Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Как купить или продать квартиру в залоге?

Опубликовано 12 апреля 2012

Почему выставляют на продажу ипотечные квартиры?

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и "вырученными" от продажи ипотечной квартиры деньгами расплатиться с банком, но серьёзный недостаток для заёмщика — продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.

В чём сложности продажи ипотечной квартиры?

Потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка — кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.

Способы продажи ипотечной квартиры

Рассмотрим возможные способы продажи ипотечной квартиры, т.е. находящейся в залоге банка, с точки зрения покупателя: 1. Допустим, заёмщик — продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, чтобы продавец мог погасить остаток по ипотеке. В этом случае, обязательства заёмщика— продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя ипотечной квартиры? Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал. Покупатель приобретает квартиру, которая находится в залоге. После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение. Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог. 2. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт. Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли — продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности— получает заёмщик— продавец квартиры. Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ к деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги. Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника. Какие риски у покупателя при таком способе? А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать. 3. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника. Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом. Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается. Если квартира находится в залоге у банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры.