Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотека с господдержкой. Роль и динамика

Опубликовано 20 февраля 2016

Общая динамика рынка ипотечного кредитования


Подведем итоги прошлого года и выделим перспективы, динамику, тренды на ближайший год развития ипотечного рынка по данным, опубликованным АИЖК и МИНФИН России.


Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, млн. руб.










































Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, млн руб.

Регион/Период

2012

2013

2014

2015

г. Санкт-Петербург

51 736

66 106

94 864

68 988

Ленинградская область

12 209

16 725

22 564

16 244

Российская Федерация

1 031 992

1 353 926

1 764 126

1 176 171


Из данных, представленных выше можно сделать следующие выводы:


В целом спад ипотечного рынка по России составил всего лишь 33% по сравнению с прошлым годом. Если бы не ипотека с Государственной поддержкой (ГП) рынок бы недосчитался минимум 370 млрд. руб. (данные из отчета МИНФИН) из общего объема выданных кредитов по РФ в размере 1176 млрд. рублей, т.е. если бы не эта сумма, рынок рухнул бы вдвое.


«Рынок скорее жив, чем мертв»; при этом значительная его поддержка и оживление приходится за счет искусственной поддержки – кредитование новостроек.


Еще не полностью исчерпаны 20 млрд. руб., предусмотренной компенсации на ежегодную поддержку гос. субсидий дало такой колоссальный эффект – мультипликатор мощнейший – все деньги достались компаниям, которые занимаются строительством, опосредованно повлияли на десяток других сопутствующих отраслей.


Рынок во многом держится за счет ипотеки с ГП, если бы ее не было рынок бы упал вдвое, что вполне само по себе объяснимо, нынешний уровень ставки – лучшее предложение на вторичке по итогам 2015 года – 13-13,5% годовых. Общий уровень макроэкономической обстановки и уровень спроса позволяет нам сделать вывод из этих цифр, что это существенно выше психологического минимума, который бы позволил активизироваться на рынке среднему классу покупателей на вторичке.


Важно отметить, что, несмотря на видимую стабилизацию рынка, банки четко показывают, по какому уровню они готовы выдавать кредиты на вторичном рынке без ГП. Эта цифра свидетельствует, что банки не готовы (не имеют возможности) выдавать дешевые длинные деньги, чтобы кредитовать под разумные 11-12%.


Рынок держится во многом за счет вторички. Хоть какое-то оживление на рынке недвижимости, в плане цен, нормализации обстановки, соотношение спроса/предложения и, причем, стабильного спроса на новостройки, зависит от вторичного рынка. Подчеркнем, что 70% операций с недвижимостью приходится на связанные между собой сделки. И как только появится активность на вторичном рынке, автоматически спрос перекинется и на новостройки. Это вполне логично, потому что 3-4х комнатные квартиры в средней стадии готовности люди покупают не с нуля, а скорее всего, будут продавать 2-3х комнатную квартиру на вторичном рынке. Пока они не уверены, что это будет успешно продаваться, пока нет хорошего уровня спроса на эти квартиры, в т.ч. среди ипотечных покупателей, люди не готовы к серьезным покупкам на рынке новостроек.


Еще подчеркнем важный фактор, почему ипотека является очень важным индикатором и почему сумма в 900 млрд. говорит о том, что состояние рынка не стабильное. Ипотека не просто стимул к покупке, она позволяет связывать между собой сделки (встречные покупки), расширяя существенно возможности того или иного покупателя по приобретению объекта недвижимости. Одно дело когда есть 3 млн на руках, другое – 1,5 млн + одобрение по кредиту на 1,5-2 млн руб. По нашему опыту, в цепочке из 3-5 сделок не редко бывает 2-3 ипотечные сделки. Подключение ипотеки – это совершенно нормально, но это значит что одна не состоявшаяся ипотечная сделка это 1-2 не состоявшиеся «встречки». Поэтому до тех пор, пока ставка не вернется на прежний уровень, мы не увидим ни роста объемов по ипотеке, ни существенной динамики вторичного рынка.


Интересно отметить, что на вторичном рынке наблюдается динамика – мы не сильно падаем, при том, что спрос не очень поддерживается. Это говорит в пользу дальнейшей версии развития рынка на конец 2016, начало 2017, если будет стабилизация рынка, снизится ставка по кредиту и на рынок вернутся ипотечные покупатели, что приведет к резкому восстановлению и увеличению цен на недвижимость. Пока происходит «болтанка», это скорее некие ожидания, в т.ч. инфляционные, и представления покупателей и продавцов, сколько должна стоить недвижимость. Реальный показатель соотношения спроса и предложения, но явно ослабленного спроса в отсутствии ипотеки, рыночных ожиданий и в целом перспективы. Предложение формируется из стоимости, по которой недвижимость была приобретена, и дальнейшая продажа возможна только в острой необходимости смены жилья, либо кредитных объектов.




































Средний размер выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, тыс. руб.

Регион/ Период

2012

2013

2014

2015

г. Санкт-Петербург

2 366

2 346

2 303

2 076

Ленинградская область

1 884

1 911

1 935

1 783

Российская Федерация

1 492

1 641

1 742

1 658


Средняя сумма кредита по России составила 1658 тыс. рублей, что достаточно хорошо, но эта сумма поддерживается во многом, по нашему мнению, за счет ипотеки с ГП.


По Санкт-Петербургу и Ленинградской области показатели выше и составили – 2076 тыс. рублей и 1783 тыс. руб. соответственно.


Напомним, что на начальном этапе запуска программы ГП, максимальная сумма кредита составляла 8 млн. рублей только для Санкт-Петербурга и Москвы, соответственно существенный объем крупных сделок, стоимостных в плане ипотеки, приходился именно на эти регионы, что и увеличило средний объем выданного кредита. Есть основания предполагать, что в эконом классе на вторичном рынке она как раз снизилась, если не учитывать крупные сделки, то средняя типовая сумма кредита будет стремиться к 1,5-1,6 млн. рублей, т.е. уровня эконом сегмента, достаточного для обмена комнаты на однушку, двушку на трешку и т.д. Рынок по-прежнему в состоянии динамики обмена.


Практически принято предложение о продлении программы господдержки ипотечного кредитования, но на самом деле мы хотим предвосхитить радужные комментарии в СМИ по поводу того, что ипотечное ралли продолжится, если внимательно посмотреть на сам механизм и то, что сейчас предлагается по размеру компенсации банкам ипотечной ставки.


В постановлении снижен размер компенсации процентной ставки на 1%. Если сейчас компенсация = ключевая ставка + 3,5% (доп. компенсация) - 12% (фиксированный ориентир, по которому рекомендуется выдавать кредит заемщикам), то сейчас доп. компенсация будет утверждена на уровне 2,25% или 2,5%.


Следует обратить внимание на динамику ключевой ставки. На момент принятия решения об ипотеки с ГП и еще некоторое время, пока ставка была 17% потом 15%, маржа у банков была существенная, достаточная для того, чтобы держать необходимое количество персонала, наращивать объемы, предоставлять кредиты максимально активно, не особенно тщательно уделяя внимание кому они их дают, с точки зрения залоговых объектов и заемщиков.


Теперь ситуация обратная, ключевая ставка снизилась с 15% до 11%, то можно констатировать, что размер компенсации для банков снизится в разы по сравнению с началом 2015 года. Исходя из нашего общения с крупными ведущими банками партнерами, это граница рентабельности. Здесь очень важный фактор – наличие информации, подтверждающей стабилизацию макроэкономической обстановки. Банки со спадом дополнительной компенсации и маржи, вероятнее всего, повысят ставки до минимального уровня 12%. И большой вопрос, будут ли они так же охотно кредитовать первичку, выдавать всем кредиты как в прошлом году, наверняка 370 млрд. может не получиться (хотя есть дополнительный фактор в периоде: март-декабрь 2015 против январь-декабрь 2016).


Новость о продлении программы ГП это глобальный плюс, но не факт, что банки по-прежнему будут ее позитивно поддерживать.


Объем выдачи ипотеки с ГП скорее всего в 2016 году если и вырастет, то не сильно. С одной стороны ипотека будет выдаваться весь 2016 год, против марта-декабря 2015-го, с другой - маржа банков существенно снижается, еще, вероятно, уберут обязательный ежемесячный лимит выдачи в 300 млн. для банков-участников и сильно рваться за объемами они не будут, а в определенных ситуациях возьмут паузу.


Возвращаясь к перспективам рынка: банкам будет смысл выдавать кредиты по ставке на уровне 11,5-12% по ГП только в надежде, что макроэкономическая ситуация стабилизируется и стоимость краткосрочных ресурсов, привлекаемых банками, будет составлять 10-8%. Предположение – лучше было бы чтобы ключевая ставка снизилась до 8-9,5%, и будет реально отражать положение экономики и реальную стоимость капитала внутри страны, по которой банки заимствуют ресурсы.


Дальше все будет зависеть от макроэкономических и политических событий, косвенный фактор – ставка на вторичке, если она останется на прежнем уровне, то лучшая ситуация для ипотечного рынка в целом – сохранение прежних объемов.


Если ставка будет снижаться, хотя бы до уровня 12-12,5% - это мощнейший катализатор для сделок на вторичном рынке, рост цен, рост продаж, перекидывание спроса и на первичку и перспектива повышения стоимости недвижимости, что автоматически подтолкнет и первичный рынок и желание брать ипотеку на новостройки.


Будем надеяться, что того количества банков, которые работают с ГП будет достаточно, чтобы ее реализовать. Мы, как ипотечные консультанты, замечаем, что банки готовы вести переговоры об аккредитации новых объектов. Раньше была жесткая задача – потому что господдержка в марте заканчивается. Сейчас ситуация нормализовалась, находимся в рабочей обстановке.