Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Лизинг коммерческой недвижимости: Преимущества и недостатки

Опубликовано 22 ноября 2011
В западных странах лизинг недвижимости является достойной альтернативой ипотечному кредиту. И то и другое, по сути, является эффективным механизмом финансирования развития бизнеса. В нашей стране лизинг коммерческой недвижимости пока находится в начальном состоянии, однако это направление имеет большие перспективы для развития.

Как купить коммерческую недвижимость в лизинг

Опираясь на наш практический опыт работы с клиентами, можно сказать, что покупка недвижимости в лизинг вполне реальна, хотя количество реально проводимых сделок достаточно небольшое из-за специфики российского рынка недвижимости. Проблемы очень похожи на те, которые препятствуют развитию ипотеки коммерческой недвижимости, но с некоторым отличием. Во-первых, это наличие на рынке достаточно небольшого количества объектов, которые продавец готов официально продавать по полной стоимости и платить с этих сделок подоходный налог. С другой стороны, многие компании, существующие на рынке, официально не показывают полную величину своего дохода, что формально является препятствием для проведения лизинговой или ипотечной сделки. Наряду с этим, желающим совершить покупку коммерческой недвижимости в лизинг , как правило, нет смысла рассматривать объекты, которые находятся в собственности у физических лиц. В составе их стоимости нельзя выделить НДС и основные преимущества лизинговой сделки теряются. Взять коммерческую недвижимость в лизинг можно при соблюдении следующих условий:

— Первоначальный взнос от 20%

— Заемщик должен иметь регулярный и достаточный доход для обслуживания лизинговых платежей. При этом доход не от сдачи в аренду приобретаемого помещения, а от своей текущей операционной деятельности, причем с существенным запасом.

— Желательно, чтоб приобретаемый объект соответствовал профилю деятельности компании, то есть, чтобы это была не высоко рискованная инвестиция.

— Требования к объекту лизинга - должна быть произведена официальная оценка, объект подлежит страхованию.

 

Отличие лизинга коммерческой недвижимости от ипотеки на коммерцию

Ключевым отличием лизинга коммерческой недвижимости от ипотеки на коммерцию является процедура перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Так, при ипотеке, право собственности переходит к покупателю сразу после регистрации сделки купли-продажи, хоть недвижимость и находится под обременением, в то время как при сделке лизинга процедура совершенно иная. Приобретаемое помещение переходит в собственность компании-лизингодателя на все время лизинга, и лишь после погашения всех лизинговых платежей собственность на объект переходит к компании-лизингополучателю. Так же есть существенное отличие в процедуре расчета платежей по ипотеке и по лизингу. Так, при ипотеке начисление процентов происходит на остаток задолженности, при лизинге же платежи начисляются исходя из полной стоимости объекта, и используется термин «удорожание». Удорожание в год - это удорожание на всю стоимость объекта. Размер удорожания зависит от ставки кредитования, потому что лизинговая компания все равно получает займы от банка для проведения сделки. Исходя из нашего опыта проведения реальных сделок по лизингу коммерческой недвижимости в Петербурге, можно отметить следующие преимущества и недостатки:  

Преимущества лизинга коммерческой недвижимости

  • Для лизинга характерно, что лизинговые компании предъявляют гораздо менее жесткие требования к лизингополучателю и не требуют дополнительных залогов. Для многих клиентов лизинг — это единственная возможность приобрести новое имущество. Лизинговую компанию в первую очередь интересуют обороты лизингополучателя и профиль его бизнеса. Хотя нужно понимать, что пакет документов, предоставляемый для проведения лизинговой сделки, сопоставим с пакетом документов для ипотеки коммерческой недвижимости.
  • Более явным преимуществом является льготное налогообложение лизинговых сделок, потому что объект недвижимости можно амортизировать ускоренными темпами, что уменьшает налогооблагаемую базу. Так же НДС по всем лизинговым платежам. Включая проценты, подлежит возмещению из бюджета. То есть с налоговой точки зрения покупать объект в лизинг очень выгодно
  • Гибкие условия платежей. При лизинге есть возможность договориться об удобной схеме платежей. Это могут быть аннуитетные платежи, убывающие платежи, а так же платежи могут учитывать сезонность бизнеса лизингополучателя. В то же время существует возможность досрочного погашения лизинга.
 

Недостатки лизинга коммерческой недвижимости

  • Более высокая процентная ставка, чем при ипотеке. По понятным причинам лизинговая компания является законным посредником между лизингополучателем и банком-кредитором и, таким образом, в процентную ставку закладывается прибыль лизинговой компании. Но при этом еще раз подчеркнем, что усиленная процентная нагрузка компенсируется ускоренным отнесением объекта на себестоимость.
  • Зарегистрировать сделку лизинга технически сложно. Необходима одновременная регистрация договора купли-продажи и договора лизинга. В случае, если договор купли-продажи будет зарегистрирован до договора лизинга, есть доля вероятности, что сделка будет признана не лизингом, а арендой.
  • Объекты необходимо согласовывать и с банком, и с лизинговой компанией, то есть количество сторон, которые должны одобрить сделку возрастает.
  • Возникает необходимость подтверждать статус земельного участка под объектом. Если он не будет выделен с проведением всех необходимых регистрационных действий, на него не заключен договор аренды или купли-продажи, то могут возникнуть сложности с регистрацией лизинга
 

Особенности лизинга недвижимости

Особенностью лизинга недвижимости так же является меньший срок сделки, чем при ипотеке. Однако необходимо учитывать, что объект лизинга покупается для развития бизнеса, и он должен иметь разумные сроки окупаемости, часто сопоставимые со сроком лизинга. Планировать риски, зависящие от изменения банковских ставок, динамики курса рубля и прочих макроэкономических факторов на длительный срок часто не представляется возможным. Следует обратить особенное внимание, на чьем балансе будет находиться объект, который берется в лизинг. Нередко безопасность этого объекта и выплат по нему зависит не только от компании-лизингополучателя, но и финансового состояния лизинговой компании. То есть в отличие от ипотеки, когда помещение сразу приобретается в собственность, лизинговый объект пока лизинговые платежи не пройдут, находится в собственности лизингодателя. В частности, во время финансового кризиса несколько лизинговых компаний обанкротилось и лизингополучатели, исправно обслуживающие платежи по своим объектам, вынуждены были в судебном порядке отстаивать свое право на них. В заключение можно сделать вывод, что такой инструмент, как лизинг коммерческой недвижимости, может всерьез рассматриваться коммерческими компаниями для расширения своей деятельности. Однако необходимо серьезно относиться к выбору компании-лизингодателя, отдавая предпочтение финансово-стабильным и хорошо зарекомендовавших себя компаниям.