Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Купить или продать доли в квартире. В чём сложность?

Опубликовано 02 мая 2012

Тонкости переговоров при продаже комнаты и другой недвижимости, которая находится в долевой собственности у разных владельцев

Нам регулярно приходиться сталкиваться с продажей недвижимости, которая находиться в собственности у нескольких разных сособственников. Именно из-за этого возникает масса тонкостей в переговорах, которые надо дополнительно учитывать при продаже общей недвижимости. Это касается как комнат в коммунальной квартире так и продажи долей в квартире, жилом доме, земельных участков, коммерческой недвижимости и т.д.

Преимущественное право выкупа у других собственников долевого имущества

В первую очередь надо обратить свое внимание, что в гражданском кодексе совершенно четко прописано преимущественное право выкупа у других собственников долевого имущества, соответственно, если мы говорим о продаже долей в квартире. Совершенно точно, что УФРС при регистрации потребует от продавца нотариальный отказ от права преимущественного выкупа. К сожалению, как показывает практика, совместное проживание в коммунальной квартире не укрепляет дружеских соседских отношений, а как раз наоборот. Или очень часто клиенты пытаются продать долю в квартире, которая досталась по наследству и сталкиваются с противостоянием других дольщиков, которые считают получение наследства не заслужено. Все это приводит к тому, что при необходимости продажи долей или комнаты в коммунальной квартире и т.д. собственник натыкается на то, что получить отказ от преимущественной покупки невозможно, точнее будет сказать, что и "продать не дам и сам не куплю".

Как решить сложности с продажей долей в квартире

Выходов объективно из этой ситуации не много. Рассмотрим самый простой из них:

— Направляется письмо с предложением к со собственнику купить долю либо комнату в квартире. — После получения письма с предложением выкупа доли или комнаты в квартире, в теории, со собственник или делает нотариальный отказ от преимущественного права покупки доли, либо соглашается ее купить. Казалось бы все хорошо и просто.

Но как показывает практика такая схема работает крайне редко. Бывает, что со собственника просто не удается найти или он сознательно не получает его. В итоге со собственник не пишет отказ на выкуп доли или комнаты в квартире и сам не покупает.

Продажа долей в квартире с применением договора дарения недвижимости

Какие выходы из такой сложной ситуации? Провести сделку продажи долей в квартире путем договора дарения недвижимости. По нашей сложившиеся практике — это не самый лучший вариант. Почему? Минус в том, что эта сделка в юридическом плане не соответствует своей истиной сути. Более того если мы подписываем обычный договор купли продажи, то он подразумевает оплату. Зарегистрировали собственность, получили деньги и все счастливы. Договор дарения сам по себе не предусматривает оплаты, то есть сам механизм взаиморасчетов не контролируется и в случи признания сделки купли — продажи недвижимости не действительной будет невозможно вернуть деньги. Риски у покупателя долей в квартире очень высоки. То есть сделка сама по себе не очень надежная. Если суд признает продавца не дееспособным, то суд с легкостью вернет недвижимость бывшему владельцу и покупатель остается и без недвижимости и без денег. Это договор дарения недвижимости и вопрос с деньгами там даже не стоит. Так же сделки с применением договора дарения недвижимости практически не проходят в цепочке с встречными продажами, если все участники цепи продают свою недвижимость по договору купли — продажи, то они должны быть зарегистрированы, а деньги получены. Вряд ли кто-то из участников цепи пойдет на риск встраивания звена с договором дарения недвижимости. Но тем не менее сделки с использованием договора дарения часто практикуют.

Как купить или продать доли в квартире выгодно и с наименьшими потерями

Вариант третий, на наш взгляд, самый лучший и с наименьшими потерями. Необходимо всем просто договориться. Как компания нейтральная и заинтересованная в проведении безопасной сделки нам удается найти общий язык с одной стороной и с другой, поскольку делить с нашими специалистами им нечего. В самой сложной ситуации договориться получается не всегда. Но не редко дольщики узнают, что с помощью агентства недвижимости можно не только провести сделку с недвижимостью, но и решить все вопросы с соседями, с которыми очень натянутые отношения. Подводя итог: заинтересованным сторонам не только надо садиться за стол переговоров, но и третье лицо, которое выслушает и найдет компромиссное решение, которое устроит все стороны. Не редко, действительно удается договориться и объяснить одной и другой все плюсы и минусы.