Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Как продать ипотечную квартиру? Продажа квартиры из-под залога

Опубликовано 19 июня 2014
В последнее время в наше агентство недвижимости Первое Ипотечное Агентство значительно увеличились запросы по продаже ипотечной квартиры. Очень многие в принципе заблуждаются, считая, что процедура продажи залоговой квартиры технически не осуществима. Конечно, это не так. В нашей статье мы поделимся с вами всеми важными моментами и секретами для успешной реализации залоговых объектов.

Причины продажи ипотечной квартиры

Как правило, есть несколько причин для продажи ипотечных квартир:

1. Новая квартира

Первая и достаточно распространенная — продажа квартиры из-под залога для покупки новой квартиры. Средний срок ипотечного кредита по нашему городу 15 лет. Массово ипотека вошла на наш рынок в 2005-2006 годах, получается чуть более 8 лет назад. Безусловно, за такой длительный срок семейные обстоятельства многих заемщиков сильно изменились. Зачастую, к нам обращаются клиенты с задачей продажи залоговой квартиры и покупки новой квартиры большего метража. Есть наоборот те, которые хотят продать залоговую квартиру большего метража и купить встречно несколько квартир более маленьких.

2. Развод

Вторая причина продажи квартиры из-под залога набрала свою активность всего несколько лет назад — продажа ипотечной квартиры при разводе супругов. Тенденция менее радостная, но, тем не менее, набирающая свои обороты. К нам обращаются клиенты, которые не видят иного выхода решения проблемы разделения имущества, как только ее продажу.

3. Финансовые трудности

Третья причина – это финансовые трудности по выплате кредита. К сожалению, достаточно часто потенциальные заемщики переоценивают свои возможности по выплате ипотеки, и когда сталкиваются с реальными ежемесячными платежами, оказываются к ним не готовы. Причин разные, но цель одна – реализовать квартиру по рыночной стоимости и предусмотреть все риски при проведении сделки.

Как выглядит схема проведения сделки при продаже ипотечной квартиры?

Схема сделки продажи ипотечной квартиры отличается от стандартной схемы проведения сделки наличием третьего лица – банка. Самая практикуемая схема одновременно защищает интересы всех трех сторон – продавца, покупателя и банка. Выглядит она так: Находится покупатель на объект, который гасит остаток по ипотечному долгу покупателя. А банк в свою очередь позволяет провести единовременное переоформление права собственности со снятием обременения с объекта. Главная сложность, пожалуй, это найти покупателя с «прямыми» деньгами или как минимум с ипотекой банка залогодержателя. Причем первоначальных взнос по ипотеки покупателей должен быть больше или равен ипотечной задолженности продавца.

Квартира из-под залога продаётся дешевле своих конкурентов?

Чем больше покупателей на одну квартиру, тем больше шансов продать её по более высокой цене. Соответственно, если квартира из-под залога имеет небольшое количество конкурентов по схожим параметрам, снижать стоимость необходимости нет. Но нужно еще раз отметить, что наличие обременения снижает количество потенциальных покупателей. Такую квартиру не смогут купить ипотечные покупатели, одобренные в других банках, люди с субсидиями и покупатели не с "прямыми деньгами". Поэтому в каждом отдельном случае мы рекомендуем своим клиентам поступать по-разному. Иногда стоит "выжидать" своего клиента по цене не ниже конкурентов, а иногда стоит сделать скидку 50-100 000 рублей для успешной реализации объекта. У нашего агентства недвижимости Первое Ипотечное Агентство достаточно большой опыт успешной реализации квартир из-под залога различных банков. Мы используем схемы взаиморасчётов, которые стопроцентно защищают риски покупателей. Когда покупатель уверен в безопасности проведения сделки, он не станет требовать дисконт в 15-30% от цены, как это может быть при схеме с большими рисками. И, безусловно, продавая квартиру в залоге банка, наше агентство недвижимости использует схемы, гарантирующие продавцу получение суммы между разницей ценой продажи и задолженности по обязательствам после перехода права собственности на имя покупателя и закрытия долга перед банком.