Тенденции развития ипотечного кредитования

По практике ипотечного брокера: Какие тенденции сейчас существуют на рынке ипотеки? Ставки, сроки, требования к заемщику? Насколько реалии отличаются от банковских деклараций? Как менялись в последние 2 года требования банка к ипотечным заемщикам?

Средняя ставка по ипотеке за 2012 год составила 12,75% на вторичном рынке (первичка на этапе строительства в среднем на 1 п.п. выше). Как показывает практика, средний срок на который заёмщики берут ипотечные кредиты, составляет 15 лет, при этом средний срок реального использования кредита около семи лет, т.е. есть тенденция досрочного погашения. Если говорить о тенденциях ипотеки, то глобальное снижение или повышение ставок не намечается. Скорее всего, банки будут конкурировать, и пытаться привлечь больше клиентов за счёт сервиса и уровня обслуживания клиентов, возможно за счёт более лояльных требований к заёмщику. За последние два года ставки немного выросли (если сравнивать именно с ситуацией двухлетней давности). Лидеры ипотечного рынка неоднократно менялись. Причём речь идёт не о лидерах по выдаче кредитов – они уже много лет одни и те же: СберБанк, ВТБ24, Газпром, банк СПб и т.д., а речь идёт о лидерах рынка с точки зрения наиболее выгодных условий и ставок для заёмщика. За последние два года основные изменения коснулись требований к заёмщику. Минимальный первый взнос с 20% снизился до 15%, а в некоторых банках и до 10%. Практически не осталось банков, не принимающих подтверждение доходов по свободной форме. Сегодня фактически все кредитуют ИП и собственников бизнеса. У большинства лидеров рынка появились ипотечные программы по одному или двум документам, которая позволяет получить ипотечный кредит без документального подтверждения трудоустройства и доходов.

Как, на ваш взгляд, распределяется спрос на ипотеку между объектами первичного и вторичного рынка недвижимости?

Примерно одинаково. В частности у тех застройщиков, кому мы помогаем с аккредитацией строящихся объектов, ипотечных сделок 30% - 35% от всех продаж. По информации из Росреестра, которую я последний раз получал, процент сделок на вторичке с привлечением ипотеки также составляет около 30% - 40%. Скорее тут присутствует глобальное различие в банках. Кто-то нацелен больше на кредитование первички, а есть такие банки, которые строящийся рынок вообще не кредитуют. Имеются примеры банков, у которых сделки со строящимся рынком формируют до 90% всех выданных ипотечных кредитов.

Творческая задача: Рассчитайте идеальную ипотеку для частного инвестора (человека, покупающего объект на стадии строительства с целью перепродать). Подберите срок, размер первого взноса таким образом, чтобы вариант с ипотекой был выгоднее рассрочки у застройщика, т.е. проценты по кредиту были меньше, чем скидка застройщика при единовременной 100%-ной оплате.

Хм… При 100% оплате скидка у застройщиков составляет, как правило, 10% - 20% от стоимости. Рассрочка чаще всего беспроцентная. Мы возьмём средние условия: Квартира в стройке по стоимости 3 млн. руб. при 100% оплате (в том числе и при покупке в ипотеку), в рассрочку она же будет стоить 3,5 млн. руб. Чтобы при ипотеке без досрочного погашения переплата была на том же уровне, что и при рассрочке, необходимо внести первый взнос от 50% и срок кредита не должен превышать 5-ти лет. В таком случае переплата по ипотеке будет как раз на уровне 500 тыс. руб. При этом, как правило, у большинства банков проценты на этапе строительства повышенные, после окончания строительства и оформления собственности ставка снижается на 1% - 1,5%, я заведомо с учётом этого взял среднюю ставку около 12% – 12,4% годовых (также с учётом низкого срока и высокого первого взноса). Важно понимать, что преимущество ипотеки перед рассрочкой заключается не в переплате. Как правило, рассрочка даётся застройщиком до окончания строительства объекта (в редких случаях, когда застройщик строит не по 214ФЗ, а, например, по ЖСК, предлагается рассрочка до 4 – 5 лет), а это около 2 – 2,5 лет в случае приобретения на стадии котлована. Значит на примере описанном выше по аналогичной рассрочке ежемесячный платёж составит около 66 500 руб./месяц (3,5 млн. цена квартиры – 1,5 млн. первый взнос / 2,5 года / 12 месяцев = 66 500 руб./мес), а по ипотеке платёж будет около 33 500 руб./месяц при сроке 5 лет, а есть возможность взять на 15 и, тем самым, еще понизить платеж! Далеко не каждый человек приобретающий квартиру готов ежемесячно отдавать 60 – 70 тыс. руб.

Насколько распространена ситуация, когда в качестве частного инвестора хочет выступить, скажем, гендиректор или учредитель какой-нибудь небольшой компании, с привлечением ипотеки, который более чем платежеспособен, но банки ему отказывают именно из-за участия в ООО? И вообще, какие есть категории “ХОРОШИХ” заемщиков, которым сложно получить ипотеку?

На моей памяти учредители не часто инвестируют деньги в жилую недвижимость с использованием ипотеки, чаще за наличку, поскольку больше мучений с документами по бизнесу. Да и вкладываться интереснее в строящиеся 1-комнатные квартиры эконом- или комфорт-класса, для инвесторов – это не самые большие деньги. Но понятно, что исключения всегда бывают. Если речь идёт о приобретении единственного жилья для себя или о глобальной покупке дорогостоящего коммерческого помещения и т.д., то ипотека для собственников бизнеса не редкость. Просто из-за участия в ООО банк не откажет. Вот если у ООО есть «проблемы» (суды, штрафы, долги, кредиты, компания существует на рынке две недели и т.д.), то отказ вероятен, даже при условии, что сам заёмщик идеален. Если под словом «ХОРОШИЕ» мы подразумеваем людей с положительной кредитной историей, не имеющих проблем с законом и реально получающим доходы, то сложности могут возникать только у тех, кто свои доходы показать не может. Далее три варианта: либо это сотрудники тех сфер, где доходы не совсем законные и показать их документально невозможно (сотрудники ГИБДД, чиновники и т.д.), второе – это сотрудники иных компаний, где руководители наотрез отказываются подтверждать реальные доходы устно или по свободной форме, и третья наиболее распространённая часть – это ИП и собственник бизнеса, которые уклоняются от налогов (в особенности не проводят/проводят не все доходы по безналу), а значит, не могут подтвердить свои доходы документально.

Подскажите, как сейчас обстоят дела со страхованием ипотеки? Какие виды страховок в большинстве случаев требуют? Жизнь и здоровье уже не требуется? Только сам объект ипотеки?

Сейчас в обязательном порядке все банки требуют застраховать объект ипотеки. Страхование жизни и трудоспособности, а также титула объекта (в случае если это не стройка, то есть объект юридически существует) является необязательным. Правда, если здоровье и/или титул не страхуется заёмщиком (или нет возможности застраховать), то банки увеличивают процентную ставку в среднем на 1-3%. Когда страховой полис оформляется на все три вида - это называется комплексным страхованием. Кстати, иногда, когда приобретается квартира с первоначальным взносом 10%, то банки требуют застраховать еще и риски неуплаты по кредитному договору. Но, как обычно, везде бывают исключения! В некоторых банках отказ от страхования жизни и здоровья или титула не влечет повышение ставки по ипотеке.