Оценка квартиры: Как правильно оценить самостоятельно?

Вопрос правильной оценки стоимости продаваемой жилой недвижимости является очень важным фактором для ее успешной продажи, особенно если сделку нужно совершить достаточно быстро.
Однако часто неопытные продавцы совершают на этом пути ряд ошибок, что усложняет процесс продажи.

 

Вечный парадокс: продать дороже – купить дешевле

По словам экспертов агентства недвижимости ООО «Первое ипотечное агентство», основное заблуждение продавцов заключается в том, что они безоглядно полагаются на цены жилья, публикуемого в Интернете.

«Обычно происходит следующее: продавцы заходят в Интернет, ищут цены на недвижимость схожую с их объектом, выбирают самую высокую заявленную цену и решают продать свое жилье так же дорого», - рассказывает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж «Первого Ипотечного Агентства».

«Теперь обратим внимание на то, как этот процесс происходит у покупателя. Потенциальный покупатель заходит в Интернет, ищет квартиру желаемого типа, и… выбирает покупку из нескольких самых недорогих вариантов», - объясняет Топорников.

Факторы формирования цены на недвижимость

На самом деле даже очень похожие типовые квартиры могут достаточно сильно разниться по стоимости.

Цена может зависеть от экономической ситуации, соотношения предложения и спроса на рынке, расположения и окружения недвижимости, доступности общественного транспорта, этажа, года постройки и состояния здания, площади отдельных помещений, наличия балконов или подсобных помещений, уровня отделки и многих других факторов.

Зачастую немаловажным оказывается влияние на стоимость объекта факторов, отражающих условия сделки, таких как встречная покупка, использование ипотечного кредитования, состояние документов, наличие обременений и прочее.

Все вышеперечисленные и многие другие нюансы необходимо учитывать, как при выборе адекватной, на фоне остальных конкурентов, цены при продаже объекта, так и при поиске объекта для приобретения.

Доверяй, но проверяй!

«Чаще всего, если квартира продается слишком дешево, то с ней что-то не так», - делится наблюдениями Сергей Топорников.

«Возможно, у объекта есть проблема с документами, обременение, продажа из-под сложного залога, в нем прописано много людей, плохой ремонт, и так далее», - уточняет эксперт.

В свою очередь слишком высокая заявленная цена на объект недвижимости, например, в 1, 5 раза выше, чем на другие схожие объекты, указывает на то, что продавец не адекватно оценивает свою квартиру и не спешит ее продавать. Такие квартиры могут находиться в состоянии продажи в течение нескольких лет, говорит Топорников.

В случае самостоятельной оценки покупаемой недвижимости не лишним будет проверить актуальность и адекватность информации, предоставленной продавцом.

Проверяйте заявленную площадь и высоту потолков, оценивайте техническое состояние, обращайте внимание на правовой статус и характер сделки (число собственников, прописка несовершеннолетних, прямая продажа, продажа из-под залога), рекомендуют специалисты «Первого Ипотечного Агентства».

Подобные осложнения могут изменить цену на 10-15%.

Иногда у продавцов возникают сложности с оценкой после обращения в профессиональную оценочную компанию. Оценочные компании тщательно подсчитывают размер вложений в квартиру, все ее плюсы, но потом оказывается, что реальная рыночная цена на такое жилье может сильно отличаться как в меньшую, так и в большую сторону.

Ремонт – не повод

Включение стоимости дорогостоящего ремонта в цену квартиры является еще одним распространенным заблуждением продавцов.

«Стоимость хорошего ремонта, особенно загородной недвижимости, может иногда быть почти равноценной стоимости самого объекта. Люди покупают для отделки высококачественный заграничный мрамор, другие элитные материалы. Однако нужно понимать, что при продаже такого дома или квартиры стоимость ремонта никогда не окупается. Вы делали этот роскошный ремонт под себя, в своем вкусе, а покупателей это не обязательно впечатлит», - объясняет Юлия Фролова, руководитель отдела сопровождения сделок «Первого Ипотечного Агентства».

За объективностью – к специалистам!

Тем временем, по мнению экспертов, лучший совет, который можно дать продавцам для определения адекватной цены их недвижимости, это обращение за консультацией к специалистам, у которых есть опыт реальных сделок с подобным жильем.

Профессиональные риелторы знают реальный спрос и уровень запросов по различным видам жилой недвижимости, реальные цены сделок, как долго «висит» в продаже та или иная квартира, и по каким причинам.

«Наша компания проводит такую оценку бесплатно. Правда, хочется уточнить, что если человек не собирается недвижимость продавать, а желает просто узнать ее цену из любопытства, то в такой оценке нет большой пользы, так как особенно в сегодняшней экономической ситуации цены могут быстро меняться, и через месяц определенная цена может быть уже не актуальна», - уточняет Юлия Фролова.

Еще одна рекомендация экспертов для определения реальной стоимости продаваемого жилья не исключает обращения к другим продавцам схожей недвижимости с вопросами потенциального покупателя.

Можно даже съездить на несколько схожих объектов и определить, насколько они лучше или хуже ваших.