Финансовый кризис и ипотека – как не остаться в проигрыше?

В настоящее время достаточно много внимания приковывает к себе ситуация на мировом финансовом рынке. Всё чаще можно услышать заявления экспертов о возможной второй волне финансового кризиса. Многие из заявлений связаны с действиями европейских финансовых властей, с ситуацией в Греции и долгами других стран. В целом же, есть ряд общих рекомендаций и советов, которые мы можем дать тем, кто уже воспользовался или только собирается воспользоваться ипотечным кредитом.

Реакция банков на нестабильный рынок?

Реакция банков кардинально различается, как по ставкам, так и по условиям ипотечного кредитования. На Гражданском Жилищном Форуме многие эксперты делали заявление и предположения о том, что средняя банковская ставка по ипотеке, вероятнее всего будет повышаться. Более того, такие банки, как Райффайзенбанк, Зенит, ЮниКредит и Альфа Банк уже увеличили ставки по ипотечному кредитованию. БСЖВ в связи с объединением с Росбанком тоже повышает ипотечные ставки. Некоторые банки стали закрывать свои специфические программы, такие как кредитование коммерческой недвижимости, рефинансирование, кредитование отдельных строящихся объектов. Таким образом кредиторы пытаются избежать дополнительных рисков в области ипотечного кредитования. С другой стороны есть и положительные новости. Например, у ВТБ-24 очень серьезные амбициозные планы по объему выдачи ипотечных кредитов. Банк будет по-прежнему стараться держать минимальную процентную ставку по ипотечному кредиту, активно конкурируя со Сбербанком, который, к слову, также не собирается пока повышать ставки. Есть банки, специализирующиеся на рынке ипотеки, такие как Абсолют Банк, который, вопреки общим ужесточением условий кредитования, снизил первоначальный взнос. Как мы писали выше, банки по-разному реагируют на ситуацию, сложившуюся на мировом рынке. Некоторые кредиторы повышают ипотечные ставки, некоторые снижают, многие видоизменяют свои ипотечные программы. Ответить на вопросы: какая будет типовая ипотечная программа или средняя ставка по ипотеке сегодня не готовы даже профессиональные аналитики рынка. Можно утверждать только одно: ближайшие несколько месяцев будут приходить новости об изменениях параметров банковских программ как в лучшую, так и в худшую сторону.

Квартира в ипотеку: рубли или валюта?

В период нестабильного рынка и сильного колебания курса рубля брать валютные кредиты, как минимум, не выгодно. На территории Российской Федерации основная часть населения получает доход в рублях, что в случае получения ипотечного кредита в евро или долларах, приводит к появлению дополнительных валютных рисков. Существует большое количество клиентов, получивших валютные кредиты в долларах или в евро. По статистике Центробанка эти цифры составляют порядка 10%. Мы как специалисты, особенно в нынешней ситуации, рекомендовали бы рассмотреть возможность перевода, то есть рефинансирования валютных кредитов в рубли.

Для тех, кто только собирается взять квартиру в ипотеку…

Самый принципиальный вопрос – это попытаться предположить динамику цен на недвижимость и динамику курса рубля. Если рубль не будет падать, а останется на месте или даже будет укрепляться относительно других валют, то разовьется не самый лучший сценарий, как для владельцев ипотечных кредитов, так и для собственников недвижимости. Потому что это - чистые потери. Но большинство экспертов не считают этот сценарий реальным, предполагая как раз обратное: рубль будет падать и терять в стоимости очень существенно против евро и доллара. При возникновении очередной волны кризиса, которая охватит все развитые и развивающиеся экономики, не будет никакого смысла жестко поддерживать курс рубля против евро или доллара на фоне их падения. Мы считаем что, вероятнее всего, будет достаточно интенсивное падение курса рубля относительно европейской и американской валюты. И получится довольно любопытная ситуация: падает курс рубля, что приведёт к достаточно высокому уровню инфляции, потому что, в противном случае, нельзя будет выдержать ту финансовую нагрузку, которая возникнет и негативно скажется на рынке недвижимости. Вопрос, в каком объеме она просядет. Если говорить о среднесрочной перспективе, то через 3-5 лет недвижимость, так или иначе догонит темп инфляции, и постепенно будет возвращаться к своей валютной номинальной стоимости. То есть недвижимость будет дорожать опережающими темпами. При таком раскладе, если ипотечный кредит берется либо для себя, либо для инвестиционных целей, то это вполне выгодный и интересный вариант, который позволит, как минимум, сберечь свои средства.

…или погасить ипотечный кредит досрочно

В этом случае есть три возможных варианта. Либо частично погасить ипотечный кредит, либо разместить свои средства на депозите, либо достаточно любопытный вариант: купить валюту на свободные средства и, ожидая падения рубля, через какое-то время перевести обратно валютные накопления в рубли и погасить уже большую сумму ипотечного кредита. В финансовом плане это может быть даже выгоднее. Конечно, желательно чтобы на счетах или в накоплениях, причем в различной валюте, у семьи было средств месяцев на 6-8 ежемесячных платежей по ипотеке. В принципе этот срок необходимый и достаточный, чтобы справиться с краткосрочными перебоями, связанные с ухудшением экономики, сменой места работы и прочее.

"Не откладывай на завтра то, что можно сделать сегодня"

Существует несколько аргументов в пользу рублевых ипотечных кредитов. Есть понимание того, что и другие банки будут повышать свои ставки. Также банки будут повышать требования и к самим заемщикам. С большей опаской наращивать свои портфели, более жестко контролируя риски. Получить ипотечный кредит через несколько месяцев на тех же условиях, которые предлагают банки сейчас, будет намного сложнее. Важно отметить, что в настоящий момент мы не наблюдаем спад интересов наших потенциальных клиентов. Наоборот, сейчас они стали более активно интересоваться ипотечным кредитом. Люди достаточно хорошо подготовились и имеют определенный финансовый запас. И в отличие от прошлой кризисной ситуации это не будет для них неприятным сюрпризом. Понимая то, что возможности в ближайшее время купить квартиру и улучшить жилищные условия не возникнет, люди стали более активно обращаться за кредитами. Определенно говоря, нас радует некий всплеск обращений по ипотеке, планомерная работа некоторых банков-партнеров, которые понимают, что “кризис - кризисом, а кредиты выдавать надо”. И они будут их выдавать, потому что банки набрали депозитов и их тоже необходимо где-то размещать, кому-то выдавать кредиты на эти средства, иначе кредиторы понесут убытки. Теперь главная задача банков – находить качественных заёмщиков. Подводя итоги, хочется выделить основную идею. Если ипотечный кредит получен в рублях, то в течение некоторого времени недвижимость подорожает, а фиксированный платёж по ипотеке будет наоборот дешеветь. Если доходы мы получаем в рублях, то, как минимум, они будут расти с учётом инфляции, а вот ежемесячный платёж по ипотеке останется прежним. И образно говоря, ваши ежемесячные выплаты в 20 000 руб. через 10 лет будут выглядеть не существенными расходами, если инфляция не превратиться в дефляцию конечно.