Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека на замену

Опубликовано 20 июля 2017

Ранее нами была размещена статья из категории СМИ о нас https://piaspb.ru/publication/ipoteka-na-zamenu

Ниже вы можете ознакомится с комментариями специалистов по этому вопросу:

Впрочем, ситуация не лишена комизма. «Банк, заявляющий о готовности рефинансировать ипотеку, охотится на добросовестных клиентов других банков, - говорит руководитель «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. - Но эти действия ни коим образом не страхуют банк от того, что эти же банки начнут переманивать его заемщиков». При этом официально запретить собственным заемщикам подавать заявление на перекредитование банк не может. Иначе он просто будет смешно выглядеть.

Таким образом, активно продвигать и рекламировать услугу банки не спешат. Боятся, что первыми побегут собственные клиенты, ранее бравшие ипотеку по более высоким ставкам.

Своим же должникам банки выставляют различные препоны. Например, подсказывает Максим Ельцов, когда банк снизил ставки, и плательщик захотел аналогичного снижения по своему уже выплачиваемому кредиту, банк может заявить следующее: «Мы подписали трехсторонний (включая застройщика), а не двусторонний договор. И правка займет слишком много времени».

Кроме того, в ипотечном договоре предусмотрено обязательство заемщика зарегистрировать залог в пользу конкретного банка. Это позволяет муссировать в публичном пространстве тезис, будто рефинансирование возможно лишь после сдачи застройщиком дома. Хотя, объясняет Роман Корников, на практике рефинансируются кредиты на земельные участки, достроенные жилые дома, объекты в новостройках, готовое жилье и даже коммерческая недвижимость. Не рефинансируется только недостроенный частный дом.

«Банк может заявить, что в недостроенные стены даже оценщика не пригласить, тогда как банку обязательно надо знать, сколько стоит предмет залога, - добавляет гендиректор Центрального ипотечного агентства Сергей Гребенюк. - Но это все отговорки. Часть оценщиков готовы работать и с недостроенными объектами».

«В итоге каждый банк сам для себя выстраивает линию поведения, на случай, если заемщик потребует рефинансирование выплачиваемого кредита. Соглашаться, или нет, идти на риск, что клиент уйдет в другой банк, или не идти, - подытоживает Роман Корников, - На практике случаются и одобрения заявок, и отказы. В любом случае попробовать написать заявление не помешает».

Сегодня, по оценкам Романа Корникова в портфелях банков такие продукты занимают 1-3%. В портфеле «Дельта Кредит» немногим больше – свыше 5%. При этом, отмечает Максим Ельцов, сейчас рассматривают возможность рефинансирования не более 5% от общего «объема» плательщиков, но это не значит, что все они решаются на действия. То есть, рост есть, но валом его не назовешь.

Региональный директор в СЗФО банка «ДельтаКредит» Ирина Илясова поясняет, что при рефинансировании заново в первую половину срока выплат преимущественно гасятся банковские проценты, и только во вторую – тело кредита. По этому перекредитование теряет смысл, когда время выплат далеко перевалило за середину определенного договором срока.

Поскольку в среднем сегодня ипотека гасится за 7 лет (хотя берется на 15 лет), теоретически рефинансирование остается интересным заемщикам, бравшим кредит не ранее 2014 года. Упомянутый год начинался при средней ставке в 12% годовых и закончился ставкой 16-18% (не берем «заградительные» ставки ряда игроков в 20-30%).

Между тем, среди профессионалов распространено утверждение, что рефинансирование выгодно клиенту, если он может найти ставку минимум на 2 п.п. ниже, чем по выплачиваемому кредиту. «При этом целесообразно максимально сократить срок нового кредита», - подсказывает Ирина Илясова.
Соответственно, к концу года, когда ипотечная ставка, в том числе и по рефинансированию, опустится до пресловутых 10%, под вопросом окажутся все взятые за последние три-четыре года ипотечные кредиты, кроме субсидировавшихся государством. «Исходя из нынешних тенденций можно ожидать увеличение спроса по рефинансированию на 20-25%», - прогнозирует И.О. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Баталова. То есть, по сути, доля в портфелях до конца года возрастет на 0.5-1%.

Но лиха беда – начало. «В потенциале, когда ипотечные ставки опустятся до психологической отметки в 10%, встанет вопрос о рефинансировании до 20% обслуживаемых кредитов, - дает свой прогноз Максим Ельцов. - На рынке возможна более сильная волна перекредитования, особенно если ставки на вторичку станут снижаться быстрее, чем на первичку. А это вполне реально, из-за более низких рисков на вторичном рынке жилья».
Подсчитаем за вычетом субсидируемых государством кредитов. В 2014 году в РФ было выдано около 1 млн. кредитов на 1,76 трлн. рублей. В 2015 году было выдано 690 тыс. ипотечных жилищных кредитов (210 тыс. в госипотеку), средняя ставка даже с учетом низких ставок по госипотеке составила 13,35%. То есть, кто-то брали и под 15-16% годовых. И, кстати, при обычном сроке возведения новостройки в два года как раз сейчас застройщики сдают дома, строительство которых началось в 2015 году.

В 2016 баки выдали 860 тыс. кредитов (госипотека - 300 тыс. кредитов), средняя ставка – опять же с учетом госипотеки – 12,6%. Итого в зоне потенциального рефинансирования по стране оказывается свыше 2 млн. кредитов. «0% от этого числа – 400 тыс. займов. Однако к середине или концу 2018 года, если не изменится тренд на снижение ставок, под «раздачу» попадет даже госипотека. В итоге в 2018 появятся стандартные продукты по перекредитованию и «серийные рефинансисты» - граждане, по три раза рефинансирующие один и тот же кредит. Кстати, на рынке уже звучат официальные предложения по рефинансированию ранее рефинансировавшейся ипотеки.