Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Купить квартиру, где прописан ребенок – какие сложности вас ждут?

Опубликовано 22 ноября 2011
Многие из тех, кто обращаются в «Первое Ипотечное Агентство» задают следующий вопрос: какие проблемы возникают, если вы собираетесь купить квартиру или продать квартиру с использованием ипотеки, когда собственник недвижимости - несовершеннолетний ребенок? Попробуем разобраться вместе. Сделки по покупке и продаже недвижимости, в которых собственниками являются несовершеннолетние дети, обладают повышенным риском, распорядиться имуществом несовершеннолетнего не так просто. Наибольшая сложность возникает, если вы, продавая имеющуюся квартиру, приобретаете новую с использованием ипотеки.

Выбор банка и одобрение ипотеки

Для начала вам необходимо подобрать банк, который выделяет долю несовершеннолетним детям. На российском ипотечном рынке таких банков очень мало, поскольку для банков это определенные риски. Банк получает в залог квартиру, где доля принадлежит несовершеннолетнему, и при возможном дефолте по кредиту банк захочет реализовать данный объект в целях вернуть долг, но, как известно, принудительно выселить ребенка без разрешения органов опеки и предоставления альтернативного жилья будет невозможно. А значит, сделка более рискованная и большинство коммерческих банков просто откажутся ее проводить. В Петербурге имеется несколько банков, которые позволяют выделять долю несовершеннолетнему, но, повторимся, большинство кредиторов, если в квартире прописаны дети, отказываются от участия в сделке.

Встречная покупка

Предположим, что мы нашли банк, который выделяет долю несовершеннолетним детям, и более того он даже уже одобрил вам ипотечный кредит. Теперь дело за малым, продать квартиру со встречной покупкой, используя ипотеку с выделением несовершеннолетнему ребенку доли. Поскольку продать квартиру с несовершеннолетним собственником и не выделить долю в другой квартире органы опеки не позволят, соответственно это обязательная встречная покупка. Любой опытный профессионал на рынке недвижимости знает, что найти покупателя на квартиру, которому необходимо ждать, пока вы подберете себе встречный вариант и самое главное проведете сделку, будет не просто. Чаще всего покупателя можно заинтериссовать только ценой, которая гораздо ниже рынка недвижимости. То есть предложить определённую скидку. Продавцы встречной покупки, в свою очередь пользуясь нашей не простой ситуацией, будут стараться продать намного дороже рынка.

Подготовка документов и сложности сделки

Еще один минус - это время. На приобретаемую квартиру нужно будет собрать документы не только для банка, но и для РАНО. Последние в свою очередь должны дать разрешение на такую сделку, а это тоже затраченное время. Но главная сложность даже не в этом, дело все в том, что далеко не каждый продавец квартиры пойдет на такую сделку, поскольку деньги за свою квартиру он получает в два этапа. То есть для начала вы получаете собственность на приобретаемую вами квартиру, подписывается договор купли-продажи, и продавец получает часть денег. В случае с ипотекой - это (первоначальный взнос) и его уже бывшая квартира в вашей собственности, а полную сумму, то есть (средства банка), он получит только после того, как будут зарегистрированы договор ипотеки и обременение на долю ребенка.

Риски на завершающем этапе сделки

Предположим, покупатели в последний момент откажутся подписывать ипотечный договор. В итоге мы получаем продавца квартиры только с частью денег, а у покупателя квартира уже в собственности. Судиться продавцу в этом случае реально, но очень долго и с участием органов опеки, которые будут защищать права несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, найти такого отчаянного продавца квартиры с прописанными в ней детьми будет крайне не просто. Поскольку для него это большие риски.