Ипотека 2015-2016: что день грядущий нам готовит? Экспертный прогноз. Часть I

Сегодня экономическая ситуация постепенно стабилизируется: потрясения конца 2014 – начала 2015 года остались в прошлом, и за полгода рынок недвижимости привыкает жить по «новым правилам игры». Что же изменилось за это время, и каковы прогнозы на ближнесрочную перспективу? Что будет с ипотекой, и каких изменений нам следует ждать в ближайшие месяцы? Об этом рассказал начальник отдела продаж Группы Компаний ПИА  Сергей Топорников.

Об объемах выдачи ипотеки

- Можно с уверенностью сказать, что в текущем году объемы ипотеки наверняка будут чуть ниже, чем в прошлом. Так, по итогам 2014 года, в Петербурге объем выдачи ипотечных кредитов составил около 110 миллиардов рублей. На середину 2015 очевидно, что до прошлогодней суммы мы «не дотянем», причем сегодня ипотека выдается в основном на первичном рынке.

Первичка или вторичка?

- Я не говорю, что «вторичка» абсолютно встала – вовсе нет. Но у «первички» сегодня есть ряд преимуществ. Появились господдержка, гос.субсидирование, и именно поэтому процент по ипотеке на первичном рынке значительно ниже: мы наблюдаем среднюю ставку в районе 11,5 – 12% годовых, на вторичном же рынке средняя ставка на уровне 16% и выше. Безусловно, 16 % годовых это чуть выше некоего психологического барьера потенциального заемщика.

Но если говорить о портрете потенциального заемщика на «вторичке», то увидим следующее:

— Те, кто использует ипотеку не как инструмент приобретения жилья целиком «с нуля», а как инструмент для улучшения жилищных условий: люди берут ипотеку, чтобы, например, свою однушку обменять на двушку или двушку на трешку. То есть для того, чтобы использовать ипотеку как небольшую доплату.

— Те, кто берет ипотеку для приобретения жилья на вторичке, и берет ее на небольшой срок, зная о том, что в ближайшее время этот долг погасит. Например, человек продает свою недвижимость, недвижимость продается долго, и он берет ипотеку на период, пока продается имеющаяся недвижимость.

— Третий тип потенциального заемщика это те люди, которые являются собственниками бизнеса. У них, по идее, есть полная сумма на покупку квартиры, особенно если мы говорим про элитное жилье стоимостью свыше 15-20 миллионов. Но они все равно предпочитают купить квартиру в ипотеку, чтобы не вынимать деньги из бизнеса: нынешний высокий уровень инфляции, высокие ставки на кредитование бизнеса, и многое другое говорят о том, что ипотека выгоднее. Такие ипотечные кредиты гасятся достаточно быстро: как показывает практика, в течение примерно двух лет. В то время сам кредит, как правило, взят на максимальный срок 10-15 лет.

Расти, ставка, большая и маленькая?

— На сегодняшний день ставка по ипотеке на вторичном рынке зависит исключительно от ключевой ставки Центробанка. Поэтому если ключевая ставка снижается, то с большой долей вероятности мы можем ожидать и снижение ставок по ипотеке на вторичном рынке. Такую практику мы наблюдаем.

Ключевая ставка Банка России на сегодня - 11,50%. На очередном Совете директоров Банка России, состоявшемся 15 июня 2015 года принято решение снизить с 16.06.2015 г. ключевую ставку на 1,00 п.п., а ставку рефинансирования оставить на прежнем уровне.

Таким образом, мы можем ожидать, что в ближайшее время банки снизят ставки примерно на 0,5%. Однако, боюсь, это снижение – последнее в текущем году, о чем заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
Поэтому мой совет потенциальным заемщикам: с точки зрения ставки по ипотеке нужно наблюдать только за ключевой ставкой Центробанка, на сегодняшний день это единственный более- менее реальный прогноз.

Что грозит строительному рынку?

— Сегодня очень многие застройщики чувствуют определенную финансовую напряженность. И есть вероятность того, что застройщики с ограниченным финансированием – а это практически все застройщики – будут стараться не вводить в продажу новые объекты. То есть, откладывать на лучшие времена те объекты, которые можно отложить. Не покупать сейчас земельные участки, а на тех, уже куплены, но не начато строительство и не анонсирован заранее запуск в продажу, постараться отложить все манипуляции до стабилизации рынка.

Предполагая, что застройщики будут откладывать запуск ряда новых объектов, можно подумать о том, что количество строек может быть уменьшено. Так же очень возможно, что мелкие застройщики, с малым количеством объектов, сомнительной репутацией, будут активно банкротиться. Тем более те застройщики, у которых нет какого-то уникального предложения, которые не могут конкурировать.

Еще я вижу опасность в демпинге. Нет УТП – давайте конкурировать ценой. За счет чего? У застройщика есть два пути снижения стоимости жилья: первый – это снизить собственную рентабельность, которая и так не сильно большая, и заложена в цену квадратного метра, второй – ухудшить качество строительства. Очевидно, что второй путь – тупиковый и просто опасный, при низком качестве тяжело что-то хорошее делать. Это очень двойственный момент.

Значит, будем снижать рентабельность, но намного ли? Она и так не слишком большая, например, в квадратный метр заложено 15000 рублей, максимум на 5 снизят – это капля в море. Так что грандиозного демпинга цен на «первичке» ожидать не стоит.

Продолжение следует.