Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Как купить квартиру в новостройке и не остаться без денег и без квартиры

Опубликовано 11 декабря 2013
Покупка квартиры в новостройке – событие, безусловно, приятное.
Однако чтобы не быть обманутым и не остаться без денег и без квартиры, необходимо знать механизм покупки квартиры в строящемся доме: особенности оформления договора купли-продажи квартиры, права и обязанности продавца и покупателя.

Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, инвестора или соинвестора, уполномоченных организаций муниципальных властей, агентства недвижимости.

Как выбрать компанию-продавца новостройки?


У каждого типа продавца имеются свои преимущества и недостатки.
Купить квартиру в новостройке у застройщика. Крупные застройщики могут предложить более низкие цены на квартиры эконом-класса в районах массовой застройки.

Купить квартиру в новостройке у муниципалитета. При покупке жилья у уполномоченных организаций муниципалитета риск быть обманутым минимален, поскольку договор заключается между покупателем и администрацией города.

Купив квартиру в новостройке через агентство недвижимости, вы заплатите комиссионные, но сэкономите время и нервы, поскольку подавляющее большинство агентств недвижимости предлагает юридическоесопровождение сделки с недвижимостью.

Как правильно заключить договор на покупку квартиры в новостройке?


Определившись с компанией-продавцом и квартирой, потенциальный покупатель приезжает в офис организации для заключения договора.

Покупка квартиры в строящемся доме может оформляться как участие в долевом строительстве, инвестиционный вклад, паевой взнос, вступление в товарищество или кооператив, переуступка прав требования.

К сожалению, на практике часто практикуются «серые схемы» - с использованием векселей и по предварительной оплате.

Оформление договора с использованием векселей.

При оформлении договора с использованием векселей организация продает покупателю вексель на сумму, равную стоимости выбранной квартиры.
Когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру.
Такая схема крайне ненадежна: указывается лишь стоимость векселя, срок погашения, кому и кем он выдан.
Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить квартиру нет возможности.


Оформление договора по предварительной оплате.

По схеме предварительной оплаты с покупателем квартиры заключается предварительный договор и производится 100% предоплата.
По окончании строительства жилого дома организация оформляет квартиру на себя, затем передает ее покупателю по договору купли-продажи недвижимости.
Схема предварительной оплаты, как и вексельная, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры.


Перед тем, как подписать договор и отдать деньги необходимо убедиться в наличии у компании-продавца основного пакета правоустанавливающих документов, в который входят:

— постановление местных органов власти,
— инвестконтракт,
— государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка,
— протокол предварительного распределения квартир,
— разрешение на строительство жилого дома,
— договоры о привлечении финансовых средств.


В зависимости от конкретной ситуации, структура и содержание договора может варьироваться.

Все условия договора можно разделить на три группы: существенные, дополнительные и случайные.


Существенные условия договора.
К существенным относят условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора.
Существенными условиями договора являются: правовой статус договора, предмет договора, участники договорных отношений, цена, время, место и способ исполнения, права и обязанности сторон.
Если в предлагаемом договоре отсутствует хотя бы одно существенное условие, то такой документ не имеет юридической силы.

Как не стать жертвой мошенничества при покупре квартиры в новостройке?


Чтобы не стать жертвой мошенничества, не доверяйте деньги организации, цены на квартиры в которой существенно ниже, чем у других продавцов.

Тревожные сигналы – отсутствие точного адреса и параметров приобретаемой квартиры, низкий процент при покупке квартиры в рассрочку, предложение внести первоначальный платеж без договора и кассового чека и т.п.

Если еще при этом компания-продавец совершенно новая, настаивает на расчетах только наличными, а на вопрос о количестве домов, построенных с ее участием, никто не дает прямого ответа то лучше обратиться к другому застройщику или компании-продавцу.

Поддавшись соблазну обещаемой выгоды, вы можете передать свои деньги компании-однодневке, организаторы которой исчезнут, объявят о банкротстве или оформят фиктивное правопреемство своей организации, продав несуществующие квартиры десяткам доверчивых клиентов.

Если у покупателя возникают сомнения в надежности застройщика или компании-продавца, то он имеет право ознакомиться с ее учредительными документами: свидетельством о госрегистрации, уставом, учредительным договором.

Мошенничество после завершения строительства и сдачи дома


Когда строительство дома завершено, выполнены все инженерные работы и благоустройство и озеленение прилегающей территории, дом подлежит сдаче Государственной приемочной комиссии.
На этом этапе недобросовестные продавцы находят много способов заставить покупателя выплачивать суммы, не предусмотренные в договоре.
Излюбленный повод заставить покупателя раскошелиться – обмеры БТИ.

В тексте договора указывается проектная площадь квартиры и дополнительно обговаривается, что при отклонении фактической площади готовой квартиры в большую или меньшую сторону, стороны производят дополнительные взаиморасчеты.

В результате «договоренностей» с сотрудниками БТИ площади всех квартир оказываются на 2-3% больше проектной, в результате доплачивать приходится только покупателям.

Иногда взаиморасчетов с БТИ не производятся, в этом случае может оказаться, что фактическая площадь квартиры на те же 2-3% меньше оплаченной проектной.
Могут потребовать деньги за согласование электромонтажного внутриквартирного проекта и подсоединения к этажному щиту.

Незаконным является взимание платы за нотариальное заверение договора – договор долевого участия, инвестирования, переуступки прав не требует заверения нотариуса.
Банк, в котором открыт счет продавца, не должен взимать комиссию за начисление средств, поскольку расходы на опреационно-кассовое обслуживание несет сама организация.
Предприимчивые сотрудники организации-продавца могут начислить квартплату с даты сдачи дома Госкомиссии.

Это также является нарушением закона, поскольку квартплата и оплата услуг по охране и уборке дома и его территории начисляются только со дня подписания договора с эксплуатирующей организацией, не раньше.

Иногда в текст договора включают требование по окончании строительства вступить в Товарищество Собственников Жилья и на этом основании требуют выплаты вступительных и членских взносов.
Покупатели квартир становятся членами образованного ТСЖ только по собственному желанию и только после регистрации прав собственности.

После завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии покупателю нужно приехать в офис компании, с которой был заключен договор, и подписать Акт приемки-передачи квартиры.

Оформление квартиры в новостройке в собственность


Завершающий этап покупки квартиры в новостройке – оформление на неё права собственности.

За определенную сумму – порядка 2 000-5 000 долларов – компания-продавец или посредническая фирма возьмет на себя все хлопоты по сбору и подготовке документов и получению свидетельства.

От покупателя потребуется только нотариально заверенная доверенность на имя конкретного специалиста.
Можно заняться оформлением прав собственности и самостоятельно.

Для этого необходимо подготовит следующий пакет документов:

— оригинал договора и все дополнительные соглашения к нему;
— акт об оплате и закрытии всех финансовых отношений между покупателем и продавцом;
— акт приема-передачи квартиры;
— договор об уступке прав (если имеет место);
— документы БТИ – экспликация и поэтажный план;
— ксерокопию протокола о распределения квартир между инвесторами;
— ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
— паспорт и ксерокопии всех его страниц;
— квитанция об оплате госпошлины.


Если подлинность документов вызывает сомнение, то регистратор может обратиться в правоохранительные органы и иные учреждения для проведения соответствующей проверки.

Отказать в регистрации прав могут только в случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в таком случае обладатель квартиры может обжаловать отказ в суде.

Подтверждением права собственности является выдача свидетельства.

С этого момента вы являетесь полноправным собственником квартиры в новом доме и можете владеть, пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению.