Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Рефинансирование: Ставки, подводные камни, в каких случаях это выгодно

Опубликовано 11 сентября 2013
Рефинансирование - это полное или частичное погашение ипотечного кредита за счет получения новых кредитных средств из сторонних банков, или из банка с которым у вас есть действующий кредитный договор.

Основные причины рефинансирования

Основной причиной рефинансирования ипотечного кредитаявляется снижение текущей ставки по ипотеке. Например, вы получили кредит в 2006 году, когда средняя ставка по ипотеке была на уровне 16% годовых. Сегодня средняя ставка на тех же условиях на уровне 13%. Т.е. экономия в 3% годовых. А если ещё и учесть, что за 7-мь лет вы, как минимум, треть или четверть долга погасили, а значит соотношение остатка долга и оценочной стоимости объекта недвижимости изменились в лучшую для вас сторону, то рефинансироваться можно ещё под более низкую ставку. Есть и другие причины рефинансирования кредита: — смена валюты ипотечного кредита; — изменение срока ипотечного кредита (как показывает практика, обычно в большую сторону).

Валютное рефинансирование

До кризиса 2008 – 2009 годов было популярно брать валютные кредиты. Экономическое состояние было довольно стабильным, а ставки по валютным кредитам всегда ниже, чем по рублевым. Поэтому, примерно, с 2011 года началась «эпидемия» валютного рефинансирования. Поскольку доходы большинство заёмщиков получают в рублях, а долг по кредиту за неделю мог вырасти на 10% из-за разницы в валюте – падении рубля.

Рефинансированием ради увеличения срока кредита

Рефинансированием ради увеличения срока кредита, как правило, пользуются люди, попавшие в сложное финансовое положение. Допустим, заёмщик получил несколько лет назад кредит на 5 лет, поскольку находился в хорошем финансовом положении. Через несколько лет положение дел изменилось в худшую сторону, и платёж в 50 тыс руб стал неподъёмен. Заёмщик рефинансирует данный кредит на 20 лет и превращает платёж в 20 тыс руб в месяц, что уже по силам для его кошелька.

Почему рефинансирование сегодня не так популярно?

На сегодняшний день средняя ставка рефинансирования ипотеки на том же уровне, что простая ипотечная – 12,75% - 13% годовых. При расчете ставки по рефинансированию важно понимать следующие параметры: остаток ссудной задолженности и приблизительную оценочную стоимость вашего объекта залога. Например, если остаток долга составляет 20% от оценочной стоимости объекта, то ставка будет та же, что и при кредитовании с 80% первым взносом.

Рефинансирование сегодня

На сегодняшний день рефинансирование не слишком популярно, так как последние несколько лет ипотечный рынок наиболее стабилен. Т.е. ставки держатся примерно на одном уровне, а значит рефинансировать кредит - просто не имеет смысла. И если доверять прогнозам опытных участников ипотечного рынка, как банкирам, так и брокерам, есть единое мнение о том, что ставки и в ближайшее время сильно не изменятся (при отсутствии форс-мажоров конечно). При рефинансировании ипотеки нужно учитывать и дополнительные расходы: — страхование ипотеки, — оценка недвижимости, — сбор документов, — нотариат, — регистрация нового обременения и т.д. Для того что бы затраты средств и времени окупились, разница в ставке должна быть на уровне полутора – двух процентов. Учитывая то, что колебания ставки на данный момент не превышают 0,5% - 1%, можно с уверенностью полагать, что заёмщики, которые брали ипотеку последние 1 - 2 года назад, рефинансированием в ближайшее время не воспользуются.

Что нужно для рефинансирования текущего кредита?

1. Базовый перечень документов по заёмщику; 2. Базовый перечень документов по объекту залога, в том числе новая оценка; 3. Документы по текущему ипотечному кредиту, в том числе справка о остатке ссудной задолженности и официальное письмо от банка-кредитора о разрешении на последующее рефинансировании.

Разрешение на рефинансирование

Многие банки не дают разрешения на рефинансирование ипотеки, что в принципе и понятно, так как банкам невыгодно понижать ставку. То есть многие банки теоретически занимаются рефинансированием своих же кредитов и эту информацию можно лицезреть у них на сайтах, но по факту если вы к ним обратитесь, скорее всего получите массу аргументов, почему это бессмысленный процесс. Другое дело если рефинансировать кредит будет другой банк, но для этого необходимо разрешение от нынешнего кредитора, а многие банки (в том числе ряд лидеров ипотечного рынка) разрешение на рефинансирование не дают.Хотя и из этой ситуации есть определённые выходы… В заключение можно сказать, что рефинансирование это не простой процесс не только на этапе согласования, но и на этапе сбора документов. Нужно собрать пакет документов по заемщику, пакет документов по объекту, и пакет документов по текущему кредиту, разрешение на рефинансирование, справка об остатке ссудной задолженности и т.д. Причем важно учитывать сроки действия запрашиваемых документов, поскольку у некоторых из них сроки колеблются от 2 до 4 недель.