Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Возврат налога при покупке квартиры: Уточнения и разъяснения

Опубликовано 27 октября 2011

Налоговый вычет при покупке недвижимости

Возникновение налога или возможность получить налоговый вычет при покупке недвижимости регулируется законодательством. Основные определения можно увидеть в 220 статье Налогового кодекса РФ, в статье 34.2 Налогового кодекса РФ, в Письмах Минфина России от 15.10.2010г № 03-04-0517-623, от 11.06.2010г № 03-04-05/7-328, от 04.06.2010г № 03-04-05/9-311 Но, тем не менее, при операциях с недвижимостью возникают спорные вопросы.

Как трактовать ту или иную спорную ситуацию?

В первую очередь надо обратить внимание на возможность возврата налога при покупке квартиры (получения налогового вычета). Налоговый вычет возможно вернуть с суммы, не превышающей 2 миллиона рублей даже если квартира была куплена дороже, и только в размере уплаченного вами подоходного налога за рассматриваемый период. То есть с 2 миллионов рублей можно вернуть 260 тысяч, что составляет 13%. Зачастую покупатели квартиры надеются, что, придя в налоговую инспекцию, они получат полагающийся им налоговый вычет в полном размере. Но вычет возможно получить с суммы уплаченного покупателем подоходного налога, то есть той суммы, которая была удержана с его зарплаты! Для наглядности приведем пример. Если ежемесячная зарплата покупателя составляет 15 000 рублей, то ежемесячный подоходный налог будет равен 1 950 рублям, а значит за год сумма, удержанная с его зарплаты, составит 23 400 рублей. Соответственно, подав декларацию за год, покупатель с таким доходом сможет получить менее 10% от возможного налогового вычета. На следующий год покупатель квартиры может повторить процедуру, и в зависимости от суммы уплаченного за год подоходного налога получить налоговый вычет. Во-вторых, необходимо помнить о том, что налоговый вычет с покупки квартиры можно получить всего однажды. Какой здесь можно дать совет? Если семья покупает квартиру, которую в последствии планирует продать, например, чтобы купить квартиру большей площади, то супруги могут получить налоговый вычет по очереди. Один супруг – с одной купленной квартиры, другой – со второй купленной квартиры. Для этого лучше оформить квартиру в совместную собственность, а не в общую долевую. При подаче декларации в налоговую инспекцию пишется заявление о том, что налоговым вычетом воспользуется лишь один из супругов. При покупке второй квартиры налоговый вычет будет получать второй супруг. Таким образом семья получает возможность вернуть максимальную сумму, в размере 520 тысяч рублей.

Рассмотрим налог, возникающий при продаже жилья

Итак, вы решили продать квартиру. Первое, что может освободить от уплаты подоходного налога при продаже квартиры, - это факт владения недвижимостью более 3х лет. Если объект недвижимости в вашей собственности менее указанного срока, вы обязаны оплатить налог с продажи квартиры. Какая льгота предоставляется в данном случае? Налогом облагается лишь стоимость квартиры, превышающая 1 миллион рублей. То есть при продаже квартиры за 4 миллиона, вы обязаны оплатить не 520 тысяч рублей (13% от 4 миллионов), а всего 390 (четыре миллиона минус один, который не подлежит налогообложению, и на 13%). Льготу по подоходному налогу вы можете также получить в случае, если купили квартиру по рыночной стоимости и продаете квартиру, указав в договоре купли-продажи сумму, не превышающую цену покупки квартиры. В таком случае при отсутствии прибыли, даже продавая квартиру, которой владеете менее 3 лет, вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога. Вам нужно лишь правильно заполнить налоговую декларацию, дополнительно приложив копию документа, согласно которому вы купили квартиру. Льгота в размере необлагаемого налогом 1 миллиона распространяется не только на квартиру целиком, но и на ее доли. Однако, здесь нужно быть очень внимательными. Рассмотрим пример 2х-комнатной коммунальной квартиры. Разные владельцы, и каждым из них комната была получена по своему правоустанавливающему документу. Таким образом, кажется логичным, что при продаже целиком квартиры каждый из них может не платить налог с миллиона, то есть со всей квартиры не будет облагаться налогом 2 миллиона рублей. Это логично, но в действительности ситуация отличается. Если эти две комнаты продавать по одному договору купли-продажи, как квартиру целиком, то не будет облагаться лишь 1 миллион рублей. А если необходимо сохранить возможность каждому не оплачивать налог с миллиона, то придется оформлять сделку двумя договорами купли-продажи, отдельно на каждую комнату, даже если покупатель у них будет один. При операциях с недвижимостью могут возникнуть и другие вопросы, касающиеся налогообложения и налоговых вычетов. В законодательстве есть тонкости, которые могут трактоваться по-разному, например, юристом и налоговым инспектором. Мы советуем всегда обращаться к профессионалам и компетентным лицам, которые смогут вам помочь.