Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Безналичный способ взаиморасчетов сделок с недвижимостью

Опубликовано 27 сентября 2012
Министерство финансов выступило с инициативой с января 2014-го года перевести сделки с недвижимостью на безналичный расчет. Расчеты продавца и покупателя недвижимости – один из самых важных этапов сделки. Существуют два способа проведения таких расчетов: наличными деньгами или в безналичной форме через аккредитив. Сегодня на российском рынке самым популярным по-прежнему остается наличный расчет через сейфовую ячейку. По такой форме проводятся более 90% всех сделок. Даже, несмотря на участившиеся случаи ограблений банков, агентства недвижимости и сами клиенты настаивают на том, чтобы видеть «реальные» деньги. Вместе с тем, безналичная форма расчетов более надежна и безопасна и к тому же пользуется большим авторитетом в «цивилизованной» Европе и в Соединенных Штатах.

Почему же безналичный способ оплаты не приживается на российском рынке?

При безналичном расчете денежные средства покупателя переводятся на специальный аккредитивный счет и по завершению регистрации сделки и предоставлению соответствующих документов зачисляются на счет продавца. Вроде бы все просто и ясно. Но ряд существенных минусов сводит на нет все преимущества такой операции. Во-первых, надо учесть, что сегодня более 70% всех сделок с недвижимостью являются связанными, т.е. представляют собой длинные цепочки квартир. К сожалению, при таких связанных сделках невозможно использовать подобную форму расчетов. Аккредитив работает только когда есть один «продавец» и один «покупатель». Невозможно таким образом переводить деньги на счет третьего лица. Уже один этот факт делает невозможным применения данной формы расчетов в подавляющем большинстве сделок с недвижимостью. Во-вторых, расчеты через аккредитив не дает возможность скрыть истинную сумму, по которой продается объект. Поэтому, если продавец хочет занизить официальную стоимость своего объекта, чтобы в дальнейшем избежать уплаты налога, он, конечно, выберет способ оплаты через наличные деньги. В-третьих, не всегда продавец и покупатель соглашаются проводить расчеты в одном банке. В-четвертых, не надо забывать, что банковская операция по переводу денег на другой счет – дорогое удовольствие, особенно когда речь идет о значительных суммах. Аренда сейфовой ячейки стоит намного дешевле. При стоимости в 1 % от суммы за перевод, принятой в большинстве банков, становится понятно, что клиенты будут выбирать банки, не самые надежные, но предлагающие более дешевые варианты перевода. И, в-пятых, безналичные деньги тоже могут украсть, поэтому безопасность данной формы расчетов в нашей действительности заключается только в том, что вы не рискуете подвергнуться риску нападения во время выемки денежных средств из сейфовой ячейки.

Возможно ли изменить отношение к безналичной форме расчета?

Чтобы сделать безналичный взаиморасчет более популярным, необходимо существенно доработать законодательную базу в части так называемого «вложенного» аккредитива, который технически позволит рассчитываться за недвижимость в цепочке. И, тем самым, постепенно менять общественное мнение. Безопасность расчетов через аккредитив можно существенно повысить наличием аналога эскроу (escrow)-службы, принятой на Западе. Эта служба контролирует добросовестное выполнение условий сделки сторонами и делает невозможным снятие денег со счета без согласия со стороны продавца. Хотя, конечно, не надо забывать про специфику нашего российского менталитета. Особенно, когда речь идет о занижении стоимости в договоре купли-продажи. Таким образом, чтобы избежать занижения стоимости продаваемых объектов, покупателю придется согласиться на повышение стоимости этого объекта на сумму равную уплате налога, которую продавец должен заплатить за эту квартиру. При этом наше налоговое законодательство является одним из самых гуманных, причем не только в Европе, но и во всем мире.