Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Как купить или арендовать недвижимость в Болгарии?

Опубликовано 18 февраля 2011

Краткая информация о стране

Официальное название: Республика Болгария Местоположение: Болгария расположена на юго-востоке Европы, на Балканском полуострове. На севере граничит с Румынией, на юге – с Турцией и Грецией, на западе – с Сербией и Македонией. На востоке омывается водами Черного моря. Столица: София Крупные города: Пловдив, Варна, Бургас и Руссе Курорты: Солнечный берег, Золотые пески, Банско, Албена, Боровец, Пампорово Площадь страны: 110 912 кв. км. Население: 7 679 290 человек (на конец 2006 года). В стране живут в основном болгары (около 85 % населения), есть крупная турецкая община (примерно 10 %), греки, цыгане и другие народы составляют около 5 %. Климат: умеренно континентальный. На юге, особенно в долинах рек Струма и Места, климат переходит в средиземноморский. Средняя температура января составляет от +2° до –2° C, июля – до +25° C. Государственный язык: болгарский Политический строй: Болгария является парламентской республикой. Постоянно действующий высший орган законодательной власти - однопалатное Народное собрание, избираемое сроком на 4 года. Глава государства - президент, избираемый на основе всеобщего и прямого избирательного права сроком на 5 лет. Входит в Совет Европы с 1992 года, в ООН с 1955 года. 1 января 2007 года вступила в ЕС. В зону Шенген страна должна войти в 2009 году. Время: отстает от московского на 1 час. Валюта: болгарский лев - BGN (на июль 2007 года курс - 1 BGN = 0,5 евро) В зону евро страна должна войти в 2010 году. Религия: 82,6 % населения - православные, 12,2 % - мусульмане. Праздники: 14 февраля — Трифон Зарезан (праздник виноградарей) 1 марта — Мартеницы (приход весны) 3 марта — День освобождения Болгарии от османского ига, национальный праздник 6 сентября — День Объединения Болгарии 22 сентября — День независимости Болгарии 6 декабря — День Конституции Болгарии

Права и процедуры приобретения и аренды недвижимости

Правовые аспекты приобретения

Иностранные физические лица могут свободно приобретать недвижимость в Болгарии. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. Исключение – земля, приобретенная при наследовании по закону. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды – четыре года, максимальный – не установлен. На практике при продаже здания в его стоимость уже включена и стоимость участка земли и как правило это 1–10%. Если покупатель все-таки хочет приобрести землю в Болгарии, то лучше оформить ее на фирму. Иностранная фирма с болгарским участием, то есть где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. При покупке дома с участком будут составлены два нотариальных акта: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и то же лицо оформляется один нотариальный акт. Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Процедура приобретения недвижимости

Покупка недвижимости обычно происходит в несколько этапов. После выбора объекта как правило требуется внести залог в размере 5–10% от стоимости дома на вторичном рынке или 1 000–1 500 евро за объект первичного рынка. Тогда этот объект изымается из листинга и закрепляется за клиентом. Затем заключается предварительный договор, который не требует нотариального заверения. В нем указывается, какая именно недвижимость резервируется за покупателем, и оговаривается индивидуальная схема оплаты (сроки и размеры взносов). При покупке квартиры в строящемся доме деньги вносятся частями в период строительства, которое длится примерно год. Иногда возможна рассрочка на несколько месяцев. Стандартная схема оплаты на первичном рынке: 30% после подписания предварительного договора, 30% при готовности объекта под отделку, 40% после подписания нотариального акта. Следующий этап – оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость. Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается в присутствии покупателя и продавца у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа обеими сторонами и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте. В числе документов, которые необходимо представить в нотариат, – выписка из Государственного регистра недвижимого имущества, где указаны обременения, если они есть (залог, запрет на продажу, открытые судебные дела, право пользования третьими лицами и прочее), а также подтверждено право собственности продавца. Кроме того, необходимо предоставить документ о государственной оценке стоимости дома. Его выдает территориальная налоговая служба, и именно указанная ею цена будет фигурировать в нотариальном акте. Исходя из продажной цены определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4–5%. В них входят регистрационный сбор – 2%, оплата нотариальных услуг по регистрации сделки – 0,2% и еще некоторая сумма уйдет на проверку документов на юридическую чистоту, консультации, ведение переговоров, составление предварительного договора о покупке на русском и болгарском языках; персональное юридическое содействие вплоть до подписания контракта; регистрация недвижимости в налоговой службе, регистрация банковских счетов клиента. Покупку лучше оформлять не на загранпаспорт, а на паспорт своей страны (загранпаспорт имеет ограниченный срок действия, потом недвижимость придется переоформлять). Покупая квартиру в жилом комплексе, клиентам следует обратить внимание, что на каждого обитателя жилого комплекса приходится еще и общедолевая собственность – дополнительные квадратные метры, за которые надо заплатить при покупке квартиры и оплачивать их содержание в дальнейшем.

Открытие фирмы в Болгарии

Иностранец может открыть бизнес в Болгарии. Это стоит от 500 левов (250 евро) и занимает 7–10 дней. При этом он также получает право приобретать землю в стране. Наиболее предпочтительной юридической формой предприятия является общество с ограниченной ответственностью (в Болгарии OOD). Вам нужно открыть счет в банке и перевести на него начальный капитал компании. Минимальная сумма начального капитала – 5 000 левов (около 2 500 евро). Эти деньги могут быть сняты со счета, как только фирма будет зарегистрирована. Процесс регистрации занимает около двух недель. Затем потребуется подписать основные документы, составленные на английском языке.

Кредиты

Для нерезидентов в Болгарии существует возможность получения кредита для покупки недвижимости. У самого крупного оператора в области кредитования – Булбанка – под залог приобретаемой недвижимости можно получить кредит на сумму от 60 до 70% от ее рыночной стоимости на срок до 20 лет под 7–8% годовых. Другой банк – СиБанк – предлагает кредит до 200 тыс. евро на 20 лет под 8,75%. Следует учесть предстоящие расходы по открытию (1–1,5% от суммы кредита) и обслуживанию кредита (около 100 евро в год).

Аренда

Иностранец – владелец квартиры имеет право сдавать ее в аренду. На побережье это приносит 4–8% годовых. В сезон арендные ставки достигают 1 200–1 300 евро в месяц. Если приобретена квартира в новом жилом комплексе, сдавать ее в аренду может управляющая компания. Как правило, сегодня строятся большие комплексы, в которых располагается не только жилье, но объекты социальной инфраструктуры. Действующая в жилом комплексе управляющая компания готова заключать договоры на аренду. Кстати, этот момент лучше оговорить еще при покупке квартиры. Важно, что управляющая компания может гарантировать постоянный доход – примерно 5–8% годовых. Естественно, интерес к аренде домов на побережье возрастает в летний сезон. Однако сегодня строительные компании строят большие комплексы в районе горнолыжных курортов и минеральных источников. Квартира и апартаменты в таких объектах могут быть востребованы в течение всего года.

Обязанности владельцев, содержание недвижимости, налоги и сборы

Налоги

Приобретая недвижимость в Болгарии, надо быть готовым и к выплате ежегодных налогов. Налогами облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения – покупки или завершения строительства – обязаны задекларировать его в налоговой службе. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т. п. Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц – цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%. Налог на основное жилье частных лиц, снижается на 50%. Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую часть года. Вносится четырьмя равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.

Оплата коммунальных услуг

Услуги по страхованию недвижимости стоят чуть меньше, чем в других европейских странах. Скажем, трехкомнатная квартира обойдется 300–400 евро в год, максимум – 600 евро. Коммунальные платежи составляют от 50 евро в месяц за квартиру-студию в отопительный сезон. Летом, когда отопление не нужно, – дешевле. Квартплаты как таковой не существует. Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Тарифы за коммунальные платежи Электроэнергия - 0,10 евро /кВт/ч Вода - 0,50 евро /куб. м Квартирная плата - отсутствует Охрана СОТ (не обязательно) - 218 евро – установка +30 евро – такса в месяц Налог на имущество - 0.15%/ год Интернет LAN (не обязательно) - 15 евро/месяц Телефон мобильный - 5 евро – 20 евро – абонемент/месяц +0,04 евро – 0,2 евро/мин. Телефон стационарный - 100 евро – установка В Болгарии владельцы недвижимости также платят за вывоз бытовых отходов, охрану, уборку территории, работы по озеленению. Плата взимается с квадратного метра и в среднем составляет 10–20 евро в год. Taкса устанавливается местными властями. На жилые здания – пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов. На нежилые здания – в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. В случае когда на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров, такса устанавливается пропорционально балансовой стоимости здания.

Визовый режим, получение вида на жительство, ПМЖ

Визовый режим

Для поездки в Болгарию гражданам РФ нужно оформлять визу. Порядок въезда и условия пребывания иностранцев в Болгарии регулируются Законом об иностранцах в Республике Болгария. Согласно его положениям иностранцы имеют право пребывать в Болгарии краткосрочно и долгосрочно. Краткосрочное пребывание – продолжительностью до 90 дней с даты въезда в страну. Это туристические поездки, поездки по приглашениям, транзитные поездки и определенные Законом служебные поездки. Краткосрочное пребывание разрешается на основании выданной в консульстве Болгарии визы. Основанием для получения виз являются туристические ваучеры, приглашения. Визы для въезда в Болгарию оформляются в посольстве Болгарии в Москве и в генеральных консульствах в Петербурге, Новосибирске и Екатеринбурге. Долгосрочное пребывание длится более 90 дней. Оно может быть продолжительным (условно ВНЖ) – с разрешенным сроком до одного года и постоянным (условно ПМЖ) – с разрешенным неопределенным сроком. Выдача визы для долгосрочного пребывания предварительно согласуется со службой административного контроля над иностранцами. Визы для долгосрочного пребывания выдаются болгарскими дипломатическими и консульскими представительствами иностранцам, желающим получить вид на продолжительное (сроком на один год) или на постоянное жительство в Республике Болгария. Визы для долгосрочного пребывания действительны на срок не более 6 месяцев со дня их выдачи и дают право иностранцу на однократный въезд в Болгарию и пребывание до получения вида на жительство, но не более чем указанный в визовой наклейке срок, не превышающий 90 дней со дня въезда в страну. Туристическая виза в Болгарию оформляется в течение 5 дней, без прохождения собеседования. Виза действительна в течение 30 дней и дает право на пребывание в стране сроком от 10 до 14 дней, предусматривает однократный въезд в страну. С 1 октября 2007 в Болгарии вступил в силу новый закон о туризме, который был принят в соответствии с европейским законодательством, поэтому и стоимость визы в страну выросла до 35 евро. В то же время, по словам заместителя председателя Государственного агентства по туризму Болгарии Станислава Новакова, других проблем с оформлением документов и увеличения сроков их рассмотрения у туристов возникать не будет, сообщает портал Travel.ru. Генеральное консульство Республики Болгарии в Санкт-Петербурге: 191123, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, 27; тел. 275-75-37 e-mail: bulgk@sp.ru

ВНЖ

Статус ВНЖ иностранный гражданин может первоначально получить сроком на 1 год. Ежегодно статус ВНЖ продлевается – при подтверждении основания его получения. Если вы пребываете в статусе ВНЖ на протяжении 5 лет – это дает право на получение ПМЖ – постоянного пребывания в Болгарии. Обязательным условием для сохранения статуса ВНЖ является пребывание в Болгарии не менее шести месяцев в году. При открытии в Болгарии представительства иностранной фирмы владелец получает ВНЖ. Оформление статуса ВНЖ занимает от 20 до 40 дней. После регистрации фирмы один или несколько представителей могут получить вид на жительство. Статус ВНЖ необходимо продлевать ежегодно. Прямые члены семей (супруги, дети) учредителей или представителей также получают статус ВНЖ. Ежегодная госпошлина при продлении статуса ВНЖ на каждого члена составит 520 левов (270 евро) + госпошлина и 20–50 левов (10–25 евро) за технические расходы. Вступившим в брак с гражданином (гражданкой) страны или иностранцем, имеющим статус ПМЖ, присваивается статус ВНЖ сроком от шести месяцев до одного года. Статус необходимо ежегодно продлевать с оплатой госпошлины в размере 520 левов (270 евро). По истечении двух лет возможна подача документов на получение статуса ПМЖ. После получения статуса ПМЖ и нахождения в нем не менее трех лет возможно получение гражданства.

ПМЖ

После пребывания в статусе ВНЖ не менее пяти лет (при условии своевременных продлений соблюдения режима пребывания) возможно получение статуса ПМЖ. Срок рассмотрения заявления на ПМЖ составляет три-четыре месяца, подача заявлений – не менее чем за 60 дней до и окончания срока предыдущего статуса. Нахождение в статусе ПМЖ не менее трех лет (статус ПМЖ дается бессрочно, но на срок действия загранпаспорта) дает возможность получения гражданства. В статусе ПМЖ возможно нахождение иностранца бессрочно (необходима смена удостоверения личности по истечению срока действия загранпаспорта), без получения статуса гражданина Республики Болгария и без отказа от гражданства своей страны. Получение статуса ПМЖ возможно: после пятилетнего пребывания в стране в статусе ВНЖ.; если вы являетесь членом семьи инвестора; по этническим корням; по рождению (даже когда только один из родителей – гражданин Болгарии).

Выдержки из закона о гражданстве

Лицо, не являющееся болгарским гражданином, может получить болгарское гражданство, если на дату подачи прошения о натурализации:
  • является совершеннолетним;
  • не менее пяти лет тому назад получило разрешение на постоянное пребывание в Республике Болгария;
  • не осуждено за умышленное преступление общего характера болгарским судом и против него не возбуждено уголовное дело за такое преступление;
  • имеет доход или занятие, позволяющее ему проживать в Республике Болгария, и владеет болгарским языком;
  • не менее трех лет состоит в законном браке с болгарским гражданином;
  • рождено в Республике Болгария;
  • разрешение на постоянное пребывание получило до того, как стало совершеннолетним;
Республика Болгария заинтересовано в натурализации лица, если оно имеет особенные заслуги перед Республикой Болгария в общественной и экономической сфере, в области науки, технологии, культуры или спорта.

Инвестиции в болгарскую недвижимость – это выгодно

Еще до того, как Болгария объявила о своем намерении стать членом ЕС, иностранцы весьма охотно вкладывали свои средства в местные дома и земли. а вступление страны в Европейское Сообщество еще больше увеличило инвестиционную привлекательность болгарской недвижимости.

Чем же именно так интересна болгарская недвижимость?

Прежде всего, тем, что Болгария уже давно считается страной, удобной для жизни - чудесный климат, стабильная экономическая и политическая ситуация, родственная языковая среда. Именно поэтому некоторые россияне не просто хотят иметь здесь дом или квартиру, но и стремятся получить вид на жительство. Кроме того, на приобретении болгарской недвижимости можно делать бизнес. Все еще доступная недвижимость Действительно, вложения в недвижимость Болгарии являются одним из наиболее перспективных и выгодных видов инвестиций. После долгих лет стагнации, страна создает новую инфраструктуру с помощью Европейского союза. По прогнозам специалистов, рост цен на недвижимость составит 20-40 % в год. Кроме того, уже сейчас недвижимость у моря в туристической зоне всегда может приносить доход при сдаче в аренду. На собственном «курортном местечке» можно зарабатывать, сдавая апартаменты в аренду. Таким образом, собственник может вернуть себе от 2,5% стоимости квартиры ежемесячно.

Самые часто задаваемые вопросы

- По вашему мнению, почему россиянам следует покупать недвижимость за рубежом именно в Болгарии? Только из-за низкой стоимости жилья? Да, в первую очередь, из-за доступных цен, но не только: в Болгарии очень хороший климат, который привлекателен для россиян, и особенно для жителей Петербурга и северных районов страны. - Отчего столь низки цены на недвижимость в Болгарии? Все дело в том, что Болгария до сих пор является страной с развивающейся экономикой. Естественно, после вступления страны в Евросоюз – с 1 января 2007 года – цены на недвижимость стали расти. Причем рост – стабильный. - На сколько процентов в год растут цены? Какова динамика этого процесса? Процентов на 20–25%. В жилых комплексах квартиры дорожают стабильно на 20%, а вот недвижимость на гольф-курортах дорожает гораздо быстрее другой болгарской недвижимости. Есть, кстати, конкретные примеры, когда дома на первой линии за три месяца выросли в два раза. А есть совершенно иные примеры: некоторые комплексы «держат» цену на постоянной отметке, например Солнечный Берег. Там уже все застроено, и недвижимость дорожает не такими быстрыми темпами, как на Золотых Песках и горнолыжных курортах. Вообще, все зависит от местонахождения недвижимости. - То есть получается, что недвижимость в Болгарии дешевле, если расположена на море, нежели на горнолыжных курортах? По существу, цены примерно одинаковые. Например, есть северное и южное побережья; южное – стоит дешевле, северное – дороже, так как престижнее - А какую недвижимость вы посоветуете для инвестиций? Для вложения денег можно порекомендовать коммерческую недвижимость в столице Болгарии Софии. Сейчас инвесторы проявляют интерес к строящимся зданиям, где будут расположены офисы класса «А» – для дельнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Дело в том, что в Болгарии на данный момент наблюдается дефицит такой недвижимости. Поэтому сейчас начинается активное строительство офисных зданий именно класса «А». - А вообще в Болгарии сейчас строят много? Строительство ведется активно и стабильно. Еще не все застроено… - А на побережье строительство тоже ведется? Разве там застроено еще не все? Я также представляю офис «Варна», которая занимается недвижимостью на морских курортах, и могу заверить, что все зависит от района. Например, Золотые Пески – это природный парк, заповедник, защищаемая территория, поэтому там строительство ведется ограниченно и в планировку каждого комплекс закладывается условие: почти 50% территории должно пойти на озеленение. На Солнечном Берегу строительство ведется более активно, там больше предложений. Но если в этом регионе приобретать с целью сдачи в аренду, инвестиций, чтобы это была ликвидная недвижимость – то это не выгодно, потому что там предложение значительно превышает спрос. Но есть и более подходящие для инвестиций районы: гольф-курорты, недвижимость на первой линии и район около Варны – 50 км на север, 50 км на юг. Эти районы наиболее выгодны и с точки зрения места жительства, и с точки зрения инвестиций. К тому же инфраструктура здесь хорошо развита. - А есть ли какие-то «подводные камни» при покупке недвижимости в Болгарии? Какие-то распространенные проблемы, может быть? Российские клиенты, приезжающие в Болгарию спрашивают, не бывает ли такого, чтобы один объект недвижимости был продан нескольким клиентам. Так вот, в Болгарии такого не бывает. В этом отношении обстановка на рынке стабильная, все по-европейски. Безусловно, все компании хотят сохранять свою репутацию. И еще: мы советуем инвестировать на начальном этапе, когда недвижимость еще на стадии проекта – в Болгарии это не опасно, так как цена, указанная в прайс-листе компании-застройщика, окончательная, изменению уже не подлежит. К моменту готовности комплекса цена ожидаемо повысится, и можно будет выгодно перепродать недвижимость с хорошей прибылью. - А где именно в Болгарии русские предпочитают приобретать недвижимость? В основном на побережье, на бальнеологических и горнолыжных курортах, в Софии, которая является на сегодняшний день самой недорогой по ценам на недвижимость столицей Евросоюза. Что же касается морских курортов, то там недвижимость раньше покупали англичане – это 90% клиентов всех компаний. Сейчас это русские. Англичане приобретают недвижимость в глубине материка, подальше от моря. А русские, даже те, которые вначале уверяли, что расстояние от моря их не интересует, теперь начали покупать в максимальной близости от моря. - Почему это происходит? Причина ясна – русские покупают с целью инвестиций