Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Коммерческая недвижимость: Сопровождение сделки по покупке коммерческой недвижимости

Опубликовано 27 марта 2012
После того, как будущий покупатель определил параметры коммерческой недвижимости, которые необходимы, будь то производственный комплекс, отдельно стоящее здание, встроенное помещение, земельный участок или склад, наступает самый важный этап – этап проведения сделки. Зачастую, на начальном этапе процесс поиска коммерческого объекта многие покупатели организуют самостоятельно, но чтобы ознакомиться с рынком недвижимости и понять адекватность стоимости, в большинстве случаев приходится прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Проведение сделки с коммерческой недвижимостью требует весьма специфических знаний и таит в себе много подводных камней. В этой статье мы вкратце расскажем о том, на что нужно обращать внимание при проведении сделки с коммерческой недвижимостью. Самое важное – это понимать, что в конечном итоге приобретается. Главный риск в приобретении коммерческой недвижимости заключается в том, что уже после проведения сделки выясняется, что коммерческий объект не совсем соответствует изначальному описанию или ожиданию покупателя. Для того чтобы этого избежать, в первую очередь, необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы на данный коммерческий объект. Необходимые правоустанавливающие документы на коммерческую недвижимость:

— Свидетельство на объект/-ты недвижимости; — Договор, на основании которого объект перешел к нынешнему владельцу; — Кадастровый паспорт; — Технический паспорт.

 

Если покупается земельный участок или строение с земельным участком

Особое внимание нужно уделить земельному участку. Даже если приобретается встроенное коммерческое помещение, все чаще встречаются ситуации, когда земельный участок, находящийся под зданием уже разделен на части и нередко закреплен режим использования. То есть необходимо обращать внимание на правовой статус земельного участка. Также важно помнить, что в соответствии с земельным кодексом сделка со строением, с переходом права собственности на здание или сооружение, не может проходить отдельно от перехода права собственности на земельный участок. Если земельный участок находится в аренде, то это заметно осложняет процедуру покупки коммерческого помещения. Нужно проанализировать возможность перезаключения договора аренды. В обязательном порядке обратить внимание на то, чтобы земельный участок принадлежал тому же лицу, что и само сооружение, которое приобретается. На земельном участке не должно быть обременений. Конечно же, основные обременения прописаны в свидетельстве о собственности на земельный участок, также они отражены в кадастровом плане земельного участка, но при этом мы нередко сталкивались с ситуацией, когда при наведении справок в отдельных инстанциях города выяснялось, что обременения не были отражены в свидетельстве и кадастровом паспорте. Например, ФАПСИ-линия – федеральное агентство правительственной связи. Желательно, чтобы собственность была выделена внатуре. Иногда возникают ситуации, когда продается отдельное здание, которое стоит на крупном земельном участке и на этом же земельном участке, кроме рассматриваемого объекта, находится ряд других объектов. Безусловно, такой вариант покупки здания приведет к нежелательным последствиям. При долевой собственности на участке, необходимо сразу же выяснить возможность выделения доли внатуре. Если приобретаемый объект находится в черте Санкт-Петербурга, то перспективы его использования напрямую связаны с правом землепользования и застройки. Это означает, что после приобретения объекта его можно использовать по старому назначению, не внося какие-либо изменения в правоустанавливающие документы. Но если собственник собирается реконструировать, перестраивать объект или поменять вид его использования, то это в обязательном порядке необходимо связывать с правом на землепользование и застройку. Иными словами построить торговый комплекс на земельном участке, который предназначен под складское строительство и промышленное производство технически будет невозможно. Основной объем информации, в принципе, можно получить в открытых источниках и, наведя справки, в комитетах города, отвечающих за выдачу строительных нормативных документов.