Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Рассрочка спорит с ипотекой

Опубликовано 09 декабря 2011
Рынок ипотечного кредитования активно восстанавливается. Ипотечные кредиты на строящиеся квартиры все успешнее конкурируют с рассрочкой от застройщиков. Какую схему выбрать покупателю на первичном рынке? Еще в начале текущего года ипотечные кредиты на приобретение строящихся квартир не пользовались большим спросом, выдавал их только Сбербанк, а в настоящий момент ипотечные кредиты успешно конкурируют с предложениями по рассрочке.

Плюсы и минусы ипотеки и рассрочки

Мы выявили основные плюсы и минусы ипотеки и рассрочки, на основании которых стоит принимать решение о выборе той или иной схемы покупки квартиры в строящемся доме.

Главное – сроки

Пожалуй, главное различие между покупкой квартиры в рассрочку и в ипотеку – это максимальные сроки, на которые можно взять кредит или рассрочку. Большинство застройщиков ограничивают рассрочку датой сдачи дома плюс несколько месяцев, хотя есть предложения по рассрочке, растянутые после плановой сдачи дома на один-два, а то и на три года. Но в любом случае рассрочку можно получить на общий срок, не превышающий пяти лет. Сроки ипотечного кредита могут составить 15–20 лет и вплоть до 30. Это значит, что ежемесячный платеж по квартире, купленной в рассрочку, будет больше ипотечного платежа как минимум в три раза. При этом процент по рассрочке и ипотеке вполне сопоставим: большинство застройщиков предлагают увеличивать стоимость неоплаченной части квартиры на 0,8–1,5% в месяц (10–18% годовых), а процентная ставка по ипотеке на строящиеся квартиры составляет 10–15% годовых. Хотя, надо отметить, что многие застройщики предлагают своим клиентам эксклюзивные условия. Например, если размер первоначального взноса превышает 60–70%, а в некоторых случаях – 40%, то рассрочка может быть беспроцентной. С другой стороны, у покупателей по ипотеке есть скрытое преимущество – в большинстве случаев застройщики дают скидку в несколько процентов от стоимости квартиры при стопроцентной оплате, к которой приравнивается и приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита. При покупке в рассрочку в большинстве случаев сам «метр» квартиры становится чуть дороже.

Береги кредитную историю смолоду

Главное преимущество рассрочки – отсутствие требований к заемщику по подтверждению его доходов. Нужно просто внести первоначальный взнос, который, как правило, составляет не менее 5% от стоимости квартиры, и застройщик, в отличие от банка, не будет проверять кредитную историю и доходы. При этом ипотека на лучших условиях требует первоначальный взнос в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья, а в большинстве случаев – 20%. Кроме того, банк затребует от заемщика немалое количество документов, подтверждающих его платежеспособность и хорошую кредитную историю. В последнее время банки стали намного тщательнее относиться к проверке кредитной истории заемщика. Нередки случаи, когда то, что потенциальный заемщик несколько раз просрочил платежи по прежним кредитам, даже потребительским, на несколько десятков дней, становилось поводом для отказа в получении ипотечного кредита. Совсем недавно в нашей практике был случай, когда заместителю директора успешной фирмы отказали в ипотечном кредите только из-за того, что пару лет назад он просрочил на 35 дней платеж по потребительскому кредиту в $200. Просто совершил импульсивную покупку: выбрал телефон для супруги, и ему не хватило наличных денег. В какой-то момент он забыл об очередном платеже и уехал в отпуск, а образовавшаяся просрочка зафиксирована в бюро кредитных историй. Конечно, такие ситуации разрешимы – при правильном подходе банк может прислушаться к объяснениям заемщика, но времени и сил это займет предостаточно. Так что у рассрочки останется стабильный спрос со стороны тех, кто не хочет возиться с документами или кому откажут банки.

И все-таки они похожи

По статистике, средний размер ипотеки в Петербурге составляет 1,7–2 млн руб., что заметно уступает средней сумме, которой покупатели оплачивают квартиру в рассрочку. Это естественно, ведь из-за небольших сроков становится сложно вносить огромные ежемесячные платежи за большую сумму рассрочки. Средний ежемесячный платеж по типичному ипотечному кредиту в 2 млн руб. составляет 23–26 тыс. руб. – из-за большего срока он оказывается меньше, чем платеж по рассрочке. На самом деле, средний срок жизни ипотечного кредита в Северной столице составляет пять-семь лет, и причина этому – досрочное погашение, что еще сильнее сокращает ее различия с рассрочкой. Давайте рассчитаем платежи по ипотеке и в рассрочку. Например, мы хотим купить двухкомнатную квартиру стоимостью 4,5 млн руб., у нас имеется 2 млн руб. на первоначальный взнос. Застройщик предлагает нам рассрочку на два года. Сравним ежемесячные платежи по рассрочке и ипотечному кредиту, взятому на недостающую сумму, на семь лет. Рассрочка однозначно подойдет покупателю с плохой кредитной историей, а также для человека с неподтвержденными доходами. Кроме того, рассрочка годится для тех, кто хочет обменять имеющуюся квартиру на новую, сделав приобретение на начальной стадии строительства. Такие покупатели будут выплачивать рассрочку до сдачи дома, а затем, после переезда, продадут старую квартиру. Ипотека же имеет безоговорочное преимущество перед рассрочкой из-за возможности получения кредита на длительный срок, что также позволит погашать огромные суммы ежемесячными платежами, подъемными для средней петербургской семьи. Рассрочка удобна с точки зрения широты выбора: все застройщики предлагают ее по умолчанию, это понятный для покупателей инструмент. При выборе ипотеки клиент по умолчанию обрекает себя на проблему поиска подходящей пары – банка и застройщика. С одной стороны, нужно подобрать надежного застройщика, отвечающего всем требованиям покупателя, у которого в продаже есть квартиры с нужными параметрами и ценой. Мало того что выбранный объект застройщика должен быть аккредитован в банке, еще и клиент должен отвечать требованиям банка по возрасту, форме подтверждения дохода и т. д. Более того, нередки случаи, когда застройщики предпочитают не продавать в кредит ликвидные квартиры, а реализовывать их только за наличные или в рассрочку при большом первом взносе – пользующиеся спросом объекты и так будут быстро реализованы на рынке, без потерь времени на одобрение клиента в банке и ожидания перевода денежных средств на счет застройщика. Для застройщика ипотека имеет некоторые минусы, скрытые от простого покупателя. При заключении договора долевого участия по 214-ФЗ банк перечисляет кредитные средства на счет застройщика только после регистрации документа в Росреестре. Из-за объективных сложностей задержки в регистрации нередко превышают один месяц (хотя некоторые договоры регистрируются в соответствии с официальным сроком). Как результат: застройщик уже продал квартиру, а основную часть денег получает с определенной задержкой. Тем не менее кредиты на строящиеся объекты становятся все более доступными, появляются новые банки, которые предлагают максимально низкие процентные ставки, конкурирующие между собой и конкурентоспособные со ставками Сбербанка, безоговорочного лидера в ипотечном кредитовании на рынке новостроек. Стоит отметить, что у некоторых застройщиков возможна рассрочка, переходящая в ипотеку. Как это работает? До определенного момента, к примеру, до сдачи дома в эксплуатацию, покупатель выплачивает ежемесячные платежи в соответствии со схемой рассрочки. После ввода дома клиент оформляет ипотеку на данный объект, а все платежи по рассрочке зачисляются в счет первоначального взноса по кредиту. Есть ли тут минусы? К сожалению, есть. Минусами становятся риски не получить одобрение в банке на уже почти купленную квартиру. Купить квартиру в ипотеку или в рассрочку Ипотека или рассрочка