Оценка недвижимости: Факторы формирования цены на объекты недвижимости

Одной из функций риэлтора является консультирование клиентов, как продавцов, так и покупателей по уровню цены на объект недвижимости и факторам, влияющим на нее. Определение стоимости объекта недвижимости – одна из важнейших и непростых задач при совершении сделок с недвижимостью. Все факторы, влияющие на уровень цен на недвижимость, можно разделить на две группы:

— факторы, определяющие уровень цен на национальном и региональном рынках в целом; — факторы, определяющие уровень цены на конкретный объект недвижимости.

К первой группе относятся общеэкономические факторы: Уровень развития экономики страны, объемы валового внутреннего продукта (ВВП) на душу населения, уровень занятости, уровень доходов населения в стране и др. Остановимся на тех факторах, которые непосредственно влияют на текущее состояние рынка. В первую очередь уровень цен на объекты недвижимости определяется соотношением предложения и спроса на рынке в конкретный момент времени. Если предложение превышает спрос, то у покупателя больше возможностей диктовать свои условия. В такой ситуации на рынке, при прочих равных условиях, цены на объекты будут снижаться. Если же наоборот спрос превышает предложение – условия выгоднее для продавца, и цена будет расти. Кроме того уровень цен на рынке недвижимости определяется такими факторами, как динамика доходов приобретателей недвижимости и динамика строительных издержек. Также стоит иметь в виду, что на спрос на объекты недвижимости, а, соответственно, и на их ценообразование, может повлиять ситуация с объектами, которые могут их заменить. Вариантов такого влияния может быть множество: первичный рынок вместо вторичного, ипотека вместо аренды, двухкомнатные квартиры вместо однокомнатных квартир и т.д. Задача опытного риэлтора – владеть ситуацией на рынке, выявлять такие возможности и использовать их в своей деятельности. Вторая группа факторов – факторы, определяющие наиболее вероятную цену на конкретный объект. Их также можно разделить на две группы:

— характеристики объекта; — характеристики сделки.

Характеристики объекта – это его физические параметры, отличающие данный объект от других. К числу таких параметров можно отнести следующие:

— характеристики местоположения; — характеристики здания, в котором расположен объект; — характеристики самого объекта сделки.

Рассмотрим подробнее наиболее важные из них

Характеристика местоположения находит свое отражение в двух основных параметрах: окружение и доступность. Под окружением понимается характер окружающей застройки, уровень благоустройства окружающей территории, ландшафт и пр. Под доступностью объекта понимается близость или удаленность его пользователя от маршрутов общественного транспорта, метро, автомагистралей, от работы и т.д. К характеристикам здания, влияющим на стоимость объекта недвижимости (например квартиры) относятся прежде всего следующие:

— год постройки; — тип здания, используемые строительные материалы; — наличие или отсутствие инженерного оборудования (лифты например); — этажность; — состояние здания; — возможность подключения к информационным сетям и пр.

Характеристики непосредственно самого объекта (квартиры), оказывающие влияние на цену:

— площадь, общая и жилая; — количество комнат; — площадь кухни; — наличие балконов, лоджий, подсобных помещений; — этаж, на котором расположен объект; — уровень отделки.

Зачастую немаловажным оказывается влияние на стоимость объекта факторов, отражающих условия сделки, таких как встречная покупка, использование ипотечного кредитования или рассрочки и пр. Все вышеперечисленные факторы и многие другие нюансы необходимо учитывать, как при выборе адекватной, на фоне остальных конкурентов, цены при продаже объекта, так и при поиске объекта для приобретения.