Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Обмен квартиры: порядок проведения и виды сделок

Опубликовано 20 февраля 2012

Что такое обмен квартиры?

Обмен квартиры – наиболее распространенная форма сделок на рынке недвижимости. По оценкам экспертов "Первого Ипотечного Агентства" до 70% покупок квартир так или иначе связаны с продажей другой недвижимости. И это вполне логично - накопить или взять ипотеку на квартиру, особенно 2-3-х комнатную очень непросто для большинства россиян. Именно поэтому обмен квартиры с увеличением площади является самой распространенной формой сделки. Интересно отметить, что даже в периоды затишья и спада на рынке недвижимости люди продолжали проводить активные операции с недвижимостью. Нетрудно догадаться, что в подавляющем большинстве это были сделки по обмену. Наиболее распространенные причины, по которым люди меняют жилье это: увеличение площади квартиры, смена места работы (не только района но и города), переезд в другой район ближе к детям, родителям или родственникам.

Распространенные виды обмена квартиры

Наиболее распространенными видами обмена являются:

1. Равноценный обмен. В этом случае обмен квартиры происходит на сопоставимую по площади и качеству квартиру; 2. Обмен нескольких квартир на одну; 3. Обмен одной квартиры на несколько; 4. Неравноценный обмен. В этом случае обмен квартиры меньшей жилплощади на большую, и тогда появляется такое понятие, как доплата. Доплатой, помимо денег, может быть имущество: автомобили, гаражи, дачные участки.

Схема и порядок проведения сделки при обмене квартиры

Схема и порядок проведения сделки при обмене квартиры зависит от многих факторов, в том числе от того какая форма собственности на квартиры, участвующие в сделке. Есть несколько вариантов форм собственности:

1. Квартиры, участвующие в обмене находятся в собственности, 2. Квартиры не приватизированы. 3. Одна квартира приватизирована, другая нет.

Обмен квартир, находящихся в собственности

Когда квартиры являются собственностью хозяев, обмен в 99% случаев происходит путем продажи имеющейся квартиры с одновременной покупкой новой (или новых квартир). Так называемая альтернативная покупка или на языке риэлторов – «встречка» или встречная сделка. Такой способ проведения обмена квартиры значительно сокращает время поиска нужного варианта, дает возможность оперативного проведения сделок и оформляется договорами купли-продажи, а не договором мены (обмена). Крайне редкий вариант – это когда собственники двух квартир действительно хотят обменяться. Тогда заключается договор мены, т.е. граждане меняются собственностью, и в момент регистрации договора в УФРС жилплощадь одного собственника переходит в собственность другой стороны, и наоборот. При этом комплект документов должен быть таким же, как и при сделке купли-продажи. После согласования сделки и полной юридической проверки жилых помещений, подготовки необходимых документов и, совершения самой сделки происходят взаиморасчеты сторон и подача подписанных договоров купли-продажи на государственную регистрацию. Полным завершением сделки считается получение зарегистрированных в УФРС документов, физического освобождения и приема-передачи обмениваемых жилых помещений. Супруг или супруга собственника обязательно должны давать письменное согласие при заключении сделки (мены или купли-продажи квартиры). Но снятие с регистрационного учета зависит только от их желания.

Обмен неприватизированных квартир

При обмене неприватизированного жилья возникает большое количество бюрократических вопросов - только справок придется собрать до десяти и болше. Обмен неприватизированных квартир - дело, которое практически не осилить в реальные сроки обычному гражданину. И в старой квартире и в новой квартире надо получить письменное согласие всех проживающих людей и заверить нотариально. Если вы что-то не сделали, то государственное агентство имеет право вам отказать в обмене.

Что необходимо сделать после того, когда устраивающий вас вариант обмена квартиры найден?

1. В городском или районном бюро обмена получить бланки заявлений об "обмене жилой площади", заполнить заявления. Каждому из участников обмена пойти в свое домоуправление или правление ЖСК. 2. С заявлениями, которые должны быть подписаны всеми, имеющими право на обмениваемую квартиру (совершеннолетние члены семьи), включая временно отсутствующих, необходимо явиться к инспектору бюро. Кроме заявления, инспектору нужно передать договор о найме, документ из домоуправления с отметкой о регистрации с перечислением всех проживающих в этой квартире, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Если один из обменивающихся - член ЖСК, необходимо предоставить выписку из решения правления ЖСК об исключении из кооператива того, кто обменивает жилье и об одновременном приеме человека, въезжающего в кооперативную квартиру. Кроме этого, нанимателю, который становится членом ЖСК в результате обмена, нужен документ из банка с подтверждением уплаты прежним хозяином паевого взноса, либо справка о передаче ему пая выбывшего члена кооператива от правления ЖСК. Выбывшему в этом случае возвращается стоимость пая. 3. Затем документы рассматриваются жилищной комиссией при местных органах власти. 4. После принятия жилищной комиссией положительного решения всем совершеннолетним участникам сделки необходимо явиться в бюро обмена и получить обменные ордера. Обмен неприватизированных квартир считается вступившим в силу в момент получения обменных ордеров.

Что делать при отказе участников от обмена квартиры?

Бывает такое, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон отказывается от обмена квартиры. В таком случае производится принудительный обмен в судебном порядке. При отказе всех участников от обмена подаются заявления с приложением обменных ордеров, которые аннулируются.

В каких случаях не допускается обмен квартиры?

Случаи, когда обмен квартиры не допускается:

— квартира является предметом залога, например банка и т.д.; — квартира находится в доме, подлежащем сносу; — на квартиру наложен арест; — обмен носит фиктивный характер, или например жилищные условия одной из сторон ухудшаются в результате обмена, из-за чего жильцы становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий по социальным нормам.

После того, как хозяева неприватизированной квартиры вникают в процедуру обмена и понимают его сложность, в большинстве случаев они склоняются к проведению обмена квартиры по стандартной схеме через «встречную» покупку. В большинстве случаев жильцы квартиры могут ее беспрепятственно приватизировать, а потом действовать по стандартной схеме. Проведение обмена квартиры через одновременную продажу и покупку альтернативной квартиры позволит выручить за имеющуюся квартиру максимум средств и подобрать наилучший вариант обмена.