Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Коммерческая недвижимость: Классификация складских помещений

Опубликовано 25 марта 2013
Складская недвижимость на сегодняшний день лидирует, как наиболее выгодная для вложений, в связи со значительными изменениями в этой сфере, а именно: строительство современных складских терминалов, возникновение логопарков, создание городской логистической инфраструктуры, которая поможет обслуживать потребности мегаполиса. Ценообразование арендных ставок зависит от многих факторов, приведем классификацию складской недвижимости, которая раскрывает технические характеристики и прочие параметры, влияющие на величину стоимости аренды.

Классификация складских помещений

Класс А. Современные помещения

Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование отвечают следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов. Складские помещения класса А должны отвечать следующим требованиям: — Год постройки: позднее 1994. — Расположение: на основных транспортных магистралях в 10–30 км от КАД. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы. — Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе и многоэтажные стеллажные системы, паллеты. — Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники. — Высокая проектная нагрузка на поверхность пола (от 4 тонн на 1 м2), позволяющая применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей. — Редкая сетка колон (не менее 12 на 18 метров), позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников. — Наличие офисных, административных и бытовых помещений в здании склада. — Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на 1 тысячу м2 склада, а также обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов, позволяющая максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт. — Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (сплинкерная или порошковая). Центральное кондиционирование и вентиляция с регулируемой температурой и влажность в помещениях склада. — Автономные системы тепло- и водоснабжения. — Аварийные системы электропитания. — Современные системы охранной сигнализации и видеонаблюдения. — Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами. — Развитая транспортная инфраструктура, наличие удобных подъездных путей, разворотных площадок, парковок для всех видов транспорта, указателей и светофоров. — Благоустроенная прилегающая территория. — Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление и пр.).

Класс В. Складские помещения доперестроечного периода

Складские помещения доперестроечного периода, построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения требуют дополнительных капитальных вложений и изменений для осуществления складской деятельности: смена полового покрытия, установка современных охранных систем и пр. Требования, предъявляемые к складским помещениям класса В: — Годы постройки: 1970–1980. — Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция) с высотой потолков 6 – 9 метров. — Центральное отопление (собственные котельные). — Бетонный пол (стяжка или плиты). — Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава. — Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.

Класс С. Бывшие производственные помещения

Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку и требующие значительных строительных и технических изменений: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация полового покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования. К классу С относятся складские помещения со следующими характеристиками: — Годы постройки: 1950–1990. — Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция), с высотой потолков от 7 до 18 метров. — Бетонный или асфальтированный пол. — Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения. — Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов. — Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин. — Расположение в промзонах в черте города. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Склады данного класса зачастую не соответствуют современным нормам пожарной безопасности и экологичности, а также требованиям современных логистических компаний по возможностям грузооборота.

Класс D. Неприспособленные под складские нужды помещения

Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать, поскольку с финансовой точки зрения для повышения класса склада, как правило, более выгодно снести такой объект и построить на его месте новое здание, чем осуществлять реконструкцию.

Величина арендной ставки складских помещений

Величина арендной ставки в складских помещениях зависит от множества причин: — от класса склада, — наличия на его территории или вблизи офисных и производственных помещений, — большую роль играет и расположение склада. Удобным расположением логистического комплекса на шоссе считается вариант, когда объект находится с правой стороны по ходу движения в город. Это обусловлено спецификой логистического бизнеса: расположенные на подъездах к городу склады обслуживают грузы, привезенные из других городов, и принимать фуры в этом случае удобнее по ходу движения – с правой стороны. При этом комплексы класса А должны располагаться на первой линии, комплексы ниже классом могут находиться дальше. Комплекс должен иметь достаточную протяженность вдоль дороги и глубину. Соотношение площади склада и парковки обычно составляет 1:1, хотя площадь парковки может быть и больше.