Ипотека в первом квартале 2016 года

Наступил очередной этап снижения процентных ставок. По информации ЦБ, в феврале зафиксировано снижение до 12,1%, таким образом, был достигнут минимум с начала 2014 года. Более  ста тысяч кредитов выдали банки за первые два месяца этого года, по сумме это количество кредитов превышает 200 млрд.руб.. И эти показатели на треть прошлогодний уровень за тот же период.

Генеральный директор Первого Ипотечного Агентства Максим Иванович Ельцов прокомментировал итоги на ипотечном рынке за первый квартал 2016года.

По данным банков - партнеров, застройщиков, нашей динамике выдачи можно говорить о росте выдачи ипотеки минимум на 20% по сравнению с 1-м кварталом 2015 года. В начале 2015 года рынок переживал самые сложные времена за последние 5 лет, что повлияло на увеличение количества выданных кредитов в начале 2016 года.

Сравнивать начало года с окончанием предыдущего не целесообразно. Последние 3 месяца года всегда сверхактивны, а из-за праздников и спада активности 1- квартал еще больше проигрывает в сравнении. Но начало 2016 года однозначно намного активнее прошлого года. Главное объяснение - наличие ипотеки с господдержкой, при этом спрос сильно подхлестнула неопределенность с продлением программы, особенно когда в середине февраля об этом стали активно говорить  федеральные СМИ. Если смотреть на федеральную статистику, то в целом на ипотеку с ГП в 2015 году пришлось 30%. Согласно обзору рынка ипотечного кредитования банка ДельтаКредит в феврале 2016 объем рынка ипотечного жилищного кредитования составил 142,6 млрд руб. (80 158 кредитов), что на 79,3% выше, чем в феврале 2015 года. При этом стоит отметить, что с начала 2015 года февраль 2016 стал первым месяцем, показавшим положительную динамику рынка (по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года).

За 2015 год на Санкт-Петербург и Ленинградскую область пришлось 9,9% от объема всех выданных ипотечных кредитов. Еще годом ранее доля выданных кредитов на Петербург и область составила 7,6%. По оценке динамики всего рынка Петербурга - объем выданных кредитов в первом квартале 2016 года, по сравнению с теми же периодами, вырастет на 20-25%.

Что касается спроса, четко прослеживается снижение средней суммы кредита с рекордных 2.3 млн до почти 2 млн., а то и ниже. Стало значительно  меньше сделок с небольшим первоначальным взносом. Акцент в большей степени сместился на использование ипотеки как способа улучшения жилищных условий, обмена на большую и лучшую квартиру, а не покупку жилья "с нуля". Почти незаметно пока покупателей - чистых инвесторов, которые брали ипотеку с целью сбережения средств - использовали накопления как первый взнос, а ипотеку брали в размере недостающей до оплаты 100% стоимости квартиры.

На данный момент наблюдается пауза у среднего класса на приобретение квартир лучшего качества и размера. Увеличилась доля отказов примерно процентов на 20, что объясняется скорее снижением качества заемщиков, а не ужесточением требований банков. Особенно если сравнивать с 2008-2009 годами, когда банки вводили списки не кредитуемых профессий, требовали официального дохода и т.д. Чуть повысились требования к уровню дохода (повысился в среднем показатель платеж/доход), но не критично.

Несколько изменился портрет заемщика. Первая группа покупателей - покупка первой квартиры с минимальным бюджетом и суммой кредита. У таких покупателей первый взнос минимальный, денег на оплату кредита "впритык". Вторая группа покупателей – те, кто улучшает жилье, меняет двушку на трешку, например. Средняя сумма кредита тоже не выше 2 млн. Еще одна группа покупателей - это те кто используют ипотеку для финансирования покупки новой квартиры, и максимально быстро гасят ее за счет продажи старой квартиры. Такой вариант использования ипотеки позволяет "разорвать" цепочку сделок и добиваться с одной стороны максимально скидки от продавца (покупатель с живыми деньгами встречается реже, чем раньше, продавцы вынуждены за него конкурировать), а с другой - не спеша искать покупателя старой квартиры по максимальной цене. Опять же продажа старой квартиры идет успешнее, когда нужно просто получить деньги и не надо подбирать альтернативное жилье. Однозначно стало больше связанных между собой сделок (цепочек). При взвешенном подходе для обмена с использованием ипотеки сейчас хорошие возможности. Первоначальный взнос в подавляющем большинстве случаев формируется от продажи имеющегося жилья. Особенно хорошо это заметно на рынке строящегося жилья при продаже квартир среднего и большого размеров.

Первая группа покупателей традиционно концентрируется в Парнасе, Кудрово, Девяткино и Шушарах. Покупатели более качественного, более дорогого жилья стали заметно разборчивее, увеличился срок принятия решения о покупке квартиры. Явно предпочтение отдается объектам с продуманной концепцией, там, где формируется качественная среда обитания.

Загородное жилье не пользуется большим спросом. Очевидно, покупатели не склонны вкладываться в недвижимость не первой необходимости.

Актуальные ставки на данный момент на новостройку с господдержкой - 12%, на вторичную недвижимость - 13,5%. Ниже предложений не много, а по более высоким ставкам клиенты занимать не готовы. Самое главное позитивное ожидание - это ожидание снижения ставок на вторичном рынке хотя бы до 12,5. При снижении ставок на вторичку заметно активизируется не только ипотечные покупатели, поток средств от продажи вторичного жилья перейдет и на строительство и будет способствовать как росту продаж там и росту выдачи ипотеки на первичном рынке. 

Средневзвешенный срок кредитования по выданным за январь-февраль 2016 кредитам в рублях сохранился на уровне 15 лет, практически не изменившись за последние несколько лет.

По самым предварительным подсчетам объем выдачи в целом по Петербургу вырастет на 10-15%. На фоне разговоров о кризисе, снижении выдачи ипотеки и продаж немного забывается тот факт, что объем выдачи ипотеки 2015 года соответствует уровню 2013 года, а это  был 4-й подряд год последовательного роста объемов выдачи. Конечно, на фоне несбывшихся надежд на постоянный рост рынка, текущие результаты не соответствуют ожиданиям, но рынок ипотеки и жилья в очень неплохом состоянии и вскоре может продемонстрировать заметный рост.

При подготовке информации использована статистика Первого Ипотечного Агентства, комментарии генерального директора Первого Ипотечного Агентства Ельцова М.И., данные банка Дельтакредит.