Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Категория земли: Как выбрать оптимальный вариант?

Опубликовано 26 октября 2011

Участок под индивидуальное жилищное строительство

Наибольшей популярностью пользуются земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), старое название ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Земля ИЖС позволяет возводить постоянные строения, и по законодательству предназначена для частного строительства, а позиции и права собственника таких участков чётко защищены. По определению такие участки находятся в черте жилых поселений с наличием социального обеспечения. Как результат в таких объектах зачастую можно прописаться, получить на него кредит или получить кредит под залог такого объекта.

Участок под садоводство и дачный дом

Вторая категория земельных участков, которая чуть менее интересна, но в некоторых моментах, как ни странно, имеет даже чуть больше преимуществ - это категория сельскохозяйственных земель с назначением под садоводство. То есть с одной стороны такая категория земель не предусматривает строительство жилых домов, но юридически вы имеете право там строить. В соответствии с последними решениями арбитражного суда там даже можно получить прописку. Садоводство банки менее охотно кредитуют, с юридической точки зрения более сложно проводить оформление. Т.е. садоводство позволяет строить дом, упрощенное оформление постройки и в этом даже кроется определённое преимущество перед ИЖС, т.к. для регистрации дома на ИЖС требуется значительно больше согласований и разрешений.

Участок под дачное некоммерческое товарищество

Третья категория так же относится к сельскохозяйственным землям, но переведённая в ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнёрство/товарищество). На наш взгляд оно менее интересно даже в сравнении с садоводством, потому что, находясь, по сути, в категории сельскохозяйственных земель, оно по сегодняшнему законодательству позволяет компромиссно возводить там постоянные строения и использовать эту землю под постоянное строительство, но оно менее интересно и как результат менее интересны объекты, возведённые на данной земле.

Перевод сельскохозяйственных земель в земли ИЖС?

При покупке сельскохозяйственных земель, где прописано назначение: выпас скота или же выращивание определённых культур, не редко в объявлениях о продаже риэлторы или же собственники заявляют о скором переводе земли в ИЖС. Такое действительно случается, но тут необходимо разобраться почему в принципе земельный участок может быть переведёт в иную категорию земли. Для перевода в ИЖС критерий по сути один: земля должна прилегать к населённому пункту. Бывает, когда сельскохозяйственные поля находятся, в прямом смысле, в окружении жилых поселений, они полностью окружены ИЖС-ными домами и находятся в черте посёлка. Положа руку на сердце, можно с уверенностью заявить, что не один специалист не сможет вам точно дать ответ, будет ли проведена смена категории, если собственник вам об этом заявляет. Потому что эта процедура достаточно непростая и длительная, не один областной муниципальный комитет должны сопоставить свои согласования. Преимущества Ленинградской области в том, что здесь решения находятся в руках местных властей, но до тех пор пока вы не получили новый кадастровый паспорт с записью о смене категории, доверять информации о переводе земли – нельзя. На вопрос: что же делать, когда мне продают «сельхозку» и уверяют, что она будет переведена в ИЖС? На самом деле ответ один: можно попытаться навести справки, понять границы участка с жилыми поселениями, навести справки о подготовленной градостроительной документации, на основании которой производится перевод. Но правильнее всего поставить условия итоговой оплаты в зависимости от назначения земли. Внести аванс, а оставшиеся средства передать после реального перевода земли. Всё остальное – это суррогаты и риски.

Часто задаваемые вопросы

1. Как узнать реально ли планируется перевод той или иной территории из сельскохозяйственной категории в ИЖС? Позвонить главе сельского поселения. 2. Какова последовательность перевода? Собственник подал заявление в сельское (городское) поселение, выходит постановление о включении участка в черту и необходимости скорректировать генплан. Производится корректировка генплана, согласовывается в сельском поселении, и в области (главное чтоб согласовал комитет сельского хозяйства). Средний срок проведения процедуры составляет 3 месяца. 3. Куда можно и нужно обратиться и в какой последовательности, чтобы понять насколько это реально и на каком этапе в данный момент находится процесс перевода? Обращайся в сельское поселение, они точно знают ситуацию и скажут, где могут возникнуть проблемы. Вообще вопросы с землей лучше начинать с них. 4. Есть ли этот процесс в принципе? Процесс есть, в Новгороде сейчас активно занимаются переводом. Ситуацию в Петербурге с коррупционной составляющей анализировать сложно.