Мифы и основные заблуждения продажи ипотечной квартиры

Рынок ипотеки стремительно развивается. По итогам первого полугодия 2013 года объемы выдачи значительно выросли. Вместе с ростом выдачи ипотеки выросли и потребности в продаже залоговых квартир. До 2008 года, когда происходило становление ипотечного рынка, многие люди не знали что такое продажа квартиры находящейся в залоге. Сейчас это нормальное явление, и мы с удовольствием готовы поделиться своим опытом в этих сделках. Мифы и основные заблуждения по продаже залоговых квартир:

Миф первый: Продать залоговую квартиру крайне сложно или вообще не существует такой практики

Это заблуждение основано на том, что далеко не все специалисты на рынке сталкивались с этой задачей. На самом деле разница между продажей из под залога и обычной сделкой купли-продажи недвижимости заключается лишь в том, что сделку необходимо согласовать с третьим участником – банком. Банк предъявляет свои требования как на этапе подписания договора купли-продажи, так и на этапе подачи документов на регистрацию. К тому же в процессе продажи квартир мы по-прежнему попадаем в ситуации, когда сотрудники банка и банковские юристы впервые сталкиваются с такой задачей. Это требует дополнительного времени и согласований, что заметно усложняет сделку. Но всё-таки это реально.

Миф второй: Квартира из под залога продаётся с большим дисконтом по стоимости

Этот миф родился во время кризиса, когда появилась масса людей, испытывающих сложности с выплатами по ипотеке, и желающих продать свои залоговые квартиры. В тоже время появилась масса людей желающих воспользоваться этой ситуацией и купить залоговые квартиры по стоимости значительно ниже рынка. На самом деле продавец является собственником залогового объекта, он прекрасно помнит стоимость своей покупки и в силах оценить данный объект своими силами или с помощью профессионалов. Объективно говоря, продавец на сегодняшний день, как правило, не испытывает особых сложностей, связанных с продажей объекта, а значит снижать стоимость нет никакого смысла. В тоже время необходимо объективно понимать экономические реалии и законы рынка. Наш опыт говорит о том, что чем больше покупателей на одну квартиру, тем больше шансов продать её по более высокой цене. Наличие обременения снижает количество потенциальных покупателей. Такую квартиру не смогут купить ипотечные покупатели, одобренные в других банках, люди с субсидиями и покупатели не с «прямыми деньгами».

Миф третий: Залоговую квартиру невозможно купить в ипотеку

На самом деле это возможно, но ипотеку можно получить только в банке – залогодержателе.

Миф четвёртый: Чтоб продать залоговую квартиру продавец должен сначала загасить свой кредит, и только затем продавать

Схема №1: Находится покупатель, который закрывает ваш ипотечный кредит – выплачивает вашу задолженность. После чего заключается договор купли-продажи и продавцу вносится оставшаяся сумма (разница между долгом по ипотеке и стоимостью квартиры). Данная схема вполне приемлема для банка, отлично подходит продавцу, но категорически не устраивает покупателя. Причина в отсутствии чётких механизмов, которые вынудят провести сделку после погашения долга по ипотеке. Конечно такие сделки проходили, но в этих случаях либо продавец с покупателем друг другу доверяли (были знакомы), либо гарантами в данной сделке выступали высокопоставленные сотрудники банков. Схема №2: Переход права собственности с сохранением залога, т.е. когда покупатель платит все необходимые деньги через ячейку или аккредитив, и эти деньги делятся между банком и продавцом. Происходит регистрация перехода прав на квартиру и после этого новый покупатель с банком снимает обременение. Единственный минус в том, что у покупателя возникает ещё одно законное регистрационное действие по снятию обременения. Схема №3: Банк позволяет единовременное переоформление собственности со снятием обременения. Но такая схема у наших банков-партнёров работала в основном до того времени, как снятие обременения происходило в течение 5 дней, а смена собственника в течение 20 дней. Как результат возможна ситуация, когда залог снят, а банк ещё не получил средства. Это может привести к необходимым разбирательствам, в том числе судебным, чтобы завершить сделку. Хотя такой вариант тоже встречается…