Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Технология проведения сделки с коммерческой недвижимостью

Опубликовано 25 сентября 2013
Один из самых распространенных вопросов при обсуждении проведения сделки с коммерческой недвижимостью является сама технология оформления сделки. В процессе переговоров продавец просто обозначает примерную желаемую сумму денег за объект, указывает сроки получения этих денежных средств, после этого с покупателем ведутся плотные переговоры, осматривается объект и прочее. Итоговая цена сделки зависит не только от результатов торга и позиции покупателя и продавца, но и от самой техники сделки. Рассмотрим, какие варианты проведения сделки возможны:

Прямая продажа объекта по безналичному расчету

Первый, самый очевидный, распространенный вариант – это прямая продажа объекта по безналичному расчету. Стоимость объекта недвижимости указывается соответственно действительности, изначально обозначена на переговорах. В таком случае сделка обычно проводится через аккредитив, частично авансируется со стороны покупателя, для того чтобы зафиксировать обязательства, а остальную сумму продавец получает по факту регистрации перехода права собственности на реализуемый объект. Российская действительность такова, что подобным образом сделки проходят примерно в 20-30 % случаях, а во всех остальных случаях продавец ищет варианты для оптимизации своих налогов. Для того чтобы избежать дополнительного налогообложения, на рынке сделки достаточно часто проходят не по классической схеме.

Продажа объекта с занижением стоимости

Второй вариант проведения сделки с коммерческой недвижимостью – это продажа объекта с занижением стоимости, балансовой цене объекта. Риски и последствия для сторон здесь очевидны: с одной стороны продавец минимизирует свои налоги, а с другой производится перечисление денежных средств, размер которых не отвечает сумме, указанной в договоре. Рискуют обе стороны: как продавец до получения денежных средств в полном объеме, так и сам покупатель, который уплачивает продавцу денежную сумму, существенно выше указанной в договоре. В случае негативного развития события, например, расторжение сделки, признание ее недействительной, покупателю очень тяжело рассчитывать, что он получит уплаченные денежные средства в полном размере.

Продажа объекта от юридического лица, находящегося на упрощенке

Третий вариант, менее распространенный, сделки является продажа объекта от юридического лица, находящегося на упрощенке, по сути, это частный случай первого варианта. При этом объект специально, для оптимизации налогообложения, переводится на юридическое или физическое лицо, которое при продаже заплатит меньший налог, чем юридическое лицо, находящееся на стандартной системе налогообложения. В этой схеме так же есть минус – невозможность совмещения НДС, который платит покупатель, а это потеря для него 18% от стоимости приобретаемого объекта, это также относится и ко второму варианту.

Продажа 100 % долей юридического лица, владеющего объектами недвижимости

Не сильно распространенным, но применяемым вариантом является продажа 100 % долей юридического лица, владеющего объектами недвижимости. Идея такой схемы вполне проста, можно продавать не весь объект, а законным образом переуступить доли уставного капитала юридического лица, которое владеет этим объектом. Стороны вправе оценивать данный пакет акций, или 100% долей в уставном капитале по своему усмотрению. Логично, что при такой схеме можно уплатить полную стоимость, отвечающую цене объекта, но чаще происходит занижение стоимости объекта. В данной ситуации сумма сделки показывается официально, НДС возместить нельзя. Явным плюсом является то, что сделка проходит по официальной стоимости, что в некоторой степени снижает риски сторон. Возникает риск у приобретателя, связанный с выявлением обстоятельств, снижающих реальную стоимость объекта: долгов, обязательств, требований третьих лиц к этому юридическому лицу, которые вместе с правами на объект недвижимости переходят на нового собственника. Застраховаться от подобных рисков можно с максимальной проверкой отчетности и аудита организации–продавца, но риски все же остаются.