Обмен квартир с ипотекой и несовершеннолетним собственником

Как обменять квартиру с ипотекой и несовершеннолетним собственником?

В этой статье мы рассмотрим ситуацию, которая очень часто возникает у наших клиентов, когда необходим обмен квартир с использованием ипотечного кредита, но при этом собственником старой квартиры является несовершеннолетний. В первую очередь встает типовая проблема: интересы и требования органов опеки вступают в конфликт с банком, который будет предоставлять ипотечный кредит.

В чем сложности обмена квартир с ипотекой и несовершеннолетним собственником?

В чем заключается "конфликт" между органами опеки и банком? Органы опеки внимательно отслеживают соблюдение прав несовершеннолетних в плане того, чтобы их размер доли в праве собственности при совершении сделки с недвижимостью, как минимум, не ухудшался. Соответственно, органы опеки дадут разрешение на обмен квартиры, если несовершеннолетнему в купленной квартире будет выделена не меньшая доля, чем в продаваемой квартире. Это стандартная сделка обмена. Но у нас есть еще один участник, интересы которого необходимо учитывать – это банк, который выдает ипотечный кредит на квартиру. Разумеется, банк заинтересован, чтобы объект, который он получает в залог, соответствовал абсолютно всем стандартам. И в случае, если заемщик не будет платить, банк имеет все законные основания с минимальными потерями заставить заемщика продать квартиру на открытом рынке. Так вот конфликт интересов между органами опеки и банком заключается в том, что органы опеки настаивают на том, чтобы собственником в покупаемой квартире был ребенок, иначе провести сделку будет невозможным. В то же самое время большинство коммерческих банков, увидев, что в закладываемой квартире, собственник несовершеннолетний, у которого отобрать право собственности в разы сложнее, откажутся брать в залог такую квартиру. Казалось бы, ситуация патовая, но есть определенное количеств банков, которые выполняют социальные функции, работая с городскими субсидиями, некоторые по собственной инициативе, понимая, что это огромный сегмент рынка, идут навстречу своим клиентам и разрешают передавать в залог квартиру с собственником несовершеннолетним.

Тонкости обмена квартир с ипотекой и несовершеннолетним собственником

По требованию ГУ ФРС сделка с несовершеннолетним будет проводиться в 2 этапа:

— Сначала регистрируется переход права собственности с выделением доли несовершеннолетнему. — Потом квартира отдается в залог банку. Это требование прекрасно знают органы опеки и банки. К сожалению, обычно об этом не знает продавец квартиры и, как следствие, многие отказываются от проведения сделки.

И очень часто сделки разваливаются по той простой причине, что переход права собственности зарегистрировали, а в залог квартиру по каким-то причинам не передали. То есть продавец квартиры выделил долю несовершеннолетнему и его родителям, но денег не получил. Соответственно, нужно возвращать сделку обратно. Технически такие сделки сложнее, чем простые сделки купли-продажи недвижимости без участия несовершеннолетнего: сама по себе технология сложна, сложнее одобрить заемщика и количество собственников квартир, которые пойдут на подобную сделку, будет значительно меньше. В идеале, конечно же, не выделять право собственности на ребенка или заранее выделять долю собственности в квартире, с которой вы наверняка не будете что-нибудь делать до его совершеннолетия.