Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Господдержка ипотеки и новостройки. Итоги и прогнозы

Опубликовано 18 февраля 2016

Господдержка ипотеки и новостройки. Итоги и прогнозы.


Генеральный директор Первого Ипотечного Агентства прокомментировал ситуацию на ипотечном рынке, роль господдержки, возможные перспективы развития и прогнозы.


Ряд СМИ сообщили, что 16 февраля в правительство был внесен проект МИНФИНа о пролонгации Ипотеки с Господдержкой (ГП) до конца 2016 года. Вероятность принятия положительного решения очень высока. Другое дело, что в постановлении снижен размер компенсации процентной ставки. Если в первый год гос поддержки компенсация = ключевая ставка + 3,5% (доп. компенсация) - 12% (ориентир, по которому рекомендуется выдавать кредит заемщикам), то сейчас доп. компенсация будет утверждена на уровне 2,25% или 2,5%. А если учесть что ключевая ставка снизилась с 15% до 11%, то можно констатировать, что размер компенсации для банков снизится в разы по сравнению с началом 2015 года.


Кстати, именно поэтому предусмотренных ранее 20 млрд. рублей сначала хватало на 400 млрд. кредитов в 2015 году, а потом, по мере снижения ключевой ставки, и на большую сумму. Опять же это вносит ясность в вопрос о том, почему банки не израсходовали весь объем помощи в 20 млрд. Выдали банки, кстати, 370 млрд. рублей ипотеки с ГП (по РФ в целом), а это (!) ровно треть от всей выданной ипотеки в 2015 году.


Так что мы логично находим ответы на следующие вопросы:


Объем выдачи ипотеки с ГП скорее всего в 2016 году если и вырастет, то не сильно. С одной стороны ипотека будет выдаваться весь 2016 год, против марта-декабря 2015-го, с другой - маржа банков существенно снижается, еще, вероятно, уберут обязательный ежемесячный лимит выдачи в 300 млн для банков-участников и сильно рваться за объемами они не будут.


Важно понимать, что компенсация процентных ставок привязана к ключевой ставке, которой управляет ЦБ, и отражает она цену "коротких" денег - это ставка, по которой ЦБ кредитует банки на короткий срок и в данный момент. Реально маржа банка зависит от самой компенсации по ипотеке с ГП и реальной ставки, по которой можно привлечь денежные средства на средний срок (долгосрочных источников от 2-3 лет у банков просто нет).


Очень показательно на вопрос реальной рентабельности ипотеки и стоимости привлекаемых денег отвечает уровень ипотечной ставки, предлагаемой на вторичном рынке. И тут пока не до веселья. Лучшее (!) предложение по ипотеке на вторичном рынке сейчас на уровне 13,5%, и это при высоком взносе, всевозможных скидках нашим клиентам от банков-партнеров и, по определению, более низком риске (нет риска недостроя, неполучения квартиры, банкротства застройщика и т.д.)! Значит, в нынешней макроэкономической ситуации банки физически не могут дать более низкую ставку.


Ипотека - весьма конкурентный и самый низкорисковый вид кредитования, размер просроченной задолженности по-прежнему на очень низком уровне и почти треть ее приходится на валютную ипотеку.


Еще одна характерная черта, на которую стоит обратить внимание: по нашим оценкам наиболее активно берут Ипотеку с Господдержкой  люди с небольшим, в лучшем случае, близким к среднему доходом. Да, есть отдельная группа заемщиков, которые хорошо считают, грамотно оценивают риски и возможности, используют ипотеку с низкой ставкой вместо собственных средств, размещенных пока в валюте. А среднего класса среди ипотечников пока мало. Об этом говорит и сравнительно высокий уровень отказов - госбанки в начале осени 2015 года констатировали рост процентов отказов в выдаче кредитам на десятки процентов. Т.е. многие из тех, кто обращается за ипотекой, по мнению банков, могут не справиться с выплатами. Об этом же говорит и динамика средней  суммы ипотечного кредита, она снизилась в 2015 году на 5% до 1658 тыс. рублей (в среднем по РФ, данные ЦБ и АИЖК).


В том же направление указывает и динамика общего ипотечного портфеля банков. Например, в Петербурге объем выдачи кредитов в 2015 году снизился почти на 30% (данные ЦБ и АИЖК), а темпы досрочного погашения снижаются намного медленнее - оценочно на 16%.


Иными словами средний класс предпочитает пока не брать новую ипотеку, а избавиться от долгов, гасить досрочно.

Получается, что с одной стороны государство поддерживает системообразующую строительную отрасль низкими ипотечными ставками, с другой - население воздерживается от покупки квартир в кредит, банки сами предложить хорошую ставку по 11-12 % пока не в состоянии.


Значительную долю покупателей новостроек с государственной ипотекой составляют не богатые россияне и не средний класс. Есть определенный риск нагнать изначально неплатежеспособных заемщиков в объекты, которые будут долго строиться или не построятся без решительных действий государства. Но этот риск естественным образом компенсируется снижением доходности ипотеки с господдержкой для банков.


В общем, пока все на грани, ипотечный рынок, рынок вторичного жилья и новостроек балансируют и сильно зависят от внешних факторов. Особенно от курса рубля, ставок по кредитам и уверенности стабилизации экономики.


Думаю, что это скорее хорошо, чем плохо. Все-таки были и куда худшие сценарии. В конце концов, нет ажиотажного, нервного спроса, вторичный рынок постепенно наращивает обороты, продажи новостроек хоть и упали относительно 2014 года на 25-35%, но это был рекордный год. Чем дольше этот баланс хотя бы сохранится, не говоря уже о росте спроса, тем меньше вероятность потрясений и проблем у средних и больших застройщиков.


Тем временем сокращается предложение хороших квартир с максимальными скидками на вторичном рынке, плавно снижается предложение в новостройках в домах с высокой степенью готовности. Объем сданного жилья в 2015 году - 3,03 млн. "квадратов", против 3,26 млн. - снижение на 7%.


Строительная отрасль весьма инертна, компании будут задерживать сдачу, растягивать сроки реализации масштабных проектов. Тем более они не могут активно покупать новые участки. Значит, через пару лет будет дефицит предложения на всех этапах готовности, особенно на среднем и высоком. Возможно, стоит присматривать перспективные варианты от надежных компаний. В любом случае реализуется сценарий "мягкой посадки", что само по себе уже неплохо.