течение этого срока квартира не будет найдена, необходимо обновлять справки и переодобрять кредит.

При поиске необходимо учитывать, что не каждая квартира подойдет под ипотеку

На этом этапе можно встретиться с определёнными сложностями. Если у продавца «встречка» (свою квартиру продает и покупает другую), могут возникнуть проблемы с взаиморасчетами, и сроками проведения сделки. Также в цепочке сделок может оказаться ещё один или несколько ипотечных покупателей, что привёдёт к спорам и неразберихе где проводить сделку, ведь каждый ипотечный кредитор будет требовать проведение сделки в своём отделении.  Могут не подойти объекты, которые в собственности менее 3 лет. Продавец захочет провести сделку с занижением (прописать в договоре купли-продажи не налогооблагаемую сумму), чтобы не платить налоги с продажи, а банк не захочет давать кредит на квартиру, покупаемую за 1 млн. руб. В таких ситуациях необходимо заранее подбирать кредитора, который позволяет проведение сделок с «занижением».

Одобрен кредит и выбран объект, что дальше?

Следующий шаг – это одобрение залогового объекта и заказ оценки. Для этого необходимо собрать базовый комплект документов по объекту и произвести оценку в одной из аккредитованных банком оценочной компании.

Зачем делается оценка квартиры?

Банк должен понимать среднерыночную стоимость квартиры, под залог которой он дает деньги, чтобы в случае не платежеспособности заемщика, была возможность реализовать объект залога и вернуть долги заёмщика.

Следующий шаг – страхование квартиры

Выбор страховой компании проводится так же из списка аккредитованных банком компаний. Страховая компания минимизирует риски, как для банка, так и для заемщика.  Представим ситуацию, где заемщик получает инвалидность или того хуже умирает. В случае, если у заемщика не было страховки, его обязательства переходят по наследству близким. В случае если страховка присутствует, страховая компания погасит долг заемщика перед банком. То есть целью такого страхования является уменьшение рисков и банка, и заемщика.

Выход на ипотечную сделку

После одобрения банком заёмщика, выбора объекта недвижимости, его оценки и одобрения банком предмета залога, а затем и выбора страховой компании – можно бронировать время проведения сделки. Это, возможно, самый основной этап. Сделка происходит в назначенный день и время в отделении банка – кредитора. Здесь подписывается кредитный договор, договор ипотеки, заключается соглашение с представителем выбранной страховой компании, затем проводится подписание договора купли-продажи квартиры и договора на бронирование банковской ячейки с условиями взаиморасчетов. Формируется нотариальная доверенность на регистрацию, закладываются денежные средства в банковскую ячейку (первоначальный взнос, средства банка). 

Регистрация в ГУФРС

На сделке формируется пакет документов для подачи в ФРС на перерегистрацию собственности, на это время ячейка с деньгами замораживается. Важно понимать, что заемщик несет обязательства перед банком после подписания кредитного договора, а не после регистрации собственности в УФРС. Когда документы зарегистрированы и подписан акт приёма-передачи, размораживается ячейка и продавец забирает свои деньги. На самом деле купить квартиру в ипотеку не сложно. Главное помнить, что на каждом из этапов, если у вас возникают какие-то сомнения, нужно обращаться за помощью к профессионалам, чтобы они разъяснили спорные моменты и сопровождали сделку по купле-продаже квартиры от начала до получения заветного ключа от своей квартиры.