Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека 2015-2016: что день грядущий нам готовит? Экспертный прогноз. Часть I

Опубликовано 06 июля 2015

Сегодня экономическая ситуация постепенно стабилизируется: потрясения конца 2014 – начала 2015 года остались в прошлом, и за полгода рынок недвижимости привыкает жить по «новым правилам игры». Что же изменилось за это время, и каковы прогнозы на ближнесрочную перспективу? Что будет с ипотекой, и каких изменений нам следует ждать в ближайшие месяцы? Об этом рассказал начальник отдела продаж Группы Компаний ПИА  Сергей Топорников.


Об объемах выдачи ипотеки


- Можно с уверенностью сказать, что в текущем году объемы ипотеки наверняка будут чуть ниже, чем в прошлом. Так, по итогам 2014 года, в Петербурге объем выдачи ипотечных кредитов составил около 110 миллиардов рублей. На середину 2015 очевидно, что до прошлогодней суммы мы «не дотянем», причем сегодня ипотека выдается в основном на первичном рынке.

Первичка или вторичка?


- Я не говорю, что «вторичка» абсолютно встала – вовсе нет. Но у «первички» сегодня есть ряд преимуществ. Появились господдержка, гос.субсидирование, и именно поэтому процент по ипотеке на первичном рынке значительно ниже: мы наблюдаем среднюю ставку в районе 11,5 – 12% годовых, на вторичном же рынке средняя ставка на уровне 16% и выше. Безусловно, 16 % годовых это чуть выше некоего психологического барьера потенциального заемщика.

Но если говорить о портрете потенциального заемщика на «вторичке», то увидим следующее:


Те, кто использует ипотеку не как инструмент приобретения жилья целиком «с нуля», а как инструмент для улучшения жилищных условий: люди берут ипотеку, чтобы, например, свою однушку обменять на двушку или двушку на трешку. То есть для того, чтобы использовать ипотеку как небольшую доплату.

Те, кто берет ипотеку для приобретения жилья на вторичке, и берет ее на небольшой срок, зная о том, что в ближайшее время этот долг погасит. Например, человек продает свою недвижимость, недвижимость продается долго, и он берет ипотеку на период, пока продается имеющаяся недвижимость.

Третий тип потенциального заемщика это те люди, которые являются собственниками бизнеса. У них, по идее, есть полная сумма на покупку квартиры, особенно если мы говорим про элитное жилье стоимостью свыше 15-20 миллионов. Но они все равно предпочитают купить квартиру в ипотеку, чтобы не вынимать деньги из бизнеса: нынешний высокий уровень инфляции, высокие ставки на кредитование бизнеса, и многое другое говорят о том, что ипотека выгоднее. Такие ипотечные кредиты гасятся достаточно быстро: как показывает практика, в течение примерно двух лет. В то время сам кредит, как правило, взят на максимальный срок 10-15 лет.

Расти, ставка, большая и маленькая?


— На сегодняшний день ставка по ипотеке на вторичном рынке зависит исключительно от ключевой ставки Центробанка. Поэтому если ключевая ставка снижается, то с большой долей вероятности мы можем ожидать и снижение ставок по ипотеке на вторичном рынке. Такую практику мы наблюдаем.

Ключевая ставка Банка России на сегодня - 11,50%. На очередном Совете директоров Банка России, состоявшемся 15 июня 2015 года принято решение снизить с 16.06.2015 г. ключевую ставку на 1,00 п.п., а ставку рефинансирования оставить на прежнем уровне.


Таким образом, мы можем ожидать, что в ближайшее время банки снизят ставки примерно на 0,5%. Однако, боюсь, это снижение – последнее в текущем году, о чем заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
Поэтому мой совет потенциальным заемщикам: с точки зрения ставки по ипотеке нужно наблюдать только за ключевой ставкой Центробанка, на сегодняшний день это единственный более- менее реальный прогноз.

Что грозит строительному рынку?


— Сегодня очень многие застройщики чувствуют определенную финансовую напряженность. И есть вероятность того, что застройщики с ограниченным финансированием – а это практически все застройщики – будут стараться не вводить в продажу новые объекты. То есть, откладывать на лучшие времена те объекты, которые можно отложить. Не покупать сейчас земельные участки, а на тех, уже куплены, но не начато строительство и не анонсирован заранее запуск в продажу, постараться отложить все манипуляции до стабилизации рынка.

Предполагая, что застройщики будут откладывать запуск ряда новых объектов, можно подумать о том, что количество строек может быть уменьшено. Так же очень возможно, что мелкие застройщики, с малым количеством объектов, сомнительной репутацией, будут активно банкротиться. Тем более те застройщики, у которых нет какого-то уникального предложения, которые не могут конкурировать.

Еще я вижу опасность в демпинге. Нет УТП – давайте конкурировать ценой. За счет чего? У застройщика есть два пути снижения стоимости жилья: первый – это снизить собственную рентабельность, которая и так не сильно большая, и заложена в цену квадратного метра, второй – ухудшить качество строительства. Очевидно, что второй путь – тупиковый и просто опасный, при низком качестве тяжело что-то хорошее делать. Это очень двойственный момент.

Значит, будем снижать рентабельность, но намного ли? Она и так не слишком большая, например, в квадратный метр заложено 15000 рублей, максимум на 5 снизят – это капля в море. Так что грандиозного демпинга цен на «первичке» ожидать не стоит.

Продолжение следует.