Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека с господдержкой: Мечта или реальность?

Опубликовано 05 июня 2015

Миллионы граждан мечтают об улучшении жилищных условий, и реальный инструмент для исполнения мечты – ипотека. К сожалению, после нестабильной экономической ситуации в конце 2014 – начале 2015 года рынок ипотеки практически рухнул: Банки резко подняли ставки до 16-20%, что сделало ипотеку мероприятием невыгодным и слишком затратным. Согласитесь, взять ипотеку под 11-13 процентов или под 20%?


Как итог, число ипотечных сделок в феврале 2015 упало на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако, государство приняло меры к тому, чтобы граждане по прежнему имели возможность обзавестись собственным жильем: вступила в силу программа «Ипотека с господдержкой». Так, в рамках данной программы государственной поддержки Центральный Банк планирует выдать 200 млрд. руб. до 1 марта 2016 года. Смысл ее прост: банк дает вам ипотеку под низкий процент, а государство доплачивает банку, чтобы ему это было выгодно.

Разберем подробно, насколько эта программа полезна и реальна к исполнению.

Базовые принципы


Ставка банка по ипотеке зависит от ставки Центрального Банка. После новогодних потрясений ЦБ зафиксировал ставку на уровне 12,5%. Таки образом, чтобы банкам получать доход, они должны установить ставку выше определенных ЦБ 12.5% - например, 16-20% годовых. Но дело в том, что при таких условиях люди ипотеку брать просто не будут, потому что это выше психологического барьера (считается, что психологический барьер не более 15%). Если люди не будут брать ипотеку, разорятся большинство застройщиков – ведь эконом сегмент, до 70% всех продаж, приходится на ипотеку. Проще говоря, из-за высокой ставки рухнет строительный рынок России.

Однако допустить такую ситуацию государство, по очевидным причинам, не может, поэтому и была принята программа «Ипотека с господдержкой». По сути, государство субсидирует ипотеку на первичный рынок жилья, и только на него. Субсидирует – значит компенсирует банку разницу между той ставкой, которая была бы банку выгодна, и установленными ЦБ 12.5%.

Так же, банкам выставлено требование: Компенсацию могут получить только те из них, кто выполнит определенный лимит на выдачу объема ипотеки. И если данный лимит банком не выполнен, то государство не компенсирует ему его расходы. Для банка это просто гигантские потери, и именно по этой причине не все банки участвуют в программе господдержки ипотеки: так, по Петербургу их не более 20.

Внимательный читатель задаст вопрос – а если банк не выдаст лимит, лишится компенсации, не будет ли он восстанавливать утраченное за счет заемщика, подняв ему в одностороннем порядке процентную ставку? Во-первых, во избежание таких ситуаций необходимо внимательно, а желательно с юристом, читать кредитный договор. А во-вторых, защиту прав потребителя никто не отменял, закон о защите этих прав является первостепенным, и даже если банк в будущем решит в одностороннем порядке поменять ставку, то через суд такое решение банка можно будет отменить и оспорить.

Требования: Кто может рассчитывать на получение ипотеки с господдержкой?


Абсолютно все, специальных условий нет. Они обычные для получения ипотеки: первоначальный взнос, срок кредита и стандартные требования к заемщику.

Что можно купить в ипотеку с господдержкой?


В данном случае закон точен. Можно купить только:

Строящуюся недвижимость, которая продается по договору долевого участия в рамках 214 ФЗ.
Дело в том, что, по закону, застройщик имеет право продавать по двум договорам: договор долевого участия 214 ФЗ и договор ЖСК. Господдержка не распространяется на договор ЖСК;
Квартиру в собственности, но только при условии, что у выбранной вами квартиры первый и единственный собственник юридическое лицо.


Данным условием подразумевается следующее: застройщик сдал свой объект, и ему необходимо продать все квартиры – это обязательное условие для долевого строительства. Если все квартиры не проданы, то застройщик оформляет собственность на себя, на некое свое юридическое лицо. Вот именно на такие квартиры так же распространяется ипотека с господдержкой. И, несмотря на то, что ввиду продажи квартиры из собственности приобретаться она будет через договор купли-продажи, господдержка на такую сделку распространяется.

Игры, в которые играют банки


Программа «Ипотека с господдержкой» еще очень молода. Очевидно, что в период ее становления возникает рад сложностей, которые заставляют банки ужесточать условия, и отрицательно влияют на потенциального заемщика: сегодня у желающих оформить ипотеку с господдержкой весьма скудный выбор банков, с которым можно работать, кроме того, все они предлагают фактически идентичные условия кредитования. Однако «одинаковые» условия сводят на нет конкуренцию между кредитными учреждениями – если и в том, и в другом банке вам предложат одно и то же, то какая вам разница, к кому вы обратитесь? Это банки, конечно, не устраивает. Поэтому кредитные учреждения нашли возможность побороться за клиента.

Ставка. Так, по условиям государственной субсидии, верхний предел ставки должен быть не выше 12.5% годовых, а нижний не определен. И банки, в борьбе за клиента, практически демпингуют, предлагая низкие ставки: некоторые готовы выдавать ипотеку под 11.9%, 11.5% годовых, а один из банков-участников программы заявил о готовности кредитовать по 9.8%!

Страховка. Второй момент, где можно найти свою выгоду, заключается в следующем: у любого банка есть дополнительные затраты, такие как страховка. И некоторые банки, с целью привлечения клиентов, отменили требование страхования жизни. А есть банки, которые, наоборот, требуют страхование жизни, выдвигая его как обязательное условие для получения ипотеки с господдержкой. В чем подвох? Так, у ряда банков страхование жизни может достигать 1% от размера кредита. Простой расчет: при ипотеке три миллиона, 30 тысяч рублей вы должны сразу отдать. При этом в банке, не требующем страхование жизни, этого расхода у вас не будет. Итог: если у банка, требующего страхование жизни, ставка 11.5%, а у банка, не требующего страхования жизни, ставка 12%, то зачастую выгоднее обращаться в банк с чуть более высокой ставкой, но не требующего страхования жизни.

Надолго ли поддержка?


Пока ответа на этот вопрос нет. Дело в том, что на данный момент законом о государственной поддержке ипотеки зафиксирована лишь сумма, которую государство выделяет в качестве компенсации. Это единая, разовая сумма, которая будет выдана по итогам программы (ее продолжительность в данный момент составляет год, с 01.03.2015 по 01.03.2016).

Группа компаний ПИА работает со всеми банками-участниками программы. А значит, поможет вам подобрать оптимальные условия для того, чтобы осуществить вашу мечту о Собственном Доме.