Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Принципы налогообложения недвижимости

Опубликовано 05 июля 2012
Большинство сделок с недвижимостью предполагает обязательную уплату сторонами налогов. Но далеко не все граждане знают, когда нужно платить налоги, сколько и за что. Между тем уклонение от налогов - вольное или невольное - может привести к начислению штрафов и порой ставит сделку с недвижимостью под угрозу срыва. Обязательства по уплате налога на недвижимость у сторон по сделке наступает после государственной регистрации прав собственности на недвижимость, то есть с момента внесения записей о правах в единый государственный реестр прав.

Налог с продажи недвижимости

Налог с продажи недвижимости - собственник, продающий недвижимость, платит налог с дохода (НДФЛ) от ее продажи. Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы россиян от продажи недвижимого имущества облагаются налогом по ставке 13%. «Сумма для расчета налога – налоговая база - определяется исходя из доходов за минусом сумм имущественных налоговых вычетов (возвращения НДФЛ при покупке жилья), - говорит специалист отдела по работе с физическими лицами УФНС по Санкт-Петербургу Андрей Иванов. То есть, если доход от продажи квартиры составляет 1 млн руб., а вычет – 200 тыс. руб., то налоговая база будет равна 800 тыс. руб. С нее и придется платить налог. С покупателя недвижимости налог не взимается. Но после того как он станет полноправным собственником, ему придется платить налог на имущество.

Недвижимость облагаемая налогом

Объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

Принципы налогообложения недвижимости

Налог исчисляется от стоимости жилого помещения: чем дороже имущество, тем выше налог. Для недвижимости стоимостью выше 500 тыс. руб. (то есть почти всех квартир в Петербурге) ставка составит 0,3-2%. Кстати, при владении недвижимостью в России иностранцы тоже обязаны уплачивать налог на недвижимость. Ставки данного налога одинаковы для всех, как для резидентов, так и для нерезидентов, имеющих собственность на территории России. Если иностранец продает недвижимость в пределах нашей страны, то со своего дохода он должен заплатить целых 30% подоходного налога.

Имущественный налоговый вычет

Налогоплательщик - как продавец, так и покупатель - имеет право на имущественный налоговый вычет, то есть возврат части НДФЛ при строительстве, покупке или продаже недвижимости. Покупатели недвижимости могут получить налоговый вычет и на ту сумму, которую выплачивают в качестве процентов по ипотеке, выданным на покупку жилья. Размер налогового вычета не превышает 2 млн руб. в том случае, если владелец продает имущество, находившееся в его собственности менее трех лет. При продаже недвижимости, которой гражданин владел три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полном объеме. Другими словами, в этом случае продавец недвижимости не будет платить никаких налогов на доходы физических лиц. Равно как и продавец, которому отчуждаемая недвижимость принадлежала на праве собственности менее трех лет, но цена сделки (стоимость продаваемой недвижимости) не превышает 2 млн руб.

Получение прав на имущественный налоговый вычет

Даже если сделка отвечает перечисленным выше условиям в части освобождения от уплаты налогов, это не означает, что налоговый орган должен предоставлять вычеты автоматически. «Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства или регистрации. Декларация на налоговый вычет подается после окончания налогового периода. Таким образом, если сделка с недвижимостью была совершена в 2011 г., декларация и указанное заявление должны быть представлены в налоговую инспекцию до 30 апреля 2012 г.

Уменьшение суммы облагаемых налогов

Вместо использования своего права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов. Например, если гражданин продает квартиру, приобретенную им в собственность по договору долевого участия и принадлежащую ему менее трех лет, то, у него есть выбор. Он может либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 2 млн руб., либо, если на новое строительство гражданином потрачена сумма более 2 млн руб., - из цены квартиры вычесть налоговую базу для исчисления 13% налога на доходы. В данном случае необходимо четко понять экономическую выгоду, исходя из имеющихся документов.

Налогообложение недвижимости при продаже имущества в общей долевой собственности

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, величина имущественного налогового вычета распределяется между всеми совладельцами пропорционально их доле. В качестве примера можно привести продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности семьи из пяти человек. Допустим, стоимость квартиры - 2,5 млн руб., доли каждого собственника равны. Квартира была ранее передана в собственность продавцов в результате приватизации. Период владения объектом составляет 2 года. В данном случае предельный размер налогового вычета, которым может воспользоваться каждый из продавцов, составляет 400 тысяч руб. (2 млн налогового вычета делим на пять). Доход, полученный каждым из продавцов квартиры, составит 500 тыс. руб. Соответственно, налоговая база по доходам, полученным от продажи квартиры, определяется по налоговым декларациям каждого продавца в сумме 100 тыс. руб. (500 тыс. минус 400 тыс. руб.).

Налогообдлжение недвижимости при дарении

При дарении недвижимости налогов платить не нужно лишь в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Так, налог не платят супруги, родители или дети дарителя, его братья, сестры, дедушки и бабушки. Если же человек получает недвижимость по договору дарения не от перечисленных выше родственников, он платит налог на доход от приобретения этой недвижимости (по ставке 13%). Налогоплательщик, получивший недвижимость по договору дарения от организации или индивидуального предпринимателя, также уплачивает налог на доход 13% от стоимости полученного в дар имущества. Надо иметь в виду, что налоговые органы вправе требовать исчисления суммы налога с рыночной, а не с инвентаризационной (нормативной) стоимости полученного в дар имущества. Кроме того, у одаряемого появляется обязанность представить налоговую декларацию за тот налоговый период (год), в котором был получен подарок.

Налогообложение наследуемой недвижимости

Что касается налогообложения наследуемого имущества, то с 1 января 2006 года эта процедура претерпела изменения. «Наследник обязан заплатить налог с имущества, если свидетельство о праве на наследство выдано до 1 января 2006 года. Если свидетельство выдается начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования, не взимается», - предупреждает Наталья Савенко. Нередки случаи, когда граждане по тем или иным причинам меняют свое жилье на меньшее с доплатой. По общему правилу, получивший доплату человек обязан заплатить с нее налог на доходы физических лиц – 13% без применения каких-либо вычетов. Иностранцы, опять же, при получения дохода в результате дарения и мены, платят налог по повышенной ставке - 30%.

Налогообложение недвижимости в новостройках

Нередко квартиры в новостройках покупают путем заключения договора об уступке права требования жилого помещения. Дело в том, что некоторая часть квартир первичного рынка покупаются на стадии котлована и продаются частными инвесторами в период завершения строительства дома. При этом операция продажи уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень проста: заключается договор переуступки третьему лицу (покупателю) права требования по инвестиционному договору. При этом продавец платит налог в размере 13% со своего дохода, то есть разницы между прежней и настоящей ценой квартиры. Впрочем, инвесторы всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. Например, занижают сумму договора переуступки или вообще не фиксируют разницу между ценой переуступки и той, которая указана в договоре инвестирования. Покупателю также придется платить налоги с имущества, полученного по договору о переуступке права требования. При этом гражданин, приобретающий право требования, может получить налоговый вычет, а уступающий его - не имеет такого права.