Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Переплата по ипотеке: Мифы или реальность

Опубликовано 07 февраля 2013

В интернете и прессе часто мелькают рассказы о переплате поипотеке в 2 – 3, а то и в 5 раз. Правда ли это?

Средняя ипотечная ставка в Санкт-Петербурге составляет 12,75% годовых, за рубежом ипотеку выдают под 6% годовых. Возьмём средний размер кредита в 2 млн руб. За средний срок в 15 лет переплата Петербургской ипотеки составит 2 495 тыс руб, при зарубежной ставке переплата будет 1 035 тыс руб. Здесь мы учитываем исключительно математический расчёт. Без учёта уровня инфляции, роста цен на недвижимость, частичного досрочного погашения и т.д.

Почему в России ставка по ипотеке выше, чем на Западе?

В России ставка по ипотеке выше, чем на Западе исключительно по макроэкономическим причинам. Это не связано ни с аппетитами банков, ни с желанием или возможностями чиновников. Дело в том, что ипотека является долгосрочным финансовым инструментом, который в России и во всём мире используется, как единственный эффективный способ приобретения жилья. Копить на квартиру, как у нас, так и на Западе можно десятилетиями.

Источник денежных средств для ипотечного кредитования тоже должен быть долгосрочным. Потому что невозможно привлечь депозит под ставку, условно говоря, в 10% на срок в 3 года, и выдать под эти средства ипотечный кредит на 15 лет под 12% годовых. То есть, понятно, что цена денег внутри страны – именно российской валюты, должна быть ниже, чем ставки по ипотеке. Иным словом, ставка по ипотеке определяется долгосрочной ценой российских денег — стоимостью капитала внутри страны. В России нет долгосрочных источников вложения, за исключением государственных и окологосударственных денег, имеется ввиду пенсионный фонд.

На западе механизм привлечение долгосрочных вложений давно есть. Это и полноценно сформированный пенсионный фонды, и инвесторы, которые готовы вкладывать деньги на максимальные сроки под минимальные проценты. В России такого механизма нет.

Уровень инфляции в России и на Западе.

Для того чтобы оценить перспективы и будущие ставки, на что можно рассчитывать, достаточно включить здравый смысл и логику.

Кто будет в стране предоставлять кредиты по ставке на уровне инфляции или тем более ниже ее уровня. Это нонсенс и так не бывает. Официальный уровень инфляции за 2012 год составил около 6,5%. При этом многие неофициальные источники называют цифру, которая в несколько раз выше. Инфляция – это некая цена капитала, на доходность выше которой необходимо выйти любому инвестору.

На Западе в некоторых странах уровень инфляции может быть вообще отрицательным – дефляция (удорожание капитала). Любая дефляция или инфляция происходит, как правило, под жесточайшим контролем государства. Поэтому ставка инфляции выше 1% — 3% не поднимается.

Если это действительно так, то почему рынок ипотеки стремительно растет?

За 2012 год в Санкт-Петербурге выдано более 50 млрд. руб, то есть ипотекой воспользовались около 25 – 30 тыс. семей.

Они не умеют считать или надеются на что-то другое? Может быть, у них другая ставка? Вовсе нет.
Простая экономика:
Рассмотрим рост цен на недвижимость в Петербурге за последние три года на основании аналитики Бюллетени Недвижимости (БН.ру):

Переплата по ипотеке: мифы или реальность

Переплата по ипотеке: мифы или реальность

Таким образом, мы видим, что рост цен за последние три года составил около 15% — 20%. Важно понимать, что на графике указан рост цен «плюс – минус температура по больнице».

Более ликвидная недвижимость эконом и комфорт класса, особенно 1 – 2 комнатные квартиры, подверглись наибольшему росту цен, а элитная недвижимость и недвижимость премиум класса, особенно больших габаритов выросли в цене меньше.

Соответственно за срок кредита в 15 лет цена недвижимости только за счёт естественного роста увеличивается примерно в два раза.
Так как депозиты и другие относительно надежные вложения средств, в отличие от инвестиций в недвижимость, не принесут более 10% годовых, то на сегодняшний день ипотека является единственным реально работающим способом приобретения недвижимости.

Ипотека или аренда?

Думаю, стоит обратить внимание на такой важный показатель, как аренда жилья. Не секрет, что многие покупают квартиру в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду. Этот расчёт так же будет полезен и тем, кто снимает жильё и собирается заменить аренду ипотекой.

Для построения таблицы мы взяли среднюю стоимость типового жилья и средние арендные ставки для таких квартир. Затем рассчитали, какой необходим размер первого взноса по ипотеке, чтобы ипотечный платёж был равен ежемесячной арендной ставке. И привели пример ежемесячного платежа при минимальном первом взносе в 10%. Все расчёты приведены с учётом 15 летнего срока и средней процентной ставки по Санкт-Петербургу. Данная таблица указывает на параметры, которые позволят заменить аренду ипотекой, сохраняя размер ежемесячного платежа. Или купить квартиру в ипотеку для дальнейшей сдачи в аренду так, чтобы платёж по аренде покрывал платёж по ипотеке.

Переплата по ипотеке: мифы или реальность

Переплата по ипотеке: мифы или реальность