Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Коммерческая ипотека — ипотека для бизнеса

Опубликовано 04 апреля 2012
Ипотека на коммерческую недвижимость, или коммерческая ипотека - это ипотечный кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости (офис, склад, здание, торговое и производственное помещение, и пр.) при условии передачи приобретаемой недвижимости в залог банку. Основной особенностью в сделках по приобретению коммерческой недвижимости с использованием ипотека, является участие третьего заинтересованного лица, то есть банка. Если при стандартной сделке, должны быть учтены интересы двух сторон, покупателя и продавца, и этого вполне достаточно, то наличие банка при ипотечной сделке, накладывает серьезный отпечаток на технологию и сроки проведения сделки. В первую очередь это связано с тем, что банк предъявляет свои требования, как к приобретаемому объекту коммерческой недвижимости, так и к технологии проведения сделки.

Требования банка к коммерческой недвижимости

Основным гарантом возвращения денежных средств является залог приобретаемого объекта недвижимости. Поэтому банки всегда предъявляли очень жесткие требования к коммерческим объектам. То есть должны быть полностью готовы правоустанавливающие документы. Причем, как на сам объект, так и на земельный участок. Банк, безусловно, будет проверять и настаивать на том, чтобы присутствовали все документы, подтверждающие полномочия продавца, который производит отчуждение объекта. Также кредитная организация проверит первоначальные правоустанавливающие документы, то есть, по сути, историю сделок с объектом коммерческой недвижимости, чтобы избежать рисков предъявления претензий со стороны третьих лиц или даже расторжения сделки. После того, как банк одобрил приобретение коммерческого объекта в кредит, стороны должны перейти к обсуждению вопросов проведения самой сделки купли-продажи коммерческой недвижимости. В настоящий момент действуют поправки к закону “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, в соответствии с которым при приобретении коммерческой недвижимости можно использовать договор купли-продажи и ипотеки. То есть, в большинстве случаев, сделка по приобретению коммерческой недвижимости с использованием кредитных средств осуществляется путем заключения договора купли-продажи выбранного объекта с одновременной регистрацией залога данного объекта.

Что подлежит обязательному согласованию с банком?

Типовой договор купли-продажи недвижимости и договор ипотеки. Конечно, банк может принять пожелания покупателя и продавца при составлении договора купли-продажи недвижимости, но, скорее всего, он будет настаивать на типовой версии с некоторыми изменениями. Схема перечисления денежных средств. Как правило, банк будет стоять на том, чтобы денежные средства перечислялись после регистрации договора купли-продажи недвижимости. Как крайний вариант, может быть использован расчет с использованием аккредитивного счета. Собственные средства заемщика и кредитные средства переводятся на специальный аккредитивный счет и будут переведены уже непосредственно на счет продавца сразу же после регистрации сделки по факту предъявления документов.

Условия перечисления денежных средств

Это документы, которые предъявляются продавцом для того, чтобы получить перевод денежных средств за проданный объект коммерческой недвижимости. Обычно это следующий список документов:

— Свидетельство о собственности; — Зарегистрированный договор купли-продажи на коммерческую недвижимость и земельный участок; — Акт приема-передачи, подтверждающий получение объекта недвижимости покупателем.