Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Налогообложение сделок с недвижимостью

Опубликовано 28 мая 2012

Ошибки налогообложения сделок с недвижимостью

Одна из самых распространенных ошибок в области налогообложения сделок с недвижимостью является то, что люди путают схему и порядок расчета уплаты налогов при продаже недвижимости с имущественным налоговым вычетом, который позволяет сэкономить на налогах один раз в жизни, приобретающему недвижимость. В данной статье мы разберем нюансы, вытекающие из этого вопроса.

Налогообложение при продаже недвижимости

Итак, если мы говорим о налоге, возникающем при продаже недвижимости, то по сути все, что нам важно знать это: налог на доходы физических лиц составляет 13%. Налог взимается от всей суммы с продажи недвижимости за некоторым исключением, которые являются очень важными.

Исключения налогообложения при продаже недвижимости

1. Владение недвижимостью более трех лет. Если собственник владеет недвижимостью более трех лет, то при продаже недвижимости он налоги не платит. Даже если он является нерезидентом РФ. 2. Владение недвижимостью менее трех лет. При владении недвижимостью менее трех лет, то у собственника, как ни странно, есть два варианта уменьшить налогооблагаемую базу. Первый вариант. Продавец недвижимости может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. руб. Причем этот 1 млн. руб. распространяется на налоговый период. Поэтому еще одно заблуждение, вытекающее отсюда: продавая одну за другой квартиры в одном и том же календарном году, люди думают, что они могут уменьшить налогооблагаемую базу на 2 млн. руб. в итоге, то есть по 1 млн. руб. от суммы продажи каждой из квартир. Это очень распространенная ошибка, которая дорого обходится собственнику недвижимости. Пример: Собственник владеет квартирой менее трех лет. Стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи 3 млн. руб. Вычитаем 1 млн. руб. и налогооблагаемая база составляет 2 млн. руб. Умножаем на 13% и получаем налог - 260 тыс. руб. Соответственно, если человек продает в этом же отчетном периоде еще одну квартиру, то возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. руб. уже использована ранее и воспользоваться им уже нельзя. Второй вариант. К сожалению, из-за низкой информированности или непрофессионализма совершения сделок с недвижимостью люди не знают, что они могут совершенно беспрепятственно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму затрат, связанных с покупкой квартиры. Нужно признать, что в налоговом кодексе этот пункт довольно расплывчато написан: налогооблагаемая база может быть уменьшена на сумму затрат, связанных с получением этого дохода. Это общая логика налогового кодекса. Если вы что-то продаете и ранее потратили сколько-то средств на покупку этого и даже вложения на улучшения, то вы имеете полное право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму затрат.

Уменьшение налогооблагаемой базы на размер затрат по ремонту недвижимости

Есть очень интересная тонкость, связанная с уменьшением налогооблагаемой базы на размер затрат по ремонту недвижимости. Специфика в том, что налоговая и продавец трактуют эти затраты по-разному. Налоговая, разумеется, будет доказывать, что ремонт не связан с повышением стоимости, он не направлен на получение дохода, это текущее содержание квартиры, которое ни в коем случае не отразилось на получении дохода от ее продажи. Собственник же имеет полное право пытаться доказать и настаивать на том, что чем больше денег он вложил в квартиру путем ремонта, тем больше денег он получил при продаже, так как это напрямую влияет на стоимость продажи. Таким образом, из цены продажи можно вычитать не только затраты на приобретение квартиры, но и затраты на ее ремонт.