Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Новостройка или вторичка? Все плюсы и минусы

Опубликовано 01 августа 2012
Что купить - новостройку или "вторичку"? Между первичным и вторичным рынками недвижимости существует довольно сложная система взаимосвязей. Но наиболее существенным является то, что рынки строящейся и вторичной недвижимости выступают в основном как рынки-конкуренты, которые делают взаимозаменяемые предложения. И, соответственно, рост цен на одном из рынков ведет к росту спроса на другом. У каждого из этих рынков есть свои особенности, плюсы и минусы.

Плюсы и минусы новостройки

С юридической стороны преимущество рынка первичной недвижимости заключается в том, что предлагаемые квартиры в новостройках имеют минимальную юридическую историю, что теоретически снижает риск ущемления прав кого-либо из участников сделки с недвижимостью. В то же время нельзя не отметить, что на первичном рынке недвижимости присутствуют свои юридические риски, связанные с оформлением разрешительной документации на строительство, прав на земельный участок, оформлением взаимоотношений между инвесторами, застройщиками и подрядчиками и т.д. Кроме того одним из основных рисков строящейся недвижимости можно считать временной фактор, т.е. зачастую увеличивающиеся в процессе строительства сроки сдачи объекта. Это делает вторичную недвижимость привлекательнее и с точки зрения инвестиционной составляющей. Среднестатистический срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду 10-15 лет, а учитывая возможные задержки при сдаче нового дома застройщиком, и срок окупаемости вложений соответственно возрастает. В экономическом плане, т.к. квартиры в новостройках не имеют физического износа, затраты на их эксплуатацию значительно меньше.

Плюсы и минусы "вторички"

Одним из важных преимуществ квартир на вторичном рынке является их местоположение, а точнее расположение в районах с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. С другой стороны первичный рынок выглядит привлекательнее с точки зрения социальной однородности, поскольку покупатели чаще всего имеют схожий уровень дохода и социальный статус.

Различия в ценообразовании новостройки и "вторички"

Кроме того значительное отличие новостройки и "вторички" связано с абсолютно разными типами продавцов на этих рынках, что влечет за собой и различные модели ценообразования. Продавцы на первичном рынке недвижимости – это «предприниматели», заинтересованные в быстром обороте вложенных средств, и цены здесь, как и в любой другой предпринимательской деятельности формируются из учета издержек и планируемой прибыли. В связи с чем существует достаточно определенная нижняя граница цены предложения, связанная с уровнем издержек застройщика. На вторичном же рынке продавцы – это "обыватели", стремящиеся к максимизации дохода от разовой продажи и зачастую не ограниченные в сроках продажи. Можно сказать, что модель ценообразования здесь характеризуется субъективной оценкой продавцом ситуации на рынке недвижимости, и его ощущениями ценности предлагаемого товара. При принятии экономических решений продавцами на вторичном рынке большую роль играет эмоциональная составляющая. Итак, и первичный и вторичный рынки недвижимости имеют свои специфические характеристики и закономерности. Сосуществование и взаимодействие этих двух во многом различных рынков позволяет участникам расширить возможности выбора при покупке недвижимости и подбирать объекты удовлетворяющие самым разнообразным и специфическим запросам, а так же принимая решение, использовать сложившуюся на момент покупки квартиры ситуацию на рынках первичной и вторичной недвижимости, в свою пользу.