Недвижимость и строительство: Прогнозы на 2015 год

Мы продолжаем систематически отвечать на вопросы ведущих газет и интернет-порталов о динамике и перспективе развития рынка новостроек. В январе 2015 года Генеральный директор «Первого Ипотечного Агентства» Ельцов Максим отвечал на вопросы для еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга» в рамках опроса представителей строительных компаний и агентств недвижимости.

Главное событие ушедшего года — это то, что нестабильная политическая и макроэкономическая ситуация подчеркнула перекосы рынка недвижимости. Если на стабильном рынке эти перекосы были не так видны, то сейчас они приобрели гротескный характер. В общем, для накоплений населения получился идеальный шторм, когда сложилось сразу несколько мощных негативных факторов, а недвижимость выглядела чуть ли не единственным безопасным убежищем. Достаточно вспомнить как ипотека вместо способа улучшения жилищных условий стала полноценным инвестиционным инструментом, достигнув, предположительно рекордных 100 млрд рублей.

Теперь идеальный шторм складывается в отношении застройщиков, особенно в сегменте эконом-класса в районах массовой конкурентной застройки:

— резко снизился объем ипотечных покупателей, которые составляли до 50% продаж, особенно в эконом-классе;
— снизится и количество покупателей с прямыми деньгами — покупатели эконом-класса особенно чувствительны к ухудшению в экономике. Они первые теряют в доходах и первыми отказываются от покупки недвижимости переходя на рынок аренды;
— за заметно снизившееся количество покупателей будет конкурировать рекордно большое количество начатых проектов, многие из которых начаты застройщиками в оптимистичном предположении, что спрос не просто будет стабильным, он будет еще и расти (сдача в 2014 году более 3 млн квадратных метров говорит сама за себя)
— будет расти себестоимость, причем в отличие от 2008-2009 годов, подрядчики и поставщики материалов отреагировали на падение рубля моментальным повышением цен, сюда же добавился и явный отток мигрантов.

Казалось бы, список закончился, но и это еще не все. Конечно, покупателей временно будет меньше, но ранее застройщики сохраняли темпы финансирования (строительства) за счет банковских кредитов. Теперь, если судить по нынешнему настроению банков, кредиты не просто стали дороже, получить/пролонгировать их удастся далеко не всем. Добавим сюда наличие у некоторых застройщиков валютных обязательств перед крупными продавцами земли, на чьих участках строятся дома. Стоит обратить внимание на то, что большее количество перечисленных негативных факторов относится именно к проектам эконом класса с высокой концентрацией предложения.

В общем, сильного демпинга явно не будет. А снижение спроса не будет плавным. Резко вырастет Конкуренция за покупателей. В части цены — застройщики будут бороться с конкурентами, не понижая цены, а повышая их меньшими темпами. Будет снижаться качество строительства при отчаянном желании «завернуть» предложение в максимально красивую обертку. Произойдет сильное расслоение цены в зависимости от репутации застройщика и степени готовности объекта. Вырастет конкуренция за бюджетные заказы, которые наверняка адресно будут готовиться федеральными и местными властями для отдельных компаний. Резко повысится конкуренция за ипотечные деньги, приток которых наверняка будет стимулироваться правительством.
Через несколько месяцев, когда заметно вырастет ценовое расслоение, появятся хорошие инвестиционные варианты для вложений. Постепенно сложится ситуация, аналогичная «послекризисному» 2010 -му году, когда цены на квартиры со сдачей через 1-2 года отставали от цены таких же квартир на вторичном рынке на 20-40%.

Резко вырастит объем «зачетных» квартир от подрядчиков, которые, несмотря на более высокий уровень риска, обеспечат максимальную прибыль для грамотного инвестора.

Репутация и надежность застройщика резко повысится в цене, не исключено что в ряде случаев более сильные застройщики с более стабильным потоком продаж и темпами строительства будут «вытаскивать» забуксовавшие проекты менее успешных компаний. Намного лучше себя будут чувствовать компании, которые занимаются созданием жилой среды, а не простым «выжиманием» максимального числа метров из заданного участка. Застройщики, которые заявляли о комплексном освоении больших территорий, наверняка растянут сроки запуска новых очередей.

Итого для покупателей:

— потребуется куда более внимательно относиться к выбору квартиры, комплекса и застройщика;
— цены будут меняться намного быстрее чем раньше, и в большей степени будут зависеть от надежности, степени готовности и продуманности проекта;
— для инвесторов появятся новые перспективы, пусть и при более высоком уровне риска.