Категория земли: Как выбрать оптимальный вариант?

Участок под индивидуальное жилищное строительство

Наибольшей популярностью пользуются земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), старое название ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Земля ИЖС позволяет возводить постоянные строения, и по законодательству предназначена для частного строительства, а позиции и права собственника таких участков чётко защищены. По определению такие участки находятся в черте жилых поселений с наличием социального обеспечения. Как результат в таких объектах зачастую можно прописаться, получить на него кредит или получить кредит под залог такого объекта.

Участок под садоводство и дачный дом

Вторая категория земельных участков, которая чуть менее интересна, но в некоторых моментах, как ни странно, имеет даже чуть больше преимуществ - это категория сельскохозяйственных земель с назначением под садоводство. То есть с одной стороны такая категория земель не предусматривает строительство жилых домов, но юридически вы имеете право там строить. В соответствии с последними решениями арбитражного суда там даже можно получить прописку. Садоводство банки менее охотно кредитуют, с юридической точки зрения более сложно проводить оформление. Т.е. садоводство позволяет строить дом, упрощенное оформление постройки и в этом даже кроется определённое преимущество перед ИЖС, т.к. для регистрации дома на ИЖС требуется значительно больше согласований и разрешений.

Участок под дачное некоммерческое товарищество

Третья категория так же относится к сельскохозяйственным землям, но переведённая в ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнёрство/товарищество). На наш взгляд оно менее интересно даже в сравнении с садоводством, потому что, находясь, по сути, в категории сельскохозяйственных земель, оно по сегодняшнему законодательству позволяет компромиссно возводить там постоянные строения и использовать эту землю под постоянное строительство, но оно менее интересно и как результат менее интересны объекты, возведённые на данной земле.

Перевод сельскохозяйственных земель в земли ИЖС?

При покупке сельскохозяйственных земель, где прописано назначение: выпас скота или же выращивание определённых культур, не редко в объявлениях о продаже риэлторы или же собственники заявляют о скором переводе земли в ИЖС. Такое действительно случается, но тут необходимо разобраться почему в принципе земельный участок может быть переведёт в иную категорию земли. Для перевода в ИЖС критерий по сути один: земля должна прилегать к населённому пункту. Бывает, когда сельскохозяйственные поля находятся, в прямом смысле, в окружении жилых поселений, они полностью окружены ИЖС-ными домами и находятся в черте посёлка. Положа руку на сердце, можно с уверенностью заявить, что не один специалист не сможет вам точно дать ответ, будет ли проведена смена категории, если собственник вам об этом заявляет. Потому что эта процедура достаточно непростая и длительная, не один областной муниципальный комитет должны сопоставить свои согласования. Преимущества Ленинградской области в том, что здесь решения находятся в руках местных властей, но до тех пор пока вы не получили новый кадастровый паспорт с записью о смене категории, доверять информации о переводе земли – нельзя. На вопрос: что же делать, когда мне продают «сельхозку» и уверяют, что она будет переведена в ИЖС? На самом деле ответ один: можно попытаться навести справки, понять границы участка с жилыми поселениями, навести справки о подготовленной градостроительной документации, на основании которой производится перевод. Но правильнее всего поставить условия итоговой оплаты в зависимости от назначения земли. Внести аванс, а оставшиеся средства передать после реального перевода земли. Всё остальное – это суррогаты и риски.

Часто задаваемые вопросы

1. Как узнать реально ли планируется перевод той или иной территории из сельскохозяйственной категории в ИЖС? Позвонить главе сельского поселения. 2. Какова последовательность перевода? Собственник подал заявление в сельское (городское) поселение, выходит постановление о включении участка в черту и необходимости скорректировать генплан. Производится корректировка генплана, согласовывается в сельском поселении, и в области (главное чтоб согласовал комитет сельского хозяйства). Средний срок проведения процедуры составляет 3 месяца. 3. Куда можно и нужно обратиться и в какой последовательности, чтобы понять насколько это реально и на каком этапе в данный момент находится процесс перевода? Обращайся в сельское поселение, они точно знают ситуацию и скажут, где могут возникнуть проблемы. Вообще вопросы с землей лучше начинать с них. 4. Есть ли этот процесс в принципе? Процесс есть, в Новгороде сейчас активно занимаются переводом. Ситуацию в Петербурге с коррупционной составляющей анализировать сложно.