Обмен жилья: Практика и перспективы

Сегодня, когда так популярна ипотека, вопрос обмена жилья задается все реже. При этом очевидно, что, помимо сделок купли-продажи, есть и другие способы, не менее эффективные – а порой и единственно возможные! – способы улучшить жилищные условия или поменять место жительства на другой район или город. Мы говорим о таком виде сделки с недвижимостью, как обмен квартиры.

В недалеком прошлом, до приватизации, этот способ был единственно возможным вариантом переехать или улучшить свои жилищные условия. Сегодня, в кризисное время, практика обмена снова имеет шансы на обретение былой популярности.

Что на что меняем?

На сегодняшний день есть несколько видов обмена жилплощади, и каждый из них используется в определенном случае. Они зависят, во-первых, от того, к какому виду собственности относится жилье – к частной, то есть приватизированная квартира, или к муниципальной, т.н. договор социального найма. Исходя из этого, выделяем три типа обмена жилья: обмен частных квартир, обмен муниципального жилья, и обмен частной собственности на муниципальную квартиру.

Прямой обмен приватизированных квартир сегодня встречается редко. Гораздо чаще собственники предпочитают так называемые альтернативные сделки, где которых взамен продаваемому жилью сразу же приобретается другое, то есть оформляются одновременно два договора купли-продажи. Очевидным плюсом таких сделок является большее количество возможных вариантов, ведь, фактически, собственник осуществляет не прямой обмен, а приобретение недвижимости за деньги.

Частный обмен квартир

Конечно, сделка прямого обмена квартир встречается. При ней заключается договор мены, согласно которому стороны обмениваются недвижимостью. Согласно ГК РФ, участник сделки, получающий недвижимость большей стоимости, должен выплатить разницу второй стороне. Такие сделки популярны между родственниками, причем неоспоримым ее достоинством является существенная экономия в расходах на оформление относительно расходов на заключение двух договоров купли-продажи. Так же, при родственном обмене, можно указывать сумму доплаты согласно стоимости жилья, указанной в документации БТИ.

У сделок по обмену жилья есть один очень существенный плюс: в случае, когда жилье приобретается за деньги, если сделку признают недействительной, покупатель может потерять и деньги, и квартиру. В договоре мены, в аналогичной ситуации, пострадавшая сторона вернет себе прежнее жилье.

Из недостатков такого рода сделок можно отметить только один: при неродственном обмене подходящий вариант жилья можно искать длительное время.

Обмен муниципального жилья

Несмотря на долгосрочную программу приватизации, сегодня в частную собственность переданы далеко не все квартиры. Таким образом человек, проживающий в квартире по договору социального найма, имеет лишь один способ изменить свои жилищные условия: обменять квартиру.

У сделок такого рода есть существенная особенность: она регулируется Жилищным Кодексом. Для обмена муниципального жилья необходимо подготовить внушительный пакет документов, среди которых должно быть как согласие наймодателя, так и нотариально заверенное согласие всех прописанных совершеннолетних граждан – а при наличии прописанных несовершеннолетних потребуется согласие и органов опеки: они выдают разрешение на обмен жилплощади только в том случае, если интересы детей не пострадают.

Огромный недостаток сделок по обмену муниципального жилья заключается в том, что на сборы всех необходимых бумаг, поиск подходящего для обмена варианта могут уйти не просто месяцы, а годы! Но, к сожалению, в случае муниципальной недвижимости, обмен фактически является единственным способом изменить условия проживания.

Обмен частной жилплощади на муниципальную

Законодательство РФ допускает такой вид сделок, но на практике он производится крайне редко. Очевидная причина заключается в следующем: такой вариант обмена крайне невыгоден собственнику частной квартиры, ведь он уже использовал свое право на приватизацию, и приватизировать муниципальную жилплощадь уже не сможет.

Перспективы рынка обмена жилья

До кризиса в декабре 2014 года сделки по обмену квартир были редкостью. В основном, данный вид сделок применялся для квартир в муниципальной собственности. Для желающих улучшить свои жилищные условия сделки купли-продажи, несмотря на большие финансовые затраты, были предпочтительнее, так как позволяли найти разнообразных варианты и выиграть во времени. Кроме того, сделка мены негативно сказывается на юридической истории квартиры, поскольку многие относятся к обмену с недоверием.

Но сегодня, в условиях кризиса, количество «чистых» покупателей уменьшилось. Подобная ситуация на рынке отлично подходит для того, чтобы, не ожидая годы, улучшить свои жилищные условия при помощи старого проверенного способа. Именно по этой причине «прямой» обмен жилья вновь обретает популярность: стагнация ипотечного рынка, неуверенность покупателей в своих финансовых возможностях приводят к тому, что обмен жилья, квартиры на дом, расселение квартир, обмен квартиры с доплатой и другие сделки заставляют специалистов по недвижимости вернуться к практике «прямого» обмена.

Онлайн заявка на обмен жилья