Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Что такое непубличные продажи или все ли объекты выставлены в рекламе

Опубликовано 11 сентября 2011
Непубличные продажи – явление чисто российское. Из-за специфики экономической и юридической составляющей, зачастую при продаже того или иного объекта недвижимости мы сталкиваемся с тем, что клиент категорически не хочет, чтобы продажа квартиры или иного объекта недвижимости стала известна людям. Но как в таком случае искать покупателя? Можно ли помочь клиенту, который хочет купить квартиру «но ту, которой нет в рекламе»(с)? Попробуем разобраться.  

Способы рекламы и продвижения объектов недвижимости

Обсуждая с клиентами вопрос продажи квартиры, мы всегда обсуждаем способы рекламы и продвижения объектов. Если речь идет о продаже квартиры или загородного дома – как типовых так и уникальных – мы практически всегда договариваемся с клиентом о том, что осуществляем рекламную компанию в максимально возможном числе источников. Это действительно работает. Но когда речь идет о сравнительно дорогих объектах коммерческой недвижимости (условно от 30 млн. рублей), а также дорогих квартирах и элитных квартирах (от 30 млн.), то часто собственник не хочет выставлять объекты недвижимости в открытую продажу. Особенно часто возражают против открытой продажи владельцы доходной коммерческой недвижимости. Это достаточно интересное явление для рынка недвижимости, и коммерческой недвижимости в частности. И возникает парадокс – с одной стороны собственник хочет продать коммерческую недвижимость быстро и дорого, понимает, что для этого необходимо ознакомить с предложением максимальное количество потенциальных покупателей. С другой – он категорически не хочет проводить сделку публично. Причин этому несколько, расскажем про три основные.  

Причины отказа от публичного проведения сделки с недвижимостью

Во-первых, они не хотят беспокоить партнеров по бизнесу, коллег и арендаторов – смена собственника «по-тихому» вызывает меньше вопросов, чем открытая продажа. Во-вторых, и это вопрос куда более серьезный, всегда существует риск враждебного поглощения, а проще говоря – рейдерского захвата конкретного объекта недвижимости. Т.е., объект начинает находиться под пристальным вниманием не только возможных покупателей, но и многочисленных рейдерских компаний. А третья причина, и это специфика российского бизнеса, - собственник, реализовавший дорогой объект недвижимости, оказывается в зоне внимания налоговой инспекции, различных ведомств, силовых и теневых структур.  

Как продать недвижимость непублично?

Но как продать такую недвижимость? Именно по этим причинам агентство недвижимости имеет, фактически, две базы объектов: — первая та, что выставлена для всех. Ее можно найти на сайте компании, а так же в различных каталогах недвижимости. — вторая база недвижимости – это закрытая база потенциальных покупателей (в том числе профессиональных посредников, директоров агентств, инвестиционных фондов, управляющих компаний, девелоперов и т.д.) и объектов недвижимости, которые выставлены на продажу «непублично». И чем больше база потенциальных покупателей, тем больше шансов продать объект недвижимости непублично. Со всеми ними поддерживается контакт. Можно сказать, что именно в этом и заключается работа агентства недвижимости: оно должно уметь предлагать нужный объект недвижимости нужному покупателю адресно, внимательно проверяя все варианты. Например, в Первое Ипотечное Агентство обращаются инвесторы с заявкой на покупку объектов недвижимости, не выставленных в рекламу. Благодаря постоянно пополняемой базе «непубличных» объектов недвижимости и их потенциальных покупателей мы добиваемся того, что более 30% объектов, реализуется нами без выставления в открытую рекламу.  

Минус непубличной продажи недвижимости

Конечно, у непубличных продаж есть существенный, большой минус. Все – и собственник продаваемого объекта, и клиент, и агент заинтересованы, чтобы информация о недвижимости была адекватной, объективной и своевременной. Но если собственник обращается в не одно агентство недвижимости, а так же к посредникам, для того, чтобы они посмотрели объект и приступили к работе над ним, то риск того, что о продаже скоро будут знать гораздо большее количество людей, многократно возрастает. И получается игра в испорченный телефон – один и тот же объект «в закрытой продаже» начинают предлагать несколько агентов, предоставляя о нем совершенно разную, зачастую искаженную информацию. Это вредит продавцу и объекту. Поэтому мы всегда даем гарантию того, что информация об объекте не будет распространяться дальше лиц, участвующих в сделке.  

Как избежать сложностей при непубличной продаже недвижимости

Непубличные продажи – явление не распространенное в мировой недвижимости, и во многом сугубо российское. Однако при всех существующих рисках его нельзя избежать. Мы даем несколько советов, помогающих избежать сложностей в таком виде продаж. Основной из них – максимально тщательно подходите к выбору агентства, с которым будете работать. Не обращайтесь с просьбой о непубличной продаже сразу в несколько агентств – чем больше людей осведомлены о вашем намерении продать или купить объект недвижимости, тем больше ваши риски. И самое главное – Вы должны понимать, что срок продажи объекта будет, как правило, больше чем при продаже с помощью рекламы. Продать или купить квартиру, находящуюся в закрытой базе можно, но на это нужно некоторое количество времени. Опытный агент сократит его до минимума, но выбирать агентство недвижимости все-таки придется вам.